近日，据“佛山释放”公众号消息，佛山市自然资源局发布《关于实施新建商品住房“有抵押过户”政策的通知》（以下简称《通知》），并指出，此项新政策出台后，开发商可以不用解除抵押，直接抵押确认产权；新建现房也可以在开发商不解除抵押的情况下进行销售，可有效缓解资金压力。

不过，广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，在质押转让模式下，存在的问题是，预售的商品房已经完成了产权过户和抵押权相应债务的转移，而银行并没有收到开发贷相应部分的全部清偿，这可能导致开发贷分阶段抵押权被中止，也就是一般所说的“一房卖两回”，开发贷可能存在风险。对于发放开发贷的银行来说，他们未必愿意这么做。

减轻企业资金压力

“有抵押转权”是指根据《民法典》第406条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，从其约定。”在申请办理抵押房地产转移登记时，无需提前偿还旧贷款或注销抵押登记，即可完成转让、再抵押和发放新贷款，实现了房地产登记与抵押贷款的有效衔接。

继2023年5月佛山推出“二手房带抵押过户”后广州从化区抵押贷款公司，今年3月8日，据“佛山释放”公众号消息，佛山新建商品住宅也将可“带抵押过户”。

通知指出，佛山全市已完成新建商品房首次登记和抵押设立登记的在售新建商品房（即“一手房”），在完成抵押销售并网签后，可办理一手房过户登记和有抵押买受人的抵押设立登记，在贷款发放后，可办理卖方抵押的注销登记，即“一手房有抵押过户”。

李宇嘉指出，一手房抵押转让模式下，开发商在出售并转让抵押建设项目时，如开发贷款尚未归还，则将建设项目注销、商品房预购预告登记、商品房抵押预购预告登记(若买受人付款方式为抵押贷款)合并办理，后期以买受人购房资金(包括首付和抵押贷款)偿还开发贷款。

具体而言，根据《通知》，一手房抵押过户模式分7个步骤完成。首先，房地产开发企业向辖区住建部门申请“即按即售”，并开通相应业务权限。其次，已抵押的待售新建商品房买卖双方申请“即按即售”，达成交易意向后，签订商品房买卖合同并完成网签，向银行提交贷款申请材料、提前还款申请和“即按即售”申请。第三，买卖双方及其贷款银行共同签署《一手房抵押过户四方协议》（如新旧抵押权人为同一银行，可为三方协议），银行向买方出具贷款同意通知书。 四、买卖双方持《一手房抵押过户四方协议》（如新旧抵押权人为同一银行，可为三方协议）、已登记的《商品房买卖合同》等相关材料，与银行共同到房地产登记综合窗口办理，并向税务部门申报纳税后，办理产权过户和买受人抵押登记。五、制证、发证。六、贷款发放至专户，结清卖方贷款。七、卖方贷款银行结清贷款后，银行网上提交取消抵押申请。

需要注意的是，佛山并非率先推出一手房“抵押过户”模式的城市，2023年4月底，广州在全国率先开始试行一手房“抵押过户”模式，随后中山、郑州等城市也相继推出。

在李雨嘉看来，一手房转让模式缩短了原有流程中的注销、转让、再抵押等时限，省去了冗余环节，减轻了开发商先偿还开发贷的资金压力，有利于开发商资金快速回收和银行债权保障。而现房模式下，各方权益得到更好的保障。

据广州日报报道，广州市推出“一手房抵押过户”后，因业务发展急需回笼资金，咨询广州从化区不动产登记中心办理“一手房抵押过户”业务。开发商、购房者、银行希望在不取消原有抵押的情况下办理一手房过户和抵押变更登记业务。2023年5月26日，登记中心工作人员为申请人办理了该公司10套商品房“一手房过户登记+抵押变更登记”业务，申请人顺利领取了不动产证。这10套“一手房抵押过户”业务的顺利办理，缓解了该公司的资金压力。

可能存在“一套房子卖两次”的风险

3月12日，北京金苏律师事务所主任王宇晨在接受华夏时报记者采访时指出，一手房“带抵押转让”模式下，购房者需要特别注意以下几点。首先，对于购房者来说，带抵押转让本身就表明开发商的资金能力可能存在问题，没有足够的实力偿还房贷。而且，虽然可以实现转让，但实际上是买房者代卖方偿还之前的贷款。因此广州从化区抵押贷款公司，有可能在一定时期内，即使实现转让，你买的房子仍然处于之前抵押权设定的状态，你对之前卖方的债务承担抵押担保责任。

“整个过程中，如果前次抵押没有成功解除，买家所购房屋将处于‘不安全’状态，买家也未获得‘完全意义上’的所有权。因此，如果要办理有抵押过户，一定要注意流程控制，细化所有流程，涉及的银行或抵押权人要沟通到位、落实到位，避免出现不必要的时间差。”王雨辰律师说。

此外，王雨辰律师还提醒购房者，要核实所购房屋是否可以抵押转让。根据《民法典》的相关规定，虽然抵押人在抵押期间可以转让抵押财产，但是如果双方另有约定，按照其约定。因此，即使是允许抵押转让的城市，也并不是所有的财产都能实现抵押转让。如果在设立抵押时明确约定财产不能转让，则以约定为准。所以，一定要提前到房地产登记中心核实清楚，查看抵押登记情况，看是否有抵押期间财产不能转让的约定。

对此，王雨辰律师建议购房者对卖家进行一些基本的调查和了解，比如可以通过中国执行信息网查询卖家是否有执行记录或者是否存在失信状态，避免交易过程中房屋被扣押，带来不必要的麻烦。

值得一提的是，李宇嘉还指出，一手房“带按过户”模式下，银行在未收到开发贷对应部分全额偿还的情况下，就完成了抵押权对应的产权过户和债务转移，这可能导致开发贷抵押权在一定阶段被中止，通俗地说就是“一套房子卖两次”，开发贷可能存在风险，对于开发贷银行来说，未必愿意这么做。

“广州此前曾探索过以抵押方式转让一手房，但效果并不是很明显，主要原因是银行担心抵押权会丧失，而过去多头融资盛行、开发商“三高”运营模式、财务信息不透明等因素，加剧了这种担忧。可能出现的是开发贷未还清、房屋已售出、销售所得被挪用，或挪作他用（建设单位、材料供应商、其他金融债权人等）。基于此，预计推进进度不会太乐观。”李雨嘉说。

李宇嘉还表示广州从化区抵押贷款公司，“一手房带抵押转让”意味着开发商如果需要出售并转让抵押的建设项目，必须先偿还开发贷款，银行再注销相应的建设项目，开发商再办理销售、预登记，买家再办理抵押、转让。问题是，如果开发商资金链紧张，回款慢，就还不起贷款，导致卖不出去，资金链就更加紧张，这是一个恶性循环。

王宇晨律师还指出，一手房“以房过户”在实际操作中，要注意两点。一是银行是否同意，尤其是涉及到不同银行时，难度会更高。因此，有些城市新旧房贷只能在同一家银行办理。二是要做好整个交易流程的流程管控，打通银行、不动产登记中心、公证存管机构、公积金中心等相关渠道，任何一条链条都需要紧密衔接、无缝衔接。

此外，李雨嘉建议，下一步，不动产登记、银行、住建等部门需在各自信息系统上协同联动，实现不动产产权变更（注销、转让、预公告、再抵押等）环节无缝对接。通过预公告登记锁定产权交易，避免同一套房子重复出售。同时优先将销售收益用于偿还开发贷款，防止资金被挪用。此外，应加快项目白名单对接机制，确保贷款“发放-使用-偿还”全流程封闭运行。目前可在同一家银行（分行）探索实施，也可拓展至同一银行体系内所有分行。

主营业务：银行房产抵押贷款、机构房产一二押、银行信用贷、垫资过桥、贷款到期续贷、中小企业融资、债务重组、电商贷、民间抵押、车贷

我们优势：广州市68家银行均有可做，可处理各类疑难杂症案件，主打安全0套路，0风险，高效快速，方案选择多。

财富热线：186-8846-1427 戴