“最低利率可高达年化2.9%，具体要看审批情况。”一家房贷中介机构的工作人员杨帆（化名）对时代周报记者表示，目前商业贷款最长可延期10年，可无息续贷，但需要中介机构帮忙优化现金流。

随着市场融资成本下降，消费贷款和商业贷款的融资成本也下降。上述抵押贷款机构并不是唯一提供低于3%商业贷款利率的机构。

广州一家房贷中介机构的工作人员李敏（化名）告诉时代周报记者，先息后本方式下，合同期5年，年化利率3.2%；另一款产品贷款期限为10年，每2年初审一次，年化利率可低至2.8%-2.9%。

另一家规模相对较小的房贷机构员工刘明（化名）向时代周报记者证实，商业贷最低利率能到2.9%。在给时代周报记者的推荐中，刘明直接跳过了利率2.9%的产品，推荐年化利率3%、3.3%的产品，因为2.9%的产品需要省级银行当面审批，非常麻烦，难度很大。

对于经营性贷款资金的用途，刘明称，资金不能流入楼市、股市，至于购买房产、炒股，他所在的机构不能做。不过，置换现有抵押贷款是可以操作的。刘明告诉《时代周刊》记者，“签订合同的时候，要提供第三方、第三方账户，资金交给第三方，经过几手转出。”

刘明介绍，利率3%的产品授信期限为10年，可随借随还，每三年需结清一次，经银行完成审核批准后即可续借；年利率3.3%的产品可借10年，每三年需续借一次，无需还款。刘明称，在续借这两款产品时，银行都会对个人和企业的信用进行检查，不能有逾期还款等信用问题，企业不能被起诉、经营不正常。

目前5年期LPR为4.2%，存量房贷利率按照5年期LPR+浮动基点计算，同时，也有部分房贷利率计算模型尚未转换为LPR指导模型。

据《时代周刊》记者调查，工商银行经营性抵押贷款年化利率最低为3.45%，最长授信期限为10年，单笔循环贷款期限最长为3年。农业银行经营性抵押贷款年化利率最低为3.5%，最长贷款期限为3年。建设银行经营性抵押贷款年化利率最低为3%，最长授信期限为10年。中国银行经营性抵押贷款年化利率最低为3.65%。整体来看，四大银行经营性抵押贷款最低利率在3%至3.65%之间。

相比目前商业贷款年化利率3%左右，2个百分点的利差，百万元的存量房贷广州市房产抵押贷款利率，按10年计算，也是一笔不小的开支。在利差诱惑下，不少客户产生了转贷的念头，而房贷机构在利益驱动下，也成为了转贷这个灰色行业的关键环节。

拆解贷款转让灰色产业利润链

整个非法贷款转移过程并非房贷中介一个人就能完成。

据房贷机构工作人员介绍，完成贷款转移需要经过文件准备、审批、取消、抵押等8个步骤。

据时代周刊记者调查，涉及的主体可能有资金来源、抵押贷款机构、过桥商，甚至会计公司等，形成完整的利益链条。

一家房贷机构的工作人员告诉时代周报记者，有银行高管在投资他们的机构。记者查阅了企查查对其股东背景进行调查，但未核实该工作人员的说法。一位银行工作人员告诉时代周报记者，这是对方编造的谎言，即使背后有高管，如果抽查不合规，贷款也会被抽回；在产品包装方面，房贷机构会通过包装来逃避银行监管广州市房产抵押贷款利率，当然也可能存在银行代理人从中获取利益的情况。

据刘明介绍，在与银行签订个人经营性抵押贷款合同时，银行代理人知道借款人是由中介公司介绍的，也知道这笔经营性贷款的用途是置换抵押，但在签订合同时受到询问时，其无法提及置换抵押及中介公司的存在。

获得经营贷的一个关键步骤是借款人必须拥有一家公司或成为该公司的股东。对于一些不符合经营贷条件的客户，房贷机构会提供“一条龙”服务，帮助借款人转让一家公司，并找会计师事务所等机构帮助借款人对公司进行长期“经营”，即做假账、优化空​​壳公司的现金流和社保缴纳等，使空壳公司符合借入经营贷的条件。

据刘明介绍，转让一个公司的成本大约在5000到6000元，而公司每年的“运营”成本则在3000元左右。

同时，转贷需要提前偿还银行房贷，这就需要过桥融资，月利率约1.6%。以过桥融资100万元计算，月利息为1.6万元。一年计算，100万元过桥融资利息高达19.2万元。时代周刊咨询了另一家过桥融资机构，月利率为1.8%。

完成贷款转移后广州市房产抵押贷款利率，借款人需向抵押贷款机构支付1%-2%的服务费，若将100万元的贷款分10年期转给某企业，完成贷款转移的成本约为6.1万-7.2万元。

除了支付资金成本，借款人还面临一定的合规风险。一家大型国有银行房贷业务负责人告诉《时代周报》记者，房贷业务的检查只会越来越严格。去年，一家银行就被抽查了没有实际经营的房贷，全部被要求提前还款，涉及上百户。审计署的审计工具很厉害，利用大数据等手段，匹配社保、税务、用电量等维度进行核查。

银行经营性贷款本身是小微企业贷款，如果贷款中介机构引导没有公司的借款人注册、转让空壳公司，这不符合国家的政策导向，贷款中介机构可能涉及违规行为。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理局发布关于降低存量首套住房贷款利率的通知，其中指出：“金融机构要严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款、个人消费贷款的用途进行深入、实质性审查，明确提示风险。对违规协助借款人以经营性贷款、个人消费贷款置换存量商业性个人住房贷款的中介机构不得予以配合，对有此类行为的内部人员要严肃查处。”

因此，政策明确禁止经营性贷款违规流入房地产领域，以经营性贷款替代抵押贷款，可能引发银行抽贷风险，甚至违约诉讼、信用受损，此外，如果中介机构被查处，借款人也可能承担更大的金融风险。

天平两端：赌博利率差距缩小

贷款转贷需求源自房贷与经营性贷款之间的利率差。为遏制违规贷款转贷现象，银行对经营性贷款资金流向严控，限制贷款期限，防止资金流入房地产市场。对比四大行公布的贷款期限和贷款中介提供的产品期限可以发现，虽然贷款最高授信期限为10年，但单笔贷款期限基本为3年。

佛山工商银行一位工作人员向时代周报记者透露，对于经营性贷款，银行每年都会对经营场所进行现场调查、对抵押物重新评估，期间发现有问题就会撤回贷款。

广州一位银行工作人员告诉《时代周报》记者，商业贷款需要有广佛两地房产审批、营业执照两年以上、信用良好、信用负债低。同时，先息后本方式的最长还款期限为三年。该工作人员称，对于信用贷款，银行需要控制风险。

为了堵住“房转商”的漏洞，银行应严格设计和审核产品，监管机构也应加大检查力度，降低利差才是从源头上解决问题。

一年期LPR下调，企业贷款利率进一步下降，企业贷款与存量房贷利差进一步扩大，同时国家对这类普惠性小微企业贷款给予补贴，进一步降低了银行端的融资成本，使得天平向企业贷款倾斜。

天平的另一边，存量房贷利率下调已进入实施阶段。交通银行召开个人住房贷款利率调整启动会。中信银行副行长谢志斌在中信银行2023年半年业绩发布会上表示，正紧跟监管导向和市场走势，调整存量贷款利率确实很难实行“一刀切”的管理政策。招商银行行长助理、董事会秘书彭嘉文公开表示，“降低存量房贷利率势在必行，目前我们已经制定了相应方案，但还没有最终方案。”

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理局发布关于降低存量首套住房抵押贷款利率的通知：自2023年9月25日起，存量首套商业个人住房贷款借款人可以向贷款金融机构申请由金融机构发放新贷款置换存量首套商业个人住房贷款。此外，存量首套商业个人住房贷款借款人还可以向贷款金融机构申请协商变更合同约定的利率水平。

存量房贷利率下调，将对银行净息差构成压力。建设银行财务总监盛刘荣8月24日在2023年中期业绩会上表示：“存量房贷利率按市场化原则重新谈判，确实会对银行后续净息差造成一定影响。”

银行存量房贷规模较大，如果允许银行单方面下调存量房贷利率，将影响银行利润。

如果银行将存量优质房贷打包进行资产证券化，提前回收贷款资金进行循环贷款，可以缓解存量房贷利率调整带来的影响。

2014年个人住房抵押贷款ABS开始发行，规模从68.14亿元增长至2019年的5162.71亿元，期间房贷利率也持续下行，但自2022年发行3只个人住房抵押贷款ABS以来，至今未有个人住房抵押贷款ABS发行，目前个人住房抵押贷款ABS存量规模为1.6万亿元，占信贷ABS存量的74.28%。

天风证券的数据显示，截至今年5月末，商业银行持有ABN和原银保监会监管的ABS的76%，也就是说，银行发行的个人住房抵押贷款ABS的持有者仍然以银行为主。

监管方面，2023年初，原银保监会、人民银行公开征求《商业银行资本管理办法（征求意见稿）》意见。管理办法引入资产证券化产品的STC标准，对符合STC标准的资产证券化产品给予一定的资本优惠。STC标准的引入，对于提高证券化产品披露透明度、降低投资者风险、促进资产证券化市场发展等具有重大影响。

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