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自 2019 年 10 月起发布

广东省内城市（深圳除外）

首套房贷款利率下限的历史调整

其中，广州市自2019年10月8日起实施LPR作为首套房贷款利率下限，也就是说，广州存量首套房贷款利率最低可降至LPR，若9月LPR与8月LPR持平，存量首套房贷款利率可降至4.2%。

必须意识到的是

签订房贷利率合同

浮动利率（LPR加点）

固定利率

这对降息空间有重大影响

记者了解到

2019 年 10 月 8 日至今

存量首套房贷款利率按浮动利率计算

现行LPR可作下调

这个怎么算？能减多少？

以广州市的小明为例，假如他2019年10月8日与银行签订的首笔房贷利率为LPR+20个基点（4.85%+0.2%=5.05%），那么他可以在9月25日之后向银行申请将贷款利率下调至9月份的LPR。也就是说，如果9月份5年期LPR维持4.2%不变，那么小明的房贷利率最低可以下调至4.2%，降幅达85个基点。

但如果小明签的是固定利率合同，就需要用不同的算法，按照贷款发放时的LPR来计算。

举例来说，若小明在2019年10月8日与银行签订了一笔固定利率贷款，利率仍为5.05%，那么在今年9月25日之后，他只能向银行申请将贷款利率下调至2019年10月8日的LPR，即4.85%，下调20个基点。

5 个关键问题

帮你了解现房利率调整

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确提出，自2023年9月25日起，存量首套商业个人住房贷款借款人可以向金融机构申请以金融机构发放的新贷款置换存量首套商业个人住房贷款。

《通知》的发布，意味着存量首套房贷款利率调整窗口已经打开。哪些房贷可以调整？调整幅度多大？需要我主动联系银行，还是银行会帮我调整？南方+帮你一一解答这五个关键问题。

问题1 哪些房贷可以调整？

可申请三类“首套住房”

关于该问题，通知原文如下：

存量首套商业性个人住房贷款是指金融机构已经发放的、已签订合同但未在2023年8月31日前发放的商业性个人住房贷款，或实际住房条件符合借款人所在城市首套标准的其他存量商业性个人住房贷款。

那么如何理解这个标准呢？从字面意义上讲，关键词就是“首套房”。那么如何认定“首套房”呢？对此，权威人士解释，主要有三类人：

第一种是发放时就按照首套房政策执行的房贷；

二、购买该房屋时家庭无其他住房，但由于当地政府实行“认房不认贷”政策，该套房子的贷款按二套房贷款利率办理，现当地政府实行“认房不认贷”政策；

三是该房屋购买时并非该家唯一住所，但后来通过交易等方式出售了其他房屋，该房屋便成为该家唯一住所，当地政府实行“认房不认贷”政策。

也就是说，除了购房时明确规定的第一套房子外，还有以下两种情况也算：

第一，小明之前在广州卖掉一套房子买了第二套，因为“​​认房不认贷”政策广州市房屋抵押贷款利率是多少钱，利率是按照第二套房的标准来定的。但现在广州已经实行“认房不认贷”政策，他也可以申请把这套房子的利率调整到第一套房子的利率。

第二，小明之前有两套房子，现在卖掉一套后，可以申请将原本按“第二套房”利率计价的抵押贷款调整到第一套房子。

问题2 可以减少多少？

平均降幅约为0.8个百分点。

《通知》规定，新发放贷款利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但与贷款市场基准利率（LPR）的利差不得低于原贷款所在城市首笔商业性个人住房贷款利率政策性下限。

简单来说，当你的抵押贷款获得批准时，你所在城市规定的官方最低抵押贷款利率是多少？你现在有机会将其降低到这个水平。

比如2021年小明在广州买了第一套房子，办理了房贷，当时广州规定首套房贷款利率不低于LPR+20BP，当时是4.85%。

但2021年的调控特别严，银行不断加息广州市房屋抵押贷款利率是多少钱，给小明的利率是LPR+100BP，也就是5.65%。所以，9月25日之后，小明可以申请利率从“LPR+100BP”下调为“LPR+20BP”，也就是下调了0.8个百分点。

如果小明办理了300万元的房贷，还款期限为30年，按照等额本息计算，每个月可以少付房贷1450.5元，30年后可以节省元。

也就是说，银行一开始给你的利息越多，你这次能省下的钱就越多。

据接近监管层人士透露，此次房贷利率平均下降约0.8个百分点，也就是上文例子中小明的水平。这确实能省不少钱。

当然，我们计算的是最常见的情况，在实际执行中，由于涉及的因素较多、较为复杂，地方政府仍需根据“因城施策”和各金融机构实际情况，细化措施。

这样分析之后很多人就会问了：我该如何记住自己申请房贷的城市的房贷利率呢？

来，我们借你一趟时光机看看：2019年10月至2022年5月，全国首套房利率政策下限为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。除此之外，还有不少地方与全国首套房利率政策下限不一致，我们给大家罗列了一下：

问题3 如何调整？

有两种选择

《通知》规定了两种方式：对符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起广州市房屋抵押贷款利率是多少钱，借款人可以向贷款银行申请发放新贷款替代现有的首套房贷款，或协商变更合同利率水平。

也就是说，你可以直接向银行申请调整房贷利率水平；也可以申请新的房贷，取代之前有更高利率的房贷。

当然，除了这两种方式之外，央行还鼓励银行采用批量调整的方式。

很多人会问：选择不同的方式，利率会不一样吗？

南方+表示，预计采用不同方法调整后利率水平不会出现明显差异。

问题4 我什么时候可以申请？

9月25日之后

《通知》明确提出，自9月25日起，即可向银行提出申请。

《通知》发布后，多家银行深夜发文响应新政。记者了解到，9月25日前，银行将尽快修改合同文本、重构调整制度、识别合格客户，并向借款人公布申请流程及所需申请材料。

问题五：受益人范围多广？

现有抵押贷款的三分之二

据权威机构估算，我国住房贷款余额为39万亿元，其中，本次符合条件的首套房住房贷款余额约25万亿元。按比例计算，约有三分之二的房贷者本次可以申请房贷利率下调。

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