最近有个朋友在广州看二手房，看中一套房龄15年的老小区，结果找银行问贷款时懵了——中介说能贷20年，银行却只给批12年。一问才知道，原来二手房贷年限不是随便定的，房龄和贷款人年龄像两把尺子，卡得特别严。今天就跟大家聊聊2025年广州二手住宅贷款的那些事，特别是这两个关键限制，提前搞明白能少踩很多坑。

二手房贷年限怎么算？房龄和年龄是两道坎

广州的二手房贷年限，一直实行“房龄+贷款年限”和“贷款人年龄+贷款年限”的双限制，2025年大概率还是这个逻辑。简单说，银行会同时看两个数：一是房子本身的“年龄”（房龄），二是贷款人的年龄，取两者算出的最小值作为实际能贷的年限。

举个例子：假设你35岁，看中一套房龄20年的二手房。按“房龄+贷款年限≤40年”（多数银行标准）算，最多能贷20年（4020）；但按“贷款人年龄+贷款年限≤70岁”算，最多能贷35年（7035）。这时候银行就选更小的20年，所以实际能贷20年。反过来，如果房龄10年，贷款人50岁，按房龄能贷30年（4010），但按年龄只能贷20年（7050），那最终只能贷20年。

房龄到底怎么算？超过这个数可能贷不了

房龄是很多人容易搞错的点。它不是从你买房时算，而是从房子竣工验收的时间开始算。比如房产证上写的“建成时间2005年”，2025年买的话，房龄就是20年（20252005）。

广州大部分银行对房龄的限制是“房龄+贷款年限≤3040年”，具体看银行。比如国有大行可能卡35年，股份制银行可能松一点到40年，但房龄超过25年的房子，很多银行直接拒贷或者缩短年限。像老城区那些90年代的房子（房龄30年以上），基本只能贷510年，甚至贷不了。

之前有个客户看中越秀区一套1998年的房子（2025年房龄27年），想贷20年，但银行一算“27+20=47”，超过了40年的限制，最后只批了13年（4027）。月供直接从6000涨到8000多，压力大了不少。

贷款人年龄卡得严吗？退休了还能申请吗？

贷款人年龄的限制更直接：多数银行要求“贷款年限+年龄≤70岁”，部分银行放宽到75岁（比如针对优质客户或组合贷）。举个例子，你40岁，最多能贷30年（7040）；50岁的话，最多贷20年（7050）；60岁的话，只能贷10年（7060）。

那退休了还能贷款吗？理论上可以，但得满足两个条件：一是年龄+贷款年限不超银行限制（比如65岁退休，最多贷5年）；二是要有稳定收入（比如退休金、子女担保还款）。之前有位62岁的叔叔想贷款，银行要求他儿子作为共同还款人，最后批了8年（7062），月供从他和儿子的收入里扣。

2025年可能有啥新变化？这两点要注意

虽然2025年具体政策还没出，但结合广州近年的调整趋势，有两个信号可以关注：

1. 房龄限制可能“因区而异”

2023年开始，广州部分银行对核心区（比如天河、越秀）的老房子放宽了房龄要求，比如房龄30年以内的学区房，贷款年限能多贷35年。2025年可能延续这种“区域差异化”，重点关注房子的地段、学区、保值性，单纯房龄高但位置好的房子，贷款可能没那么难。

2. 年龄限制或向“最长贷款到80岁”微调

2023年杭州、南京等城市出现“贷款年龄+年限≤80岁”的政策，广州部分银行也在试点“接力贷”（子女作为共同还款人，延长贷款年限）。2025年如果楼市政策继续宽松，可能有更多银行把年龄限制从70岁放宽到75岁，甚至80岁，特别是针对收入稳定的优质客户。

最后给点实在建议

打算在广州买二手房的朋友，记住这三步：

1. 查房龄：别只看房产证“登记时间”，一定要问清楚房子的“建成时间”（可查不动产登记中心档案）；

2. 算年龄：夫妻共同贷款的话，用年龄较小的一方算（比如丈夫45岁，妻子38岁，用妻子的年龄算，能多贷7年）；

3. 问银行：不同银行政策有差异，比如招行、光大对房龄较松，国有行对年龄较严，多问几家对比。

其实贷款年限说白了就是“房子越新、贷款人越年轻，能贷越久”。提前算清楚这两笔账，买房时才不会被“能贷30年”的口头承诺坑，毕竟月供多还10年和少还10年，差别可能是几十万。