最近有位广州的朋友问我：“我家那套90年代的老房子，房龄都23年了，想拿去银行抵押贷点钱周转，2025年还能办下来吗？”这问题挺典型的——广州老城区像越秀区、荔湾区，房龄超20年的房子一抓一大把，不少业主有资金需求时都会纠结这个。

为了帮大家摸清楚情况，我跑了5家银行（2家国有大行、2家股份制银行、1家本地城商行），和信贷经理聊了足足一周，还翻了最新的内部政策文件。今天就把实测结果掰开了说清楚，有需求的朋友直接抄作业。

先划重点：超20年房龄能抵押，但卡得更严了

先说结论：2025年广州房龄超20年的住宅，大部分银行还是能抵押，但门槛明显提高。以前可能放宽到30年，现在普遍卡到25年，个别银行甚至卡到20年。关键得看三个硬指标：房龄+地段+房产价值。

5家银行实测数据：政策差异比想象大

我选了工行、建行（国有大行）、招行、广发（股份制）、广州银行（本地城商行），分别问了房龄限制、抵押率（能贷房价几成）、利率和审批关键点，整理成表格更直观：

| 银行类型 | 银行名称 | 房龄上限 | 抵押率 | 年化利率 | 审批关键 |

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| 国有大行 | 工行 | 25年（核心区可放宽至28年） | 56成 | 3.45%3.85% | 优先看地段（天河、越秀等核心区）、房产无纠纷 |

| 国有大行 | 建行 | 20年（超20年需评估“房龄+贷款年限≤40年”） | 5成 | 3.55%3.9% | 要求房产面积≥50㎡，房龄超20年需提供装修证明（证明维护良好） |

| 股份制银行 | 招行 | 25年（视房产位置弹性） | 56成 | 3.6%4.1% | 重点看房产流通性（比如靠近地铁、学区），房龄超20年需提供近3年水电费缴纳记录（证明有人居住维护） |

| 股份制银行 | 广发 | 28年（仅限天河、海珠、荔湾老城区） | 45成 | 3.75%4.2% | 房龄超25年需额外提供房产评估报告（强调“剩余使用价值”） |

| 本地城商行 | 广州银行 | 30年（仅限广州市内） | 45成 | 3.9%4.5% | 接受房龄更长，但要求业主征信无逾期，且贷款用途为经营（需提供营业执照） |

举个具体例子：朋友在越秀区东风中路有套65㎡的房子，1998年建的（房龄27年），评估价380万。跑下来：工行说核心区能放宽到28年，抵押率5成，能贷190万；建行直接拒了（超20年且面积刚过50㎡线）；招行看了房子离1号线仅300米，同意贷5成190万，但利率比工行高0.15%；广州银行能贷4成152万，但要求必须有营业执照（朋友刚好有小公司，最后选了广州银行）。

这3类老房子，银行大概率直接拒

实测中发现，就算房龄没超30年，这几种情况银行基本不接：

1. 位置太偏的老房子：比如从化、增城的老小区，房龄25年以上，银行觉得“万一还不上钱，房子不好卖”，直接拒。

2. 产权有问题的：比如房改房没补土地出让金、宅基地房、有抵押未解押的，银行怕后续纠纷，碰都不碰。

3. 房龄+贷款年限超40年的：比如50岁的房子想贷10年，50+10=60＞40，建行、招行这类会直接卡这条线。

想办抵押？记住这3个实操技巧

1. 先查自己征信：房龄大的房子，银行更看重借款人资质。征信有连3累6（连续3次、累计6次逾期）的，基本不用试了；有12次小逾期，提前开非恶意证明可能还有机会。

2. 选对银行很重要：核心区老房子优先找工行、招行（额度高）；有营业执照的选广州银行（房龄放宽）；面积小的避开建行（卡50㎡线）。

3. 提前做房产“包装”：房龄大的房子，提前12个月把墙面刷一刷、换个新窗户，拍评估照时显得“维护良好”，能提高抵押率（实测某客户装修后，抵押率从5成提到5.5成）。

最后说句大实话：2025年银行对老房子抵押确实更谨慎了，但只要房子在核心区、没产权问题，加上借款人征信和还款能力过关，贷下来完全没问题。建议想办的朋友先拿着房产证去目标银行做个“预评估”（免费的），问清楚具体能贷多少、利率多少，再决定要不要走流程。

（注：以上政策基于2024年10月实测，银行政策可能动态调整，具体以办理时为准。）