我在广州做房产抵押贷款这个行业超过5年，接触过的客户大几千人，对这个行业非常了解，在这里为需要办理房产抵押贷款的朋友解解惑，希望能帮到大家。

广州的房产抵押贷款和其他地区大同小异，主要分为银行贷款和机构贷款。

先从银行的抵押贷款说起，银行贷款细分为住房按揭贷款、经营性贷款和消费贷款。总体来讲，就是利率低，年限长，但要求高。

住房按揭贷款，通俗点讲就是买房但钱不够，以新买的房产抵押给银行，去银行申请贷款来付房款。一般年轻人首套房产都可以借30年，房屋价值70%的借款金额，利率公积金的话是3.25%，商贷现阶段四大行基本是基准上浮10%，也就是年化5.39%。关于住房按揭贷款方面的业务，一般都是买房的时候地产中介找按揭公司帮你办，或者自己去找按揭公司帮你办。

个人经营性贷款，以前是利率高，审批严，期限还不给太长。今年，受到疫情的影响，放宽了这方面的政策，现在倒成了市场上的香饽饽，利率低，额度高，年限长，审批还宽松。

拿目前我帮客户办得最多的几个银行的产品来讲，利率最低的只有3.85%/年，年限最长的可以去到20年。什么概念呢，公积金贷款是3.25%，但是一个人只能贷60万，夫妻贷100万，最长年限20年，商贷利率最低是5.39%，现在一笔经营贷，利率接近公积金贷款，额度还没限制，期限还不比公积金贷款短。当真是要多划算有多划算。再说说额度，现阶段有些银行可以给客户批8.5成的额度，这在以前也是想都不敢想的一件事了。关于还息方式，大部分是等额本息，也有少部分银行可接受一定时期内的先息后本（先息后本是指每个月只需还当月的利息，到期才一次性归还本金的还款方式）。

讲了这么多今年经营性贷款的利好，再讲讲要求吧，首先，既然是经营性贷款，那肯定需要营业执照，有些银行需要经营满一年以上，有些银行可接受新注册的营业执照。有人肯定想问，用别人的可以吗？可以，前提是营业执照的法人愿意出来签字当借款人。之后就是房产，一般都是楼龄30年以内的住宅类房产，要求产权清晰。接下来是重中之重的征信，征信的好坏直接决定能否批贷。一般是看近两年的逾期次数和近半年的申贷查询次数，最近还有传闻说有网贷记录也对贷款有影响。因此，想贷款需从养好征信开始。

那么，该如何去申请银行的经营性贷款呢？一般途径有两个，一是自己去银行申请，二是找专业的贷款中介帮你。先说第一种方法，自己去银行申请的唯一好处是没有中介费用，但是不清楚哪家银行有什么产品，哪些产品适合，基本上就算把能见到的银行都跑一遍，也不见得能找到合适的产品。其次，办贷款的过程是比较繁琐的，有很多问题轻车熟路的中介可以很快搞定，换成自己就很麻烦了。第二种方法，找专业的贷款中介办理，好处是中介基本都是同时对接很多家银行，他们是最了解市场的人，熟悉每一家银行的每一个产品，能精准地帮客户找到最合适的银行产品。比如客户要高额度，或者要低利息，甚至征信有些瑕疵，换成自己找，基本是不可能找到合适的，中介就不一样了，可以对症下药，甚至对客户来说像绝症一样的一些问题，比如征信有瑕疵等在中介这里也不是完全解决不了的问题。因此，我是推荐客户申请贷款找贷款中介去办的。当然，也不是随随便找一个中介就行，肯定是必须靠谱的，不乱收费的。一般来讲，都是事情办成贷款发放下来才会找客户要钱，未办事先要钱那大概率是黑中介。不能一颗老鼠屎坏了一锅粥。

银行还有消费贷款，现阶段基本少人会办理，总结起来就是利息高，额度100万以下，年限短，除非客户傻了才会要。

讲完银行贷款，市面上还有一种也是广为人知的抵押贷款，机构房产抵押贷款。什么是机构的房产抵押贷款？就是非银行的民间机构申请了合法的金融牌照，面向有需求的客户发放抵押贷款。机构贷款的特点是额度高，期限短，利率高，但是对客户的征信、流水、经营状况的要求低，且放款快。

机构的贷款一般都一次抵押和二次抵押两种，一次抵押（简称一押）就是机构必须是第一顺位的抵押权人，不接受房产再次抵押给他人。二次抵押（简称二押）则是机构作为第二顺位抵押权人，前边还有个第一顺位抵押权人，一般绝大多数第一顺位是银行。

一押贷款面向的客户群体有两种，一是本身存在瑕疵的客户，完全没有瑕疵的客户肯定首选银行贷款，但是资质达不到银行标准的客户总是会有的，这类人也是有贷款需求的，就只能接受机构的贷款。我会建议他们先到机构申请一笔贷款，然后养好征信流水等，符合标准再回银行申贷。二是短期周转的客户，有些客户一笔款项只需要用三五个月，且比较急用。这个时候申请银行贷款不一定来得及，且银行贷款期限比较长，因此也会选择机构的短期贷款。机构的贷款通常可以回执放款，也就是说审批通过，办了抵押钱就到账了。

二押贷款市场上做的公司比较少，一般来讲面向的客户群体是房产一押在银行的客户，额度也会有所控制，基本最高就是评估价的7成了。愿意做二押的客户基本上是现存的一押贷款不舍得换掉，又需要新增一笔资金来周转的。

那该如何申请机构的贷款呢？一般也是客户自己找上门或者找专业的贷款中介。自己找上门相对来讲难度比较大，因为贷款机构一般都没有临街的门店，都是在写字楼之中，没有一定的渠道找不到他们。而且有些机构是不做散客的，都会选择跟中介渠道合作来开展业务。第二种找专业的贷款中介基本就是唯一的途径了。每个机构的贷款要求都是不一样的，要求严的一点的利率会低一些，要求宽松的利率会很高，像我认识的一些贷款机构，黑名单都可以做，利息吧，想想都知道。

在找贷款机构的时候，就体现出中介的价值了，没有中介的介绍，客户根本不知道自己适合去哪家公司申贷，或者资质达不到要求，或者命名可以做低利率的贷款，最后却做了高利率的贷款等等。

同时有一点需要郑重说明一下，贷款机构一定要是正规的，知名的贷款机构，不要找一些机构的，或者比较混乱的小公司。大公司一般比较正规，有固定的收费标准，不会乱收费，小公司就不好说了。

希望我这篇文章能帮助到有需求的你。

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