去年几家贷款，房屋中介，买房管家都把年会办得华丽丽，没想到淘金路上卖点水，也是淘金的一种方式。

随着2021年1月份对于广州贷款政策的调控，首套按揭房利率更是一定程度上浮，按揭放款更是遥遥无期，快的一个月，满的甚至有半年之说，虽然一定程度上为广州的楼市交易过热浇了阵春雨.

但是，这在金小象看来只是扬汤止沸，不是釜底抽薪。

这篇内容就来说说传说中的春药，要如何正确服用，才能不至于兴趣阑珊，收场措不及防。

我们再来看看这张要素图

1.商品房

1.1.额度：大部分可以操作的是7成，但是可以拉高额度做到8-9.5成。

1.2.年限：1-30年，一般比较常做的是15年或者20年，现阶段有很多气球贷，比如20年供贷，但是要求你第10年结清剩余的本金。其产品设计主要是，对于广州一线城市房产大部分银行是看涨的，所以一般有涨幅的房子，业主会进行第二次套利，极少会按照20年老老实实供下去。

1.3.还款方式：先息后本、等额本息、随借随还，相对于按揭来说，可选的还款方式比较灵活。

1.4.广州老六区：天河、海珠、越秀、荔湾、黄埔、番禺的估价相对来说比较市场价类似，有泡沫的地区大部分按照半年前价格评估可高评。南沙、从化、花都一些地区，对应的银行是楼盘白名单的才接受抵押。所以，你知道为啥买房前先去银行过一遍了吧。

2.1.额度：一般是5成，而且你想咋拉都拉不了，其实主要是其市场的流动性差。

可做的银行也相较于商品房少且要求更加严格。

3.写字楼和商铺

3.1.额度：最高也是5成，但是还要满足收租的要求，以前的一铺养三代的时代一去不复返，有些买得不好的商铺就砸在手上了。

3.2.可选方案：可以选择的银行就更少了，因为大部分银行要求写字楼或者商铺现阶段是收租的才给你抵押，所以也要提供租赁合同。但是如果实在没有，也是有办法的，毕竟，只要是书面的资料，都是可以包装的。

宅基地,自建房、厂房、地皮抵押。这里就不展开介绍了，真实有需要的可以私聊。

出证：房产证已经出了或者押在银行。

所以那些一手楼要2年出证的，你拿着购房合同不要来问我能不能做抵押，你证都没有，难道押合同吗？但是你信用贷是可以做的。

有额度空间：公式是这样的：银行评估价7成减去按揭欠银行的款。如果这个结果小于0，那么就没有操作空间，不建议操作。

全款房：直接出证抵押就可以。

抵押房：2020年抵押利息倒挂，很多人把按揭的利率直接置换掉，节省成本

房子年限：太新或太久

新房产：对于很多直接全款购入后走抵押的房子，市面上可选的方案比较少，掐指一算也就5个相对比较实惠的方案，所以这一类的房产，不急的话最好3个月或者半个月后再操作，相对选择会多一点。

楼龄比较久：楼龄在20年以上的老破小或者楼梯房，对于自己的短板自己要清楚，不是所有房，在银行眼里都必须稀罕，楼龄久的房子会相对来说贷款年限短一点，或者利率上浮，甚至有银行不接受这类房子，因为同样可以选的情况下，银行肯定是愿意选“漂亮房”

真实经营：根据其真实经营的场所，直接让银行人员上门就可以，注意场地的招牌清楚，现场有经营物料。

不是真实经营：需要借助朋友或者中介所包装的场所，注意招牌和场地布置。

2.经营时长

没有执照：直接过户一个满1年的营业执照就可以

新执照未满三个月：很多银行不准入，如果房子也是新房本，也就是双新，需要再持有些时间

执照满一年：有大部分可选择的余地。

3. 真实控股

有很多人自己当老板，但是法人不是自己，这种情况是否可行？

只要签订一定的暗股协议就可以，法人愿意配合。但是如果入股的话要从入股的时候开始算起。当然，直系亲属有营业执照也是可借用的。

2.征信查询：还是遵循一个原则，一个月不超3次，2个月不超4次，3个月不超8次，实在超了多的话大数据能过系统也是可行的，但是如果是和消费金融关系过于紧密，大数据评分过低，也是极有可能被拒绝的，即使你有房产也不想要你的。

3.逾期:历史有逾期，酌情看金额和时间。

做抵押前都会过系统评分，每个银行都有系统评分，如果过不了，可以查错误代码的原因，是太久远的逾期导致的，比如有客户是5年前的助学贷款导致的逾期，那么是可以线下沟通的。

既然是经营性的抵押贷，那么就要有经营性的流水，很多客户知道执照要做，房产也要一定时间，但是流水就是一个工薪流水，其实银行经办一直都是在办贷款的，一看就知道你是工薪身份还是经营身份。

2. 流水结息：

能够做个季度结息在20元以上，一个季度一万块的结息是9元，可以自己倒推下。

3. 进账：

做流水很多人跟做按揭流水一样说月供2倍，其实抵押不是的，你经营性的抵押不仅要涵盖供贷款的流水，还要体现经营，这一点很多人都漏掉了。所以做单笔在1w以上有零有角的账，抵押贷100w以内能做在6w以上的进账，100-400w做10w进账，500w以上的，做15w进账，当然一定要有留存，在5-10笔，有对公的账户转账更好。如果没有就对机构转账。

4.转账备注：

以前教大家说去备注，分红稿费等等的，现在不要备注了，直接转账就好，还有就是不要乱七八糟的备注，反而你要去跟银行解释一堆。

5.操作：具体操作可以咨询获取操作流程图。

2.婚姻状况：已婚的提供结婚证、户口本，谁是主借人上的谁的征信，一般是收入较多，征信较干净的作为主借人。

单身：单身这个选项就不用多说了

离异：提供离婚证，虽然对于离婚是否获得房票这个事情各个地方政策各异，但是离婚的确可以做负债隔离。

3. 独有还是共有

独有：房子是夫妻一方单独所有，当前来贷款也要夫妻两个人来，因为这笔贷款属于婚后共同负债。但是有些夫妻感情不和的，也有人操作所谓的“单签”，虽然这是婚姻里的流氓行为，但是市面上也有人这么做。

共有：房本上有多少个人，那么出面去签约，入押的就要多少个人出面，这是没得商量的。

4.职业

有一些敏感行业或者职业的从业人员是不准入的，比如：公检法，持枪警员等。

且中心思想更多的是，自己去尽力符合产品的要求，而不是臆想产品。

抵押贷分为标件和非标件

标件的就是房子，房产，流水，营业执照，经营场地，征信满足大部分银行的要求.

房产：广州区的房产，从化和花都部分偏远地区除外，证在手；

流水：流水既能符合资产负债比，又能体现经营流水；

营业执照：行业和经营时间满足要求，一般都是要一年期；

经营场所：广州经营场地，现场具备符合行业的物料

征信：征信干净，负债、查询干净

主体：贷款人没有案件，没有犯罪记录

但是隔行如隔山，大部分人的情况都是非标件，有个房子就想去做抵押，不管你到底是经营者身份还是工薪族身份。

所以一般非标情况是：

房产：可能是新房本，未满三个月，全款all in后去抵押；

流水：从流水就暴露了一个工薪族身份的人，一个月就1-2w的工资收入，根本找不到其他流水作为辅助，说明经营者身份；

经营执照：压根就没有执照，想着新注册执照，直接包装一个身份。身份执照没满3个月或者一年。

经营场所：工薪身份的人基本没有经营场所，然后去跟做生意的朋友借场地也是百般为难，还不如花点钱，留个体面。

征信：工薪族这征信这块都是挺干净，就是有些年轻人，会和消费金融有千丝万缕的关系。

主体：主要是职业的问题，有些贷款主借人，自己和配偶都是事业单位或者机关人士，单位不给注册营业执照，这个办法只能说沟通或者过户执照后一年后想办法更替法人。

需求建议：

大部分人对于贷款，都喜欢长年限，低年化，高成数额度，放款快，麻烦少，先息后本。

理想是很饱满的，但是现实是几乎极少能符合这个需求的，即使符合，也是要极好的资质，所以我们这里只说些大概率事件。

2021年现先行较好做的产品是：

1.      等额本息15-20年，年化4.8%，要求第5或者第7年结清，要求营业执照1年，房本满半年。

2.      等额本息8年，年化2.9%，不需要营业执照，不需要营业执照

3.      先息后本3年，5年，10年，中途不归本，年化3.85%-4.25%，营业执照可新，房产证满三个月。

4.      二押等额本息20年，第7年结清，年化4.8%，要求营业执照1年，不可以新房本。

我在这里只介绍4个类似方案，这4个类似方案都是基底产品，很多其他银行都是由这几个方案衍生出来的抵押贷设计。

明确需求点建议：

1.      对于前期，想要月供压力比较低的客户，尽量选择先息后本的产品

2.      对于全款购入房子近期想要置换负债的，先匹配营业执照

3.      对于特殊工作岗位的，建议2方案。

资料：

1. 房产证：如果房产证出了押在银行要提供复印件加盖银行公章，但是如果还没出证，比如新盘，还没出证就不用考虑到了。

2. 营业执照：没有特别的要求，不要是敏感行业，投资、房地产、夜总会、娱乐业等。

3. 流水：是坑最多的，近半年不要有与房地产之间的关系，首付，定金，都不要有，提前做好准备，如果实在不知道怎么做，私聊可教。

4.婚姻资料：单身就不用考虑了，单身狗不配有婚姻资料。婚姻记录要提供：双方结婚证，单方离婚证。家庭户口本。

5. 收入证明：部分银行因为客户流水不足需要提供收入证明。

 6.其他

2. 营业场所上门：现场要具备营业招牌，具体的门牌号。还要有业主本人在场，和银行经办的拍照。

批复：一般操作下进件后8-10个工作日可以出批复，批复以短信或者纸质资料为准，除了批复虽然是板上钉钉的事，但是距离放款还有步骤，这期间切忌瞎操作，作死自己的征信。

现在市面上对于银行按揭结清有加急业务，也就是一个花钱的事。也就是权衡垫资和费用之间的费用长短，节省费用。

全款房：不存在按揭结清的事，直接入押就可以。

入押：房子入押，要直接去到当地的房管局，比如天河的房子要去珠江新城，也就是华夏路那边的房管局进行办理，番禺的房子要去到番禺区的房管局。各个城市或者区域有自己的划分，但是流程大同小异。

广州入押后有回执，银行凭回执后续拿他项，银行凭他项放款，广州老六区的他项现在是一个入押一个小时后出。

第三方账户：顾名思义你是经营贷，那么你跟别人做生意，钱肯定是打到别人的账户去，可以大白话这样理解。但是市面上现在是个人账户能收，部分银行对第三方账户有要求，要求打到公户，或者第三方要符合经营身份。

取现：放到的卡要求是一类卡，没有取现限额，取现这个事的意义我就不在这里累赘说了。

打算买就是还没买，如果全款买了后要马上抵押，建议现在你就要着手准备下营业执照还有流水

新房本现在接受的银行不多，有按照7成评估的，也有6成，但是如果这期间有涨幅的房子，你又买到一定的溢价的，你可以参考半年前房子市值，因为银行比你精，大多数不接受泡沫。

首先：你的情况就算不注册营业执照也可以做，有不用营业执照的抵押贷，只是年限比较短，利率是3%左右。

再者：你爱人或者直系亲属有营业执照也是可以接受的，有股份参股也是接受的

最后：单位可协商的情况可以安排清楚。

你好，对于信用贷和抵押贷的算法是不同的，一旦中介这样给你算，其实在偷换概念。

懂行的人都知道年化和费率不是同一个概念。

信用贷说费率。因为这过程中本金是一直在还，但是利息一直都是按照全额在给，市面大部分的信用贷等额本息都是如此设计的，少部分是按照随借随还计算。

抵押贷：抵押贷需要用房贷计算器，类似按揭算法，利息其实是前置的，不是每个月一样。所以对于这个3厘2的算法，中介应该是3.85%除12了。这水平你要放心就找他呗。

已经是大白话说法了，听不懂再看几遍。

你好，不是的，你房子在抵押，可以准备好资料，先走流程，批款了之后再赎楼，这个时候，批复出了，批款板上钉钉，你再去赎楼，是不是更稳得一批。

相反，你赎楼了，再去走流程，万一贷不下来，你赎楼的资金不白耽误了吗？资金也是有成本的。

你好，可以的，你证已经在手了，而且你的考虑是非常正确的，公积金利率那么低，也不建议置换，但是又想把涨幅的溢价泵出来，你可以考虑二押，就是二次抵押，市面上现在也有20年等额本息，年化4.8%左右。具体可咨询细讲。

虽然现在很多人并不是拿存款去买房子，而是负债撬动更多的负债，但是由于今年2021年开春时，经营贷主抓不能流入房地产的。但是不管怎么说LH虽然不能让你获得低层数首付，但是可以让你隔离负债。隔离单独房票。但是如果一定要去顶这个风头，建议先买再抵押。先挪钱，再还债，我也就只能说到这里了。

首选抽贷这个事情，每年都有，但是对于2021年的抽贷话题，仿佛和房贷按揭一样，收到更多讨论，所以会有所放大。

按照正常的流程进行申请贷款，放贷，并且做好贷后管理工作，不能在半年内注销营业执照，部分银行会进行抽查去看场地。如实使用好资金就可以。

对于抽贷，其实不管信用贷还是抵押贷都会要求提供用途凭证，如果自己不能提供用途凭证（消费发票，合同等资料），又怕被查到贷后，建议交给靠谱的第三方中介去操作。

详细请咨询客户经理：

客户经理：戴洋帆

联系电话：18588713666（非微信）

个人微信：18688461427