最近有几个海珠区的朋友问我：“听说2025年用房子抵押去贷款，利率反而比直接房贷还低？这是真的吗？”刚好我整理了今年广州海珠区银行最新的贷款数据，还找了两个真实案例，今天咱们就掰开了聊清楚。

一、2025年海珠房贷vs抵押贷：利率差出0.5%不是夸张

先上干货。根据2025年上半年广州12家主流银行（包括工农中建、招商、广发等）的最新报价：首套房贷利率普遍是LPR（3.45%）+20BP，也就是3.65%；而住宅抵押贷款（经营贷为主）利率大多是LPR10BP到LPR，也就是3.35%3.45%。算下来，抵押贷利率比房贷低0.2%0.3%，个别优质客户甚至能拿到3.2%的利率，和房贷差了0.45%。

举个更直观的例子：同样贷100万，30年等额本息，房贷利率3.65%的话，月供4600元，总利息65.6万；抵押贷按3.35%算，月供4380元，总利息57.7万——30年能省近8万块，够买辆代步车了。

二、真实案例：海珠两套房子，两种贷款方式差了多少？

上个月刚帮海珠的张先生和李女士算过账。张先生买的是南洲路的次新房，首套房用了房贷：贷200万，30年，利率3.65%，月供9200元，总利息131.2万。

李女士情况不同：她名下有套宝岗大道的老房子（市值300万，无贷款），本来想卖了换房，但听说抵押贷利率低，就用老房子做抵押贷了200万（抵押率67%），期限选了10年先息后本（2025年很多银行抵押贷支持10年不归本），利率3.35%。她的月供是5583元（只还利息），10年后再还本金。

对比下来，前10年李女士每月比张先生少还3617元，10年省了43万多。当然，李女士的压力在第10年末要还200万本金，但她计划到时用新房增值部分再抵押，或者用积蓄周转——这也是现在很多置换客户的操作思路。

三、为啥抵押贷利率反而更低？3个现实原因

很多人想不通：房贷有政策支持，怎么反而比抵押贷贵？其实2025年的情况和前几年不一样了，主要有3个原因：

1. 政策导向：鼓励资金进实体

2025年监管层强调“金融支持实体经济”，抵押贷（尤其是经营贷）因为明确用于企业经营，银行能拿到更低的资金成本（比如央行的再贷款工具），所以利率有下调空间。而房贷属于“居民杠杆”，监管更谨慎，利率没跟着降太多。

2. 抵押物更“稳”

房贷的抵押物是“期房”或“新房”，尤其是期房存在交付风险；抵押贷的抵押物是“已持有房产”，房本在手，评估价值更稳定。银行风险更低，自然愿意给更低利率。

3. 贷款期限灵活

房贷基本都是2030年长周期，银行要承担长期利率波动风险；抵押贷现在主流是510年，甚至有“20年等额本息”的产品，但整体期限更短，银行资金回笼更快，定价更灵活。

四、想选抵押贷？这3件事比利率更重要

虽然利率低，但抵押贷不是谁都能随便用。海珠区的朋友如果考虑，这3点一定要提前想清楚：

1. 用途限制：不能直接买房

抵押贷（经营贷）必须用于企业经营，比如进货、发工资。银行会查资金流向，要是被查到用于买房，可能要求提前还款，还会影响征信。所以得先有公司（注册满1年以上），或者找靠谱的企业做受托支付。

2. 本金压力：到期要还

像李女士选的10年先息后本，第10年要一次性还200万。如果到时没凑够钱，可能得“转贷”（重新抵押），但转贷时如果房价跌了，可能贷不到足够金额。所以最好提前规划还款来源，比如租金收入、理财到期等。

3. 利率不是唯一：看综合成本

有些抵押贷虽然利率低，但要收“担保费”“评估费”，或者要求买理财。比如某城商行抵押贷利率3.2%，但要存贷款额10%的保证金（年化1.5%），实际成本就变成3.2%+0.35%=3.55%，和房贷差不多了。

总结：2025年怎么选？

如果是首套房刚需，优先选房贷——流程简单，期限长，月供压力小；如果是置换或经营需求，名下有房且能合规使用资金，抵押贷确实能省利息。但一定要记住：抵押贷不是“买房捷径”，合规性和还款能力比利率更重要。

最后提醒海珠的朋友：2025年银行政策变化快，具体利率和条件最好找客户经理当面算笔账，别只看广告上的“最低利率”——毕竟省的是真金白银，多问两句不吃亏。