不论楼市如何动荡，有一些因素总是恒定不变。今天来跟大家一起分享一些楼市里我一直坚持的维度，从来帮我们看清这个市场的波动。

01、未来的房子是卖给谁的?

第一个要跟大家聊的维度是关于——需求。

这里需要先跟大家聊一个数字，也希望大家记住这个数字：300亿平米。中国存量房的总面积数

这样的数字其实暗合一个逻辑，房地产发展至今，房子某种程度上已经不是绝对的稀缺品。大部分人都能够解决居住的问题，无非是这个房子适合不适合。

但是在大盘容量上绝对是够了

这个容量绝对是一个不小容量。我们按照一个长周期来看，中国的置换周期在30年，30年除以300亿

换句话来说，每年都会有10亿平米的房子在池子里面做交流做交换。里面的交流可能会成为一个新的生态。但是对于这样的一个现状，我们就必须要意识到，房地产在19年开始会进入一个相对的轮动周期。

以前10年，房地产主要是卖给那些没房子的人。未来10年，房地产是卖给有房子那些人。所以如果你要把自己的房子卖给那些有房子的人，你就要给他多一个选择，对不对?因为他不是没有选择，他是有房子的。

我们可以想一想，为什么要想“租售并举”?

因为房子在300亿的水池里已经成为内部循环，外部的人想要进来，代价是越来越高了，所以才要租售并举，由租赁房源解决他们的需求。

换句话来说，未来楼市会形成两个涡轮，租赁一个涡轮，房产内部一个涡轮，中间是存在界限的

所以对我来说，未来如果你的房产想要卖掉，需要更多的理由

所以如果你要在这里买房子，是否能够给出这个理由?很多人最近去苏州投资，看中苏州的潜力。这个城市是否真正意义上让这些迁移主挣到钱了，如果能赚到钱的，买这些房子是没问题的，因为这些人会源源不断涌入。

第二个置换族，以前房子有，但是很差或者说很小，为了住更好的房子所以买房子，这也是为什么金茂可以在这两年爆发的那么猛，不是没有道理的。

所以对你来说，你现在这张房票是不是应该去买到这些产品?第一个为你自己考虑，第二个未来接盘的人可能他会同样考虑这一点。

第三个叫目的族，某种程度上我认为未来的房子会捆绑更多的。各位还记不记得今年的抢人大战?你发现户口这件事情越来越多的跟房产开始捆绑，或者说两件事情的发生越来越紧密，你要么有户口，要么就有房，或者马上不久会捆绑更多的资源。

如果各位今年要去买房，我希望这三个维度里面至少占一个。

如果你是投资，要看到那个城市，它是否真的可以让年轻人在里面赚到钱。如果你是想换一套房子，是不是真的让自己的生活更好?一定要记得这件事情，房子如果没人买，就是负债。要么是这房子背后就不乏很多资源，有很多很其他替代不了之类。

不是我瞎说，所有的开发商清一色的改口了

为什么?开发商一定是最敏感的，各位不要当开发商是傻子或开发商是一个土豪老板，为什么开发商最终清一色都要转型做美好生活，是因为这个时代来了。

所以你们买房时候也去想一想，我们买到房子是不是能给你更好生活?

02、不是什么城市都会有人买

第二个跟各位聊的维度是——城市。

我们一直在说因城施策，城市维度我想跟各位分享跟探讨一个很重要的点，一线城市分化梯度的拉开越来越明显。一线城市分成北上和广深，或者分成北上和深和广。

我甚至认为每一个城市都代表着一种房地产的发展模式。什么模式?

北京看土地。我个人认为北京的土地市场政策某种程度上也暗示了一个信号，它对不同土地模式的势态。深圳看旧改。深圳的旧城改造已经到了一个特别关键的时期。广州看大湾区，每一个城市都有自己的不同的发展模式。

接下来跟各位聊一聊三四线城市。三线城市在今年有特别大的改变。17年几乎都在聊小镇，到处是小镇，但是在2018年开始绝口不提。

各位想想小镇模式是用来拯救谁的?大量的土地都是出现在三四线城市以及一二线城市的周边，所以它是用来盘活的。为什么在2018年就彻底的没有了这个事?我觉得这个事情还蛮耐人寻味?

当小镇模式绝口不提的时候，替代小镇模式的概念是什么呢?我们开始提城市群，我们开始提长三角的，我们开始提粤港澳。

以前说房地产，短期看金融，中期看土地，长期看人口。现在这句话得换一换。房地产短期看政策，中期看政策，长期看政策。政策为什么有这么大的改变?某种程度上我认为当小镇模式落地一年之后，发现对三线城市盘活之后，有用。

然后开始改口城市群，再换句话来说，我个人自己的判断，我是觉得除了环一线城市的三四线城市之外，其他城市都不行。

为什么我觉得环一线还可以，本质上环一线就是城市群，一线城市人口一定是个饱和的，一线城市土地是不能放开的。

一线城市要保持可控的状态，但是又要同时保持经济发展怎么办?就让一些人住在环线，这也是为什么虹桥可以成为国家级战略的核心原因。　　环一线城市起码比其它的三线城市要好很多。

最后说说二线城市

在2018年上半年4.26的演讲，我花大量的笔墨聊抢人大战这件事情。那个惨烈!到西安一下火车，感觉警察就像海底捞的服务员一样。但是到下半年好像开始低调处理，好像也没有像上半年那样轰轰烈烈，叱咤风云。

我个人认为，抢人大战的胜出的城市就这么几个。吸引不到人的就真的吸引不到人。所以二线城市也开始优胜劣汰，好的扶起来，坏的沉下去。

03、人口到底对房价的影响是什么?

我们接着聊第三个维度——人口。最近各位应该经常看微信说人口大危机，有一个数据特别明显

一孩跟二孩我们先不说，整个人口出生率确实在下滑，但是我们把一孩跟二孩的出生率在这边做一个轴线，发现一个特别有趣的一个现象。就是二胎的出生率居然高过一胎

但是大家有没有想过，没有一胎哪来二胎

这说明是什么现象?就是要生的狂生，不生就不生。

所以可能未来在一线城市，一室户的需求会越来越多。但是在三四线城市，可能3+1房就开始崛起，因为真的要生二胎了，然后老大跟老二的年龄可能差别比较大。

04、强者为什么会成为强者?

最后一个维度叫——强者维度。我们一定要养成习惯去看看那些在行业里面的强势个体在干嘛。我们是不是真的去看这个赛道里面开发商在做什么?地方政府要做什么?银行来做什么?他们是重度参与地产赛道，他们是每年几百亿几千亿在花钱，所以他们的决定一定是经过各种很缜密很专业不同维度的判断之后才做出来。

第一，开发商今年就在做一件事情叫活下去。他们高度的做一件事情，叫回笼现金流。

现在各位去买房，全款跟贷款付款的差异是特别大。为什么?相比较利润而言，开发商更需要现金。

这个时候你只要有现金流，你是有能力去抄到比较好的资产的，前提就是你有钱。换句话来说，如果各位今年不买房，囤好你的现金，这个现金可能给你实现的回报会比想象中高很多。

第二，我们看看地方政府，地方政府在干吗?

这是今年吴晓波在跨年演讲时候一个片段。晓波说今年地方政府一样跟往年在做基建，但是这一年的基建跟以往不太一样了。之前的基建叫“铁公基”，铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设。

也就是我们以前关注的高铁通了没有?高速通了没有?火车有没有?现在对地段判断变成你产业导入了没有?里面有没有阿里巴巴?京东在里面做物联网没有?这一些利好可能会真正意义上影响房价。单纯的只看什么那边通过地铁那边通了高速，没用的，大家都一样，不是只有你有，各位要记得这句话。

第三，银行在干嘛?今年特别有趣

以前我们说放水放什么地方?很多人说不管你放在什么地方，最终流向房地产，现在不是啦，这也是为什么10月份说放开总闸之后，房地产一点没有反应的核心原因。现在有专门针对中小企业银行这些银行的钱融资比想象中要简单很多。

其实我是特别不建议，大家有一笔钱，然后这里放一点，那里放一点，然后自己再放一点。好像说分散投资，这其实并不是一个特别好的一个决策。所以我的建议是，如果你不做，就拿好现金，等着看。如果你要做就一次性做的选择。

05、最后

楼市里的变数太多，希望大家明白几个

1、未来你的买家会是和你一样的有房一族，所以单纯的卖地段已经不行了，你需要给他更多的理由

2、城市的裂变比想象中分化，这个世道里已经没有雨露均沾这件事，看地段需要更多维度的判断

3、人口危机确实存在，但是我们也要看到机会点，比如一线城市不生娃之后的一室户的机会，以及二三线城市生娃之后的3+1房的机会

4、行业里的龙头老大都在回笼现金，也就说明这件事是有利可图的，所以如果可以，你也可以管理好自己的现金流，为自己获利。

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