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广州房屋抵押流程详解_广州房产抵押登记流程

发布时间：2024-06-25

突然被赶出家门

2016年10月17日，张玲一家三口和母亲李军被一伙黑衣人赶出了唯一的住所。带头清理房产的龙学武告诉张玲，其母亲做珠宝生意借了几百万元，用这套房子还债。张玲当场报警，警察告诉她对方有房产证，让她配合搬家，有纠纷可以上法庭解决。

被赶出家门的第二天，张玲才发现，自己的房子在一周前已经被以260万元的价格出售，而当时这套位于东二环的学区房的市场价在450万元左右。

2017年7月12日，李君带着怀孕8个月的女儿张玲来到了自己居住了30多年的房子楼下。

经过反复询问，母亲才告诉她发生的事情。

原来，2016年5月，有人向李俊推荐“以房养老”这种理财形式，称完全没有风险，保证“谁做了谁赚”。李俊心动了，随即被介绍给了广彦斌。在得知李俊离婚，房产可以完全由她处置后，广彦斌告诉她，这种“以房养老”只需要她把房产证交给他三个月，把房贷钱交给他理财，李俊每个月能拿到9万多元利息，三个月过后本金就能全额返还，老人可以用本金赎回房产证。

李俊被说服了。5月19日，她和广彦斌介绍的“金融家”王悦的中间人龙学武在北京西直门西环广场T3楼12层签了几份文件。后来，李俊回忆，她以为自己签的是“养老房”合同广州房屋抵押流程详解，龙学武指着文件让她在指定的地方签字，却没有给她看文件内容。签完字后，她并没有拿到文件。

第二天，龙学武带着她来到北京西城区房产交易大厅办理了抵押贷款手续，随后将190万元分两次存入她的账户，几分钟后才转给了广彦斌。广彦斌随后给李军手写了一张190万元的欠条，注明“这笔贷款定于2016年8月20日一次性还清，共使用3个月”。至于广彦斌承诺的高额利息，欠条上并未体现。

参与“房养老”投资后，老人居然只收到了广彦斌一张手写的借条。

事实上，这三个月里，李军只拿到了15万元左右的利息，本金并未归还。她相信了关彦斌会代她还债给“放贷人”的话，所以从未找他要过。

事故发生后，2016年10月18日，李军在女儿张玲的陪同下，再次来到西直门西环广场T3栋12层。张玲震惊地发现，这并不是一家“以房养老”公司，而是北京方正公证处。在公证处，张玲取回了李军公证过的资料，包括一份借款合同和一份委托书。

借款合同显示，李俊借款230万元，借期一个月广州房屋抵押流程详解，月利率2%。双方同意将借款合同公证为具有强制效力的债权文书。如未按时归还借款，“放款人”可凭公证凭证向法院申请强制执行，李俊则放弃抗辩权。在委托书中，李俊将自己所有的抵押、买卖、产权转让、纳税甚至收取贷款等权利全部委托给龙学武。

正是因为这封授权书，李君的财产在她不知情的情况下被转移，记者调查发现，购买李君房产的李博航正是龙学武所在的“”的股东之一。

记者尝试通过合同上的电话号码联系龙学武，但未能联系上。在悦武鑫信信息咨询有限公司注册地址，工作人员告诉记者，这是一家只为企业提供虚拟注册服务的孵化器，公司办公地点并不在这里。

王东的房产也进入过户程序，2016年10月18日，这套位于北京知春里、价值近700万元的三居室以1000元的价格网签。

“大家知道后第一反应都是问，这是每平米的价格吗？其实这是他们卖房子的全价。”王东的女儿告诉记者，其父母也曾向广彦斌申请过所谓的“以房养老”，在邵楠的介绍下从“金融家”那里借了200万元。与李军一样，这笔钱在王东的账户上只呆了几分钟，就转给了广彦斌。因王东去世，其子女以继承权存在纠纷和争议为由，向法院登记异议，导致已网签的房产无法过户。

受骗老人吴女士正在家中收拾行李，房屋第二次过户后，新房主要求她三天之内搬走。

老人签署文件时感到困惑

被赶出家门的不仅仅是李军一家。

2016年10月16日，年近八十的张秀兰和丈夫被赶出家门。后经打听得知，位于北京西城区三环内的这套60平方米的房子，以460万元的价格卖给了“何振光”，并于2016年7月11日完成过户。

同样，张秀兰曾将房产证交给广彦斌，让他以“以房养老”的名义参与一项投资理财项目，并在广彦斌的指导下签署了一系列文件。

被赶出自家后，张秀兰和丈夫在前门附近一家24小时营业的肯德基里过夜，白天则在同仁医院坐着。

80岁的张秀兰老人白天接到邻居电话，称他们的行李又被扔出去了，晚上老太太就到楼下整理他们的行李。

相对而言，吴先生稍微幸运一些，因为儿子无意中找到了转让单，所以房子没有被偷偷转让。不过，广彦斌介绍的借款人申请强制执行，老两口的银行卡也被法院冻结，无法动用养老金。

而向吴哲推荐广彦斌的天成，也是“以房养老”骗局的受害者。虽然前期赚了不少利息，但半年后，天成还是遭遇“放贷人”上门讨债。吴哲说，像天成这样发展下线的老人还有很多，他们每介绍一位老人给广彦斌，就能得到相当可观的介绍费。

2016年10月，多位老人被赶出原住所，他们的子女开始通过报警、找律师等方式尝试帮他们维权。起初，警方看到借款合同和强制债务文书的公证，认为这是民事经济纠纷，拒绝立案。当类似案件再次发生时，老人的案件才被立案刑事立案，北京市西城区公安局对广彦斌采取强制措施。但广彦斌介绍的“金融家”并未受到调查，他们仍在逼迫一些老人还债，甚至赶出家门。

涉案30余名老人的公证手续分别在北京方正公证处、北京中信公证处和北京国家公证处办理。

7月13日，在北京市西城区国家公证处，吴哲父子因没有拿到送达回执而走出了门。

证据不足，维权困难

在受害老人眼中，这种先给老人高额贷款，再在收取佣金的帮助下悄悄卖掉房子的行为，已经成了家常便饭。据他们统计，邵楠、龙学武、岳晓楠等人在不同案件中扮演着不同的角色，一桩案件中的中间人，可能是另一桩案件中的“庄家”，也可能是买房人。但他们很难拿出证据证明这些人与广彦斌合谋诈骗。

2017年2月27日，关彦斌因涉嫌诈骗罪被北京市人民检察院第二分院批准逮捕。然而，为老年人提供法律援助的北京志诚公益刑事项目负责人吴杰律师认为，老年人维权之路依然任重道远。“这些案件最大的共性，就是利用老年人不懂法律、不懂法律文书的含义和概念，签署完全放弃权利的法律文书。”

“其实还是传统的庞氏骗局，第一批受益的老人开始发展下线，用下线的钱去弥补上线的钱，然后整个链条就断了。”吴杰认为，“即使光某被判诈骗罪，他也没有能力追回被骗的钱，老人的利益已经受损。”此外，很难获取对老人有利的证据，比如在签署文件时是否知道法律后果。

手绘“房养老”骗局详解。

事实上，类似本案的房地产纠纷，并不只发生在“房养老”案中。

2016年12月22日，北京市第二中级人民法院发布《抵押贷款风险提示》，在该院审理的案件中，以委托销售房屋或委托收取房屋价款的方式办理抵押贷款的案件时有发生。抵押贷款房屋买卖合同纠纷的主要形式是贷款人将一定数额的资金贷给借款人，要求借款人提供房屋并委托贷款人办理房屋出售、房屋价款收取或过户等事宜，借款人到期不能偿还贷款的，由代理人直接将房屋出售。

北京市第二中级人民法院认为，这种交易方式形式上割裂了法律关系，刻意规避了法律上“浮动抵押合同”的禁止性规定，利用了债务人困境和弱势地位，谋取不平衡的经济利益。房主并未参与实际交易，取证维权难度大。在此过程中，由于法律监管日益严格，一些民间借贷主体不断变幻花样，翻新担保方式，利用交易中的主导地位，非法侵害他人财产。

吴杰还提醒老年人在进入新的金融投资市场时要谨慎，涉及大额资产的事情不要轻易尝试，不要有天上掉馅饼的心态，也要警惕熟人之间的介绍。

她特别强调，老人要与子女有良好的沟通，“老人要明白自己在一定程度上已经处于弱势，要勇敢、愿意向子女寻求帮助。”

“以房养老”的真正含义是什么？

“以房养老”又称“反向抵押贷款”，是指老年人将自有住房抵押给金融机构，以定期领取一定数额的养老金或享受老年公寓服务的一种养老方式。

老年人死亡后，保险公司或银行收回房屋的使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的重要补充。

比如，根据“幸福方来宝”保费表，一位拥有500万元房产的70岁男性老人，扣除延期年金保费（每年约3万元）和保单管理费后，其每月可领取的养老金约为18500元。

也就是说，在一般城市，如果房产价值100万元，每月的养老金就在3700元左右。

据统计，截至2016年6月28日，仅有幸福人寿保险公司推出“房养老”业务，其唯一一款产品为“幸福房来保”A款。

截至2016年5月20日，全国申请住房养老的共有78人59户，最终办完全部手续的有47人38户。其中，北京18人12户，上海13人11户，广州14人11户，武汉2人1户。

从参与企业和人数来看，“以房养老”试点并不顺利。

对此，中央财经大学中国保险市场研究中心主任郝延苏教授曾对媒体表示：“以房养老”涉及金融、社保、房地产等多个行业，又受传统文化影响，相关政策的落地不仅需要顶层设计、统筹谋划，更需要全社会的理解和认知。

此外，由于我国大中城市房价波动较大，保险公司与“房养老”客户对未来房价走势的理解存在差异，因此我国“房养老”试点并不顺利。