最近有位广州的朋友问我：“2025年打算用组合贷买房，月供到底咋算？公积金月冲和年冲哪个更划算？”这问题挺实在的，今天咱们就掰开了聊——先搞懂组合贷月供怎么算，再对比月冲年冲的真实差异，最后用案例帮你做决定。

一、组合贷月供怎么算？先拆成两部分看

组合贷就是“公积金贷款+商业贷款”的组合，因为广州公积金贷款有上限（2024年个人最高60万，家庭最高100万），如果买房需要贷更多，超出部分就得用商贷补上。比如你要贷200万，假设家庭公积金能贷100万，剩下100万就是商贷。

月供计算很简单：公积金部分月供 + 商业贷款月供 = 总月供。

举个具体例子：

公积金贷款100万，30年（360期），利率3.1%（2024年最新），用等额本息计算，月供是4270元左右；

商贷100万，30年，假设2025年LPR是4.2%（参考2024年走势），等额本息月供是4890元左右；

总月供就是4270+4890=9160元。

注意：如果选等额本金，月供会逐月递减，但前期压力大，大部分人还是选等额本息。另外，商贷利率会随LPR浮动，公积金利率相对稳定，这也是组合贷的优势——用低利率的公积金覆盖更多贷款。

二、月冲vs年冲有啥区别？一张表说清楚

公积金冲还贷有两种方式：月冲（按月抵扣）和年冲（按年抵扣），广州两种都支持，但操作细节得注意。

| 对比项 | 月冲 | 年冲 |

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| 操作方式 | 每月用公积金余额直接还月供 | 每年固定时间（比如7月）一次性冲抵贷款本金 |

| 对月供影响 | 减少每月现金支出（余额够的话，可能不用自己掏钱） | 月供金额降低（因为本金减少，重新计算月供） |

| 适合人群 | 月供压力大、希望减轻日常开销 | 公积金余额多、想省总利息的人 |

举个通俗例子：你月供9160元，公积金账户每月交4000元（个人+单位）。如果选月冲，这4000元直接抵扣月供，你只需要自己补5160元；如果选年冲，这4000元每月存着，一年后账户有4.8万（假设没取过），直接冲抵本金，比如商贷本金从100万变成95.2万，之后月供重新计算（大概降到4660元），但这一年你得自己掏9160元/月。

三、到底选月冲还是年冲？3个真实案例帮你算明白

案例1：月供压力大，选月冲更“保命”

小张夫妻在天河上班，组合贷月供9160元，两人公积金每月合计交5000元。如果选月冲，每月自己只需要补4160元；如果选年冲，第一年得自己掏9160元/月，一年下来多花5万多现金。小张说：“孩子刚上幼儿园，每月开销大，月冲能少掏现金，更踏实。”

案例2：公积金余额多，选年冲省利息

李姐买二套房，组合贷200万（公积金100万+商贷100万），她和老公公积金账户里有20万（之前没取过）。如果选年冲，第一年冲抵20万本金（优先冲商贷，因为商贷利率高），商贷本金变成80万，剩下29年的商贷月供从4890元降到3910元，总利息能省约28万（按原商贷总利息86万算，冲抵后约58万）。李姐说：“我和老公收入稳定，不差这两年的月供钱，年冲省的利息够孩子上兴趣班了。”

案例3：贷款快还完了，年冲意义不大

王哥的组合贷还剩5年（原30年），商贷本金还剩30万，公积金账户有8万。如果选年冲，冲抵8万本金后，商贷本金剩22万，月供从原来的5600元降到4100元，但剩下5年总利息只省2万左右；如果选月冲，8万余额能抵扣5年月供（每月约1300元），刚好覆盖到结清。王哥说：“反正快还完了，月冲直接减少每月支出更实在。”

四、2025年广州要注意的3个细节

1. 公积金余额要求：月冲需要账户保留至少6个月的缴存额（比如每月交4000，账户至少留2.4万）；年冲没有余额限制，但冲抵后账户会清零（部分银行允许留少量）。

2. 商贷优先冲抵：年冲时，公积金余额会优先冲抵利率更高的商贷本金，这样省利息更有效。

3. 可以中途变更：广州允许每年调整一次冲还贷方式（一般在7月），如果发现选错了，第二年可以改。

总结一下：如果月供压力大、手头现金紧张，选月冲；如果公积金余额多、收入稳定，想长期省利息，选年冲；如果贷款快还完了，月冲更直接。2025年买房用组合贷，记得先算清楚自己的月供和公积金缴存情况，再选适合的冲贷方式——省钱的关键，是“适合自己”。