最近有广州的朋友问我：“去年办的房贷，合同里写着LPR加点100个基点，现在LPR降了但加点没变，月供只少了一点。要是以后政策变了，这加点数还能调吗？” 刚好2025年房贷利率走势是很多人关心的话题，今天咱们就聊聊广州房贷里的LPR加点，尤其是大家最在意的“加点固定后能不能变”。

先搞清楚：LPR和加点到底啥关系？

咱们的房贷利率现在都是“LPR+加点”模式。简单说，LPR是央行每月20号公布的“基准价”（比如2024年8月5年期以上LPR是3.45%），加点则是银行根据政策、你的信用、房子情况等额外加的点数。比如广州首套房，2024年上半年很多银行执行的是“LPR20BP”（BP是基点，1BP=0.01%），二套可能是“LPR+40BP”。

这里有个关键：LPR是浮动的，每月可能变；但加点数一旦签了合同，大部分情况下是固定的。比如你2023年买房时签了“LPR+50BP”，那不管以后LPR涨还是跌，这个50BP会跟着你整个贷款周期——除非有特殊情况。

加点固定后，真的一点调整空间都没有？

先给结论：正常情况下不能调，但有3种特殊情况可能变。咱们结合广州的实际例子说。

1. 合同里写死了“加点固定”，银行不会主动改

根据央行2019年的规定（16号文），房贷利率转换为LPR后，加点数值在合同期内固定。广州的银行签合同时，基本都会在条款里写明“加点数值自合同签订日起至贷款到期日不变”。比如你2022年在广州某银行办房贷，当时首套加点是LPR+30BP，现在LPR降了但加点没变，银行不会因为市场变化主动给你降加点——这是合同约束。

2. 商转公：公积金贷款可能“重置”加点

广州很多朋友会考虑把商贷转成公积金贷（商转公）。这时候，新的公积金贷款利率是按公积金中心的政策来的（2024年广州首套公积金贷利率是2.6%，二套3.1%），和原来的商贷加点完全没关系。相当于你重新签了一份贷款合同，加点数自然“清零”了。不过商转公有额度限制，得先满足条件（比如公积金连续缴满1年、原商贷还满1年等）。

3. 转贷到其他银行：可能谈新的加点

还有一种操作是“转按揭”，也就是把房贷从A银行转到B银行。这时候，B银行会重新评估你的资质（收入、征信、房子价值等），可能给你新的加点数。比如你原来在A银行是LPR+80BP，现在B银行首套只加30BP，你就可以申请转贷。不过要注意，转贷可能有手续费（比如评估费、担保费），还要算清楚省的利息能不能覆盖成本。2024年广州有银行针对优质客户推出“转贷优惠”，加点比原合同低2030BP，适合贷款余额大、剩余期限长的人。

4. 政策“特批”：首套房贷利率动态调整机制

2023年底，央行出了个“首套房贷利率动态调整机制”——如果一个城市新建商品住宅价格连续3个月环比、同比都下降，当地可以阶段性下调或取消首套房贷利率下限。广州2024年上半年房价有波动，部分区域就触发了这个机制，新发放的首套房贷加点比之前低（比如从LPR20BP降到LPR50BP）。但要注意，这个政策只针对“新贷款”，已放款的老贷款加点不会变。不过如果未来政策放宽，不排除老贷款有机会“追溯调整”——但目前还没看到具体文件。

2025年广州房贷：加点调整可能性大吗？

结合目前的经济形势和广州楼市情况，2025年LPR大概率还会稳中有降（中金预测5年期LPR可能降到3.2%3.3%），但加点数整体会保持稳定。对已放款的房贷来说：

普通商贷：加点基本固定，想降月供主要看LPR降多少；

商转公：如果符合条件，是最直接的“调整加点”方式（公积金利率比商贷低1%以上）；

转贷：适合贷款余额超过100万、剩余期限10年以上的人，需要对比成本和省息；

政策调整：关注“首套动态机制”是否扩展到老贷款，目前可能性不大，但可以留意央行通知。

总结：加点能不能调，关键看这3点

最后给大家划重点：

1. 正常商贷合同里的加点是固定的，银行不会主动改；

2. 想调整加点，要么转公积金贷，要么转其他银行（算清楚成本）；

3. 2025年新贷款加点可能更低，但老贷款主要靠LPR下降省利息。

如果最近想买房，建议多对比几家银行的加点（广州不同银行首套加点差可能有2030BP），签合同前问清楚“加点是否固定”“有没有转贷优惠”；如果是老房贷，想省利息可以考虑提前还款，或者看看商转公的条件——毕竟，加点数虽然难调，但省利息的办法不止一种嘛。