最近有位广州的朋友问我：“去年用房子抵押贷了款买房，现在想把原来那套房子租出去，到底行不行？需不需要告诉租客房子已经抵押了？”其实这两年广州楼市政策灵活，很多人会用房产抵押做资金周转，抵押后能不能出租、要不要告知租客，确实是大家关心的问题。今天咱们就结合2025年最新情况，把这事聊明白。

一、抵押房到底能不能出租？广州没卡得那么严

首先明确结论：抵押后的房子是可以出租的。法律上没说抵押了就不能租，就像你把车抵押给银行借钱，车还是能开一样。《民法典》第406条写得清楚：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”，虽然说的是“转让”，但出租作为使用权的暂时让渡，法律没禁止。

不过要注意一点：抵押和租赁的时间顺序会影响实际操作。比如你先抵押房子再出租，这时候租客的“租赁权”遇上银行的“抵押权”，如果未来还不上贷款，银行要拍卖房子，租客可能就得提前搬（法律上叫“抵押权优先于租赁权”）；但如果你是先把房子租出去，之后才抵押，那租客的租赁权就“更硬气”——就算银行拍卖，租客也能按原合同住到租期结束（“买卖不破租赁”）。

在广州，我问过几个房产中介和银行客户经理，他们都说实际操作中，只要抵押合同里没写“禁止出租”，银行一般不会拦着。但最好提前和贷款银行打个招呼，有些银行可能要求定期报备租金收入，或者在合同里加条款约束（比如租金要优先还贷款）。

二、出租前必须告诉租客“房子抵押了”吗？不说是隐患

那问题来了：租客不知情的话，算我违规吗？

分两种情况说：

1. 如果抵押在前，出租在后：这时候必须告诉租客！

举个例子：你2023年抵押了房子，2025年租给小王。如果小王不知道房子抵押了，未来你还不上钱，银行拍卖房子，小王可能突然被要求搬离，这时候他可以告你“没尽告知义务”，要求你赔偿损失（比如搬家费、重新找房的差价）。广州去年有个类似案例，房东没告诉租客房子已抵押，后来房子被拍卖，租客起诉后法院判房东赔了2个月租金作为补偿。

2. 如果出租在前，抵押在后：可以不用主动说，但最好提一嘴。

因为这时候“买卖不破租赁”，就算银行拍卖，租客的合同还是有效的。不过如果租客知道房子抵押了，可能会更谨慎（比如不签太长租期），所以从诚信角度，提前说清楚能减少后续麻烦。

另外，广州的租房合同备案现在管得越来越严。如果去街道办备案，工作人员可能会问房子是否有抵押——这时候可别隐瞒，万一被查出来，不仅合同可能被认定无效，还可能影响个人信用。

三、广州租客最关心的3个实际问题

1. “房东没说抵押的事，我能退房吗？”

能！如果房东故意隐瞒抵押事实，导致你租房后面临被赶的风险，你可以以“欺诈”为由要求解除合同，还能要回押金和部分租金（具体看法院判）。

2. “抵押房被拍卖了，我剩下的租金怎么办？”

如果是抵押在前、出租在后，拍卖后新房东有权让你搬，但你可以找原房东退剩下的租金；如果是出租在前、抵押在后，新房东必须让你住到租期结束，不然你可以起诉他。

3. “银行会直接找租客要租金吗？”

一般不会，但如果房东和银行签了“租金应收账款质押”协议（比如用租金收入还贷款），银行可能会通知租客把租金直接打给他们。这时候租客要确认银行的书面通知，避免被坑。

四、给广州房东的3条实在建议

签抵押合同时看清楚：提前和银行确认能不能出租，有些银行可能要求租金账户监管，或者禁止长租（比如租期超过3年）。

签租房合同时写明白：不管抵押在前还是在后，合同里最好加一句“该房产已/未设定抵押，租客已知悉”，双方签字，省得以后扯皮。

定期和租客沟通：如果抵押情况有变（比如提前还清贷款解押了），及时告诉租客，保持信任关系，也能减少纠纷。

总结一下：广州抵押后的房子能出租，但得看抵押和租赁的先后顺序；如果抵押在前，必须告诉租客，不然可能吃官司；出租时记得留书面凭证，备案时别隐瞒。其实这事没那么复杂，关键是提前把规则讲清楚，房东和租客都省心。

（注：本文政策依据截至2025年6月，具体操作建议以最新法规和银行合同为准。）