随着存款准备金率意外下调、2月LPR公布，房贷市场再度备受关注。

今年以来，全国多座城市房贷利率已跌破“3”位数，作为一线城市的广州，当前市场首套房贷利率为4.3%（LPR），二套房贷利率为4.9%（LPR+60个基点），已降至四年来最低。

不过，低利率对刺激个人房地产贷款的效果有限。

从央行公布的2月份社会融资数据看广州全款房做经营贷，居民长期贷款增速继续回落。

那么问题来了，前两个月房地产市场回暖，大家是不是都足额买了房呢？

答案在于商业贷款。

个人住房贷款趋缓 企业贷款火爆

2022年以来，与房贷密切相关的5年期以上贷款市场报价利率已三次下行。

其目的是通过“降低利率”来刺激借贷，并让资金流入房地产等消费。

银行放贷速度也很快，据21世纪经济报道记者调查，目前广州地区银行授信额度宽松，贷款可当天发货，一般不超过一个月。

全国范围内，房贷利率仍呈下行趋势，据贝壳研究院监测，2023年3月贝壳100城首套房主流房贷平均利率为4.02%，环比小幅下降2BP；二套房主流房贷平均利率为4.91%，环比持平。

在此背景下，2月份最新社融数据出炉，相当于降息刺激的一份成绩单，其呈现的趋势十分耐人寻味。

企业贷款继续增加，居民长期贷款放缓。

1、2月份企业贷款创历史新高，以房贷为主的长期居民贷款余额863亿元，同比多增1322亿元，虽然增速有所放缓，但增速仍在下降。

除了一季度基建项目分散引发的信贷需求火爆外，

业内人士直言：营业贷款已经“取代”了抵押贷款。

广州资深房贷专家郑大元表示，购房后转做营业贷的情况很常见，只要营业贷的金额和利率低于房贷，这并不能被禁止。

中原地产首席分析师张大伟接受《第一财经日报》采访时指出，2022年以来，居民提前还贷的现象有所增加，但下半年提前还贷的资金很大一部分来自于经营性贷款套利。

新增抵押贷款需求，经营性贷款增加杠杆；

现有抵押贷款的偿还也已转换为商业贷款。

导致社会融资规模呈现一边增加一边减少的趋势。

“数十万”利差

商业贷款之所以如此受欢迎，主要原因是利差和信用额度的诱惑。

我们现在所说的经营性贷款，狭义上是指特殊时期产生的普惠性贷款，目的是服务于中小微企业主或者个体工商户。

过去，住房贷款是最便宜的贷款，但自从利率为3.25-3.8％的商业贷款出现后，借款人的心态也发生了变化。

以折算金额100万元计算，经营性贷款利率3.6%，房贷利率5%，可节省十几万、二十多万元。

从贷款额度上看，商业贷款可以达到房屋总估值的70-80%，也就是说首付压力相对较小。

据郑大元介绍，目前市场上主要有两种操作方式：

1. 全额付款转按揭。

买家与中介私下达成协议，由中介垫付货款，以房子作为抵押申请商业贷款，然后再偿还中介。

办理手续所需的业务流程及中介包装。

中介在整个过程中收取约2%的“佣金”。

2.卖掉旧的，买新的。

对于拥有多套住房的，以经营性用途的名义，将尚未抵押的住房抵押给银行，提取资金，打算购买新房。

从贷款成本来看，以上确实比抵押贷款要好。

但监管机构已经采取了行动。

再融资有风险，银行可随时撤回贷款

自三月份以来，要求严厉打击非法贷款转移的呼声日益高涨。

3月9日，银保监会发布《通知》，要求各银保监局、银行业金融机构针对近期以低成本经营性贷款替代房贷行为开展自查；

3月1日，广州市中级人民法院公布了一起真实的“借款转让”案件。

借款人肖某将原本用于生产经营的180万元贷款的一部分用于偿还房贷，结果被银行起诉，银行勒令肖某十日内归还180万元贷款本金及罚息，否则其房屋将被拍卖。

在官方发布公告和高调的案例警告之后，许多银行最近都实施了严格审核，甚至暂停业务；贷款中介机构也停止了活动。

回顾2020年，为刺激疫后经济复苏，国家加大经营性贷款支持力度，意图给实体经济输血。

但在深圳，大量经营性贷款流入，短时间内刺激深圳楼市快速增长，目前看来，这种趋势在广州还不会吹起来。

同时提醒借款人广州全款房做经营贷，虽然利率较低，但转贷也存在风险广州全款房做经营贷，如果银行随时面临提款，需要提前偿还全部贷款，否则房子被抵押、折价、拍卖或变卖，银行有优先获得收益的权利。

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