最近有广州的朋友问我两个房产相关的问题：一个是2025年如果想给房子做二次抵押，配偶是不是必须签字？另一个是离婚时房产到底怎么分？这俩问题都挺实在的，今天咱们就掰开了说清楚，结合广州的实际情况和最新政策，用大白话聊聊。

一、2025年广州住宅二次抵押，配偶必须签字吗？

先搞清楚啥是“二次抵押”。简单说，就是你之前用房子在银行贷过款（比如房贷），现在房子增值了或者剩余贷款还得差不多了，还能拿剩下的价值再抵押一次借钱。比如老张2018年买了套300万的房，当时贷了200万，现在还剩100万没还，但房子现在评估值400万，那剩下的300万（400万100万）就是二次抵押能贷的“剩余价值”。

那配偶要不要签字？关键看这套房是不是夫妻共同财产。广州的不动产登记中心和银行一般这么操作：

1. 房本写了两个人名字：不用想，二次抵押必须配偶签字。因为房本是“产权身份证”，上面有配偶名字，说明人家是共有人，处置房产必须双方同意。

2. 房本只写一个人名字，但属于婚后买的：哪怕只写你一个人名字，只要是结婚后买的（除非有婚前财产协议），法律上默认是夫妻共同财产。这时候去办二次抵押，银行大概率会要求配偶签字。之前有个案例，广州的李女士婚后买房只写了老公名字，老公偷偷做了二次抵押没告诉她，后来闹到法院，法院还是判抵押无效，因为没经过共有人同意。

3. 房本只写一个人名字，且是婚前全款买的：这种情况属于个人财产，二次抵押不用配偶签字。但要注意，如果你婚前付了首付，婚后和配偶一起还贷款，那房子虽然归你，但婚后还贷部分和增值属于共同财产。这时候做二次抵押，银行可能会要求配偶签字确认，避免后续纠纷。

总结一下：2025年广州二次抵押，配偶是否签字，核心看房产是否属于夫妻共同财产。共同财产必须签，个人财产不用签，但如果有婚后共同还贷的情况，最好提前和配偶商量，省得麻烦。

二、离婚时房产怎么分？广州常见情况拆解

离婚分房是最容易扯皮的，咱们按常见场景说：

1. 婚前一方买的房（全款/贷款）

婚前全款买，房本只写自己：这是个人财产，离婚时对方分不走。但如果婚后把配偶名字加进房本，那相当于“赠与”，变成共同财产了，离婚时要分。

婚前贷款买，婚后共同还贷：比如小王婚前首付50万买了套房，婚后和妻子一起还贷款。离婚时，房子一般归小王，但要补偿妻子“共同还贷部分+对应增值”。举个例子，总房价200万，首付50万，贷款150万分30年还，婚后还了50万贷款，房子现在涨到300万。那妻子能拿到的补偿大概是：（50万贷款÷总贷款150万）×（300万200万增值）+50万贷款的一半，具体数字得找专业机构算，但逻辑就是这样。

2. 婚后共同买的房（不管谁出钱）

婚后用夫妻共同财产买房，不管房本写谁名字，都是共同财产。离婚时一般平分，但如果有一方出轨、家暴等过错，法院可能会少分。广州去年有个案例，夫妻俩婚后买了套400万的房，男方出轨被抓现行，法院判女方分60%，男方40%。

3. 父母帮忙出钱买的房

父母全额出资，房本写自己子女：比如男方父母婚后全款买房，只写男方名字，法律上视为对自己子女的赠与，属于个人财产，离婚时对方分不走。但如果房本写了小两口名字，那就是共同财产。

父母出首付，小两口还贷款：这种情况最常见。比如男方父母出100万首付，小两口婚后还贷款。离婚时，房子一般归登记方（比如男方），但要补偿对方共同还贷部分和增值，和前面婚前贷款买房的分法类似。

4. 有贷款没还清的房

离婚时如果房贷还没还清，法院一般不会直接分房，而是先判房子归谁，剩下的贷款由谁还，再给另一方补偿。比如房子值500万，还剩200万贷款，法院判房子归男方，那男方要给女方（500万200万）÷2=150万的补偿，同时继续还剩下的200万贷款。

三、给广州朋友的两个提醒

1. 二次抵押前先查房本：如果房本是夫妻共有，或者婚后买的，最好提前和配偶商量，别想着偷偷办，最后可能钱没借到还闹矛盾。

2. 离婚分房保留凭证：不管是婚前买房的付款记录、婚后还贷的银行流水，还是父母出资的转账凭证，都留好。万一闹纠纷，这些都是证明“钱是谁出的”的关键证据。

最后说句实在话，房产涉及真金白银，不管是抵押还是离婚分房，提前沟通比事后扯皮强。政策可能会变，但核心逻辑就一条：保护合法财产权，尊重双方意愿。有问题多咨询专业律师，别自己瞎琢磨。