最近有朋友在广州看别墅，看中一套总价1800万的房子，首付准备了900万，剩下的想贷款。他问我：“现在银行批别墅贷款严吗？除了收入证明，会不会查存款或者理财？”这问题挺实在的，毕竟别墅属于非普通住宅，贷款政策和普通住宅不太一样。今天就跟大家聊聊2025年在广州买别墅，银行对客户的资产要求到底有哪些，特别是存款和理财这些“真金白银”的硬指标。

一、买别墅贷款，银行最看什么？

先明确一点：别墅贷款属于“个人住房贷款”，但因为总价高、面积大（广州普通住宅标准是144㎡以下），银行会把它归为“非普通住宅”，风控更严。银行批贷时，除了看征信、收入流水，最关注的其实是客户的“还款能力”和“抗风险能力”。简单说就是：你现在能按时还钱吗？万一收入波动，你还有没有其他资产兜底？

举个例子，假设贷款900万，30年等额本息，月供大概4.8万（按当前LPR+50BP估算）。银行首先看你的月收入，一般要求覆盖月供的2倍以上，也就是月收入至少9.6万。但光有工资流水不够——如果收入主要来自奖金、提成，或者自己开公司，银行可能要求提供更“扎实”的资产证明，比如存款、理财、房产、车产等，证明你有稳定的现金流或可变现资产。

二、存款和理财，具体要多少？

那存款和理财到底要多少？我问了广州几家主流银行（建行、招行、广发）的信贷经理，总结下来有3个常见标准：

1. 存款：至少覆盖36个月的月供

大多数银行会要求客户在申请贷款时，账户里有“保底资金”。比如建行的信贷经理说：“别墅贷款客户，我们一般看近6个月的银行流水，除了收入，账户里最好有36个月的月供金额作为‘备用金’。” 按前面900万贷款算，月供4.8万，3个月就是14.4万，6个月就是28.8万。这钱不一定是死期，但最好别在申请前突然转进转出，银行会怀疑是“借钱凑数”。

2. 理财：余额不低于贷款额的5%10%

如果客户有长期理财（比如银行R2R3级别的固收类产品），银行会更放心。招行的客户经理提到：“我们内部有个参考线，理财+存款的总余额最好不低于贷款金额的5%10%。” 比如贷款900万，理财+存款至少要有45万90万。为什么看理财？因为理财能体现客户的“持续储蓄能力”，比临时存笔钱更有说服力。

3. 其他资产：房产、车产可“加分”

如果客户名下还有其他房产（比如广州的住宅、商铺），或者有车产、公司股权，银行会把这些算进“资产负债比”。比如广发银行的信贷政策里，客户总负债（房贷+车贷+信用贷）不超过总资产（房产+存款+理财+其他）的50%，批贷概率更高。

三、不同银行要求有差异吗？

当然有！国有大行（比如工行、农行）和股份制银行（比如招行、兴业）的风格不太一样。国有大行更看重“稳定性”，比如要求客户在本行有至少1年的代发工资记录，或者存款理财是“本行产品”；股份制银行更灵活，可能接受他行资产证明，但审核时会“打个折”——比如他行理财只算80%的价值。

举个真实案例：去年我朋友在广州买了套2000万的别墅，贷款1000万。他选了招行，因为他在招行有50万的理财（买了2年的朝朝宝），加上工资流水（月入15万），很快就批了。另一个朋友找工行，工行要求他把其他银行的80万存款转到工行账户，存3个月定期，才给批贷——毕竟工行更看重“本行资金沉淀”。

四、资产不够，还有办法吗？

如果存款理财不够，是不是就贷不了？倒也不是，有3个常见解决办法：

1. 增加共同借款人

比如拉配偶、父母作为共同借款人，把他们的收入和资产一起算进去。我有个客户，自己月入8万，不够覆盖月供（需要9.6万），但他老婆月入6万，两人一起申请，月收入14万，轻松达标。

2. 提供“额外收入证明”

如果有租金收入、股息分红、兼职收入，只要能提供合同（比如租房合同）、银行流水（租金到账记录），银行也会认可。比如有客户把老家的房子租出去，月收8000，这部分也能算进收入里。

3. 提高首付比例

如果贷款额降低，月供压力小，对资产的要求也会降低。比如原本贷900万，月供4.8万；如果首付提到1000万，只贷800万，月供降到4.27万，对收入和存款的要求自然变低。

总结：2025年广州别墅贷款，资产要求更“实在”

整体来看，2025年广州的别墅贷款政策不会大放水，但也不会突然收紧。银行对资产的要求核心就一句话：“除了工资，你得证明自己有‘兜底’的钱。” 存款理财不用太多，但要“稳定、持续”——比如存了半年以上的钱，或者买了1年以上的理财，比临时凑的更有说服力。

最后提醒一句：申请前最好先和银行信贷经理沟通，把自己的资产情况（存款、理财、其他房产）列个清单，让对方帮忙“预审”，避免白跑一趟。毕竟买别墅不是小事，提前规划才能更顺利。