最近广州楼市有个大消息——“认房不认贷”新规正式落地了！好多朋友在问：这政策到底啥意思？对我买二套房有啥影响？首付能少掏吗？月供能降多少？今天咱们就掰开了揉碎了说清楚，全是干货，看完你就知道自己能省多少钱了。

一、以前和现在，二套房认定有啥不同？

先搞明白“认房不认贷”是啥。以前广州判断是不是二套房，看的是“房+贷”：只要你名下在广州有房，或者全国范围内有过房贷记录（不管有没有还清），再买房都算二套。现在改成“认房不认贷”，只看你在广州名下有几套房——如果在广州没房，就算你在外地有房贷没还清，再买也算首套；如果在广州有1套房，再买算二套；有2套及以上，基本就不能买了（限贷政策不变）。

举个例子：老王5年前在长沙贷款买过房，贷款还没还清，现在想在广州买房。以前因为有房贷记录，会被认定为二套；现在只要他广州没房，就算首套。再比如，李女士在广州有1套房，贷款已经还清，现在想换套大的，以前因为名下有房算二套，现在还是算二套（因为“认房”），但首付和利率可能降了，后面详细说。

二、首付能少掏多少？算笔账就明白

最直接的变化是首付比例。以前二套房首付普遍是70%（普通住宅），现在首套和二套的首付标准都降了。根据2025年新规：

首套房：无房（不管有没有房贷记录），首付最低20%（普通住宅）；

二套房：有1套房，首付最低30%（普通住宅）。

咱们用具体数字算：假设买套500万的房子（普通住宅）。

以前情况1：有房贷记录但广州无房（算二套），首付70%=350万；现在算首套，首付20%=100万，直接少掏250万！

以前情况2：广州有1套房（算二套），首付70%=350万；现在还是二套，但首付30%=150万，少掏200万！

如果是非普通住宅（比如面积超144㎡或总价超豪宅线），首付比例会高一点，但整体也降了：首套30%，二套40%，比以前的80%（二套非普通）划算多了。

三、利率降了多少？月供压力轻多少？

利率变化更实在。2025年广州首套房贷利率是LPR20BP（假设5年期LPR是4.0%，那就是3.8%），二套是LPR+20BP（4.2%）。以前二套房利率是LPR+60BP（4.6%），首套是LPR（4.0%）。

还是用500万的房子举例，贷款30年（等额本息）：

首套（现在）：贷款400万（首付20%），利率3.8%，月供约18630元；

二套（现在）：贷款350万（首付30%），利率4.2%，月供约17260元；

二套（以前）：贷款150万（首付70%），利率4.6%，月供约7730元？不对，这里得纠正：以前二套首付70%，贷款只能贷150万（500万×30%），但利率4.6%，月供是7730元；现在二套首付30%，能贷350万，月供17260元——虽然月供涨了（因为贷得多），但关键是能买得起更大的房子了！

另一种情况：老王以前因为有房贷记录被认定为二套，只能贷150万（首付350万），现在算首套能贷400万（首付100万），月供18630元，但首付压力大减，能买得起总价更高的房子了。

四、哪些人最受益？这3类家庭要注意

1. 外地有房/房贷，广州无房的“新广州人”：比如在老家有房有贷，想在广州扎根的年轻人，现在买房算首套，首付从70%降到20%，利率从4.6%降到3.8%，直接“上车”门槛大降。

2. 广州有1套房，想“以小换大”的家庭：以前换房首付70%，现在30%，能把老房子卖掉或留着出租，换套更大的改善房，压力小很多。

3. 房贷已还清，但被“认贷”卡过的家庭：比如5年前在广州贷款买过房，早就还清了，想再买一套给老人住，以前因为有贷款记录算二套，现在只看名下有1套房，还是算二套，但首付和利率都降了，更划算。

最后说两句

“认房不认贷”说白了就是“只看你在广州有几套房，不看你全国有多少房贷”，核心是降低改善型和新市民的购房成本。对普通人来说，最大的好处是首付少掏、利率更低，能买得起更合适的房子了。不过要注意，政策适用范围是广州，外地房产不计入“认房”；另外，限贷政策还在，比如已有2套广州房的家庭，还是不能再贷款买房。

如果最近有换房或首次在广州买房的计划，建议赶紧找银行或中介算算账，看看自己能省多少钱——政策落地后，很多人已经开始行动了，别错过这个窗口期！