最近不少朋友问我，在广州买二套房，要是之前的房贷还没还清，首付得准备多少？刚好2025年广州的房贷政策有调整，今天咱们就掰开了揉碎了聊清楚，特别是大家最关心的“有房贷未结清”的情况。

先划重点：2025年广州二套房首付新规则

简单来说，2025年广州对二套房首付比例做了优化，核心变化是“区分贷款状态”和“简化普通/非普通住宅标准”。先记住两个关键数字——有房贷未结清的家庭买二套房，首付最低40%；如果房贷已结清，首付也是40%。不过别急着高兴，具体还得看房子类型和贷款方式，咱们慢慢说。

情况一：有房贷未结清，买普通住宅首付多少？

首先得明确“普通住宅”的标准。2025年广州调整后，普通住宅的认定更宽松了：只要小区容积率≥1.0，单套建筑面积≤144㎡，基本都算普通住宅（核心区可能单价有上限，但大部分区域按面积来）。

如果买的是普通住宅，不管你之前的房贷有没有结清，首付比例都是40%（商业贷款）。举个例子：你看中一套300万的房子，首付就是300万×40%=120万。

那如果是公积金贷款呢？广州公积金二套房的首付比例和商贷同步，也是40%，但有个前提——你得符合公积金贷款的额度限制（比如个人最高60万，家庭最高100万）。如果公积金贷不够，可能需要组合贷，但首付还是按商贷的40%算。

情况二：有房贷未结清，买非普通住宅呢？

非普通住宅一般指建筑面积＞144㎡，或者容积率＜1.0的房子（比如别墅）。2025年政策里，非普通住宅的首付比例稍微高一点，商贷最低50%。比如你买一套500万的大平层，首付就是500万×50%=250万。

这里要注意，非普通住宅的认定可能因区域略有不同，比如天河、越秀这些核心区，可能还会参考单价（比如超过区域均价1.44倍）。但大部分情况下，面积是主要判断标准，买之前最好让中介帮你查清楚。

和以前比，首付压力降了多少？

2023年之前，广州二套房首付比例是“看贷款状态”：房贷已结清的首付50%，未结清的首付70%；非普通住宅更夸张，未结清的首付甚至到80%。现在统一降到40%（普通）和50%（非普通），相当于直接“打了五到七折”。

举个真实例子：2024年小王想在番禺买二套房，当时他的首套房贷还剩80万没还，看中的房子总价400万（普通住宅），按旧政策首付得400万×70%=280万；2025年新政策后，首付只要400万×40%=160万，直接省了120万，压力小了一大截。

这些细节容易踩坑，一定要注意！

1. “有房贷”包括哪些？ 这里的房贷不仅指商贷，还包括公积金贷款、组合贷，甚至异地房贷（比如你在佛山有房贷没结清，在广州买二套也算）。但如果是全款买的首套房，没有贷款记录，那算“无房贷”，首付也是40%。

2. 银行会“加码”吗？ 政策是最低比例，具体要看银行。比如有些银行可能对征信不好、收入不稳定的客户，要求首付提到45%或50%。建议提前查征信，和银行客户经理沟通清楚。

3. 离婚买房有影响吗？ 2025年政策取消了“离婚一年内按二套算”的限制，离婚后只要名下无房或房贷结清，可能按首套算。但如果离婚前夫妻共同有房贷未结清，离婚后其中一方再买，还是算二套。

总结：2025年在广州买二套，有房贷未结清这样操作最划算

简单来说，只要买的是普通住宅，不管房贷有没有结清，首付都是40%；非普通住宅50%。和以前比，首付压力大降，尤其是“有房贷未结清”的群体，现在能省几十万甚至上百万。

最后提醒一句，政策虽然宽松了，但买房还是要结合自己的收入和月供能力。如果首套房贷月供已经占收入50%以上，再背二套房贷可能压力大。建议先算清楚：二套房月供+首套房月供≤家庭月收入50%，这样比较安全。

如果还有具体问题（比如自己的情况到底算几套、某小区算不算普通住宅），最好直接打银行个贷中心电话，或者找靠谱中介帮你查，避免误判。毕竟买房是大事，多确认一遍总没错~