最近有位35岁的朋友在广州看二手房，中介说“你这年龄买二手房最多只能贷25年”，他有点懵：不是说贷款最长能到30年吗？怎么突然少了5年？其实这事儿和广州的贷款政策、房龄、年龄都有关系，今天咱们就掰开了聊清楚——2025年在广州买二手房，贷款年限到底怎么算？

一、广州贷款年限的“双限公式”：年龄+房龄，哪个紧卡哪个？

广州的房贷年限不是拍脑袋定的，银行一般卡两个指标：贷款年限+借款人年龄≤70岁（部分银行放宽到75岁），以及贷款年限+房龄≤50年（少数银行能到55年）。最终能贷多久，取这两个公式里更小的那个数。

举个例子：35岁的你买一套房龄10年的二手房——

按年龄算：7035=35年（理论最长）；

按房龄算：5010=40年（理论更长）；

所以最终能贷35年？但现实中很少能贷满，因为银行可能卡得更严。

再换套老房子：房龄25年的二手房——

按年龄算还是35年；

按房龄算5025=25年；

这时候就只能贷25年了，这就是朋友遇到的情况。

二、35岁买二手房，到底能贷多久？直接上表格！

为了让大家更直观，我整理了不同房龄下，35岁借款人的贷款年限参考（以主流银行“年龄+贷款≤70，房龄+贷款≤50”为例）：

| 房龄（年） | 按年龄算（7035） | 按房龄算（50房龄） | 最终可贷年限 |

|||||

| 5年 | 35年 | 45年 | 35年 |

| 10年 | 35年 | 40年 | 35年 |

| 15年 | 35年 | 35年 | 35年 |

| 20年 | 35年 | 30年 | 30年 |

| 25年 | 35年 | 25年 | 25年 |

| 30年 | 35年 | 20年 | 20年 |

注意：如果房龄超过30年，很多银行可能直接拒贷，或者要求提高首付比例。比如房龄35年的老破小，按房龄算只能贷15年，银行还可能觉得风险高，直接不批。

三、银行差异大！有的能多贷5年，有的卡得更严

上面说的是主流情况，但广州不同银行政策有差异，比如：

国有大行（工农中建）：通常卡“年龄+贷款≤70，房龄+贷款≤50”，房龄超过25年可能谨慎审批；

股份制银行（招商、民生等）：部分能放宽到“年龄+贷款≤75”，房龄+贷款≤55年，35岁的话按年龄算能贷40年（7535），如果房龄15年，按房龄算能贷40年（5515），这时候就能贷40年；

城商行（广州银行、东莞银行）：可能更灵活，但额度紧张时会收紧，房龄超过20年可能要求追加担保。

之前有位客户买天河区房龄18年的房子，在某股份制银行申请，因为房龄+贷款≤55，算出能贷37年（5518），年龄+贷款≤75，算出40年（7535），最后批了37年，比国有行多贷了2年。

四、想多贷几年？这3个操作能“抢救”

1. 选房龄小的房子：优先选房龄15年以内的，按房龄算能贷35年以上，和年龄限制基本持平；

2. 主贷人选更年轻的：如果夫妻共同贷款，让30岁的一方做主贷人，年龄+贷款≤70的话能贷40年（7030），房龄10年的话能贷40年（5010），直接多贷5年；

3. 问清楚银行政策：签合同前先和银行信贷经理确认，比如某外资行对房龄20年内的房子，房龄+贷款能放宽到60年，35岁买10年房龄的，能贷50年（6010），但利率可能稍高。

总结：35岁买二手房，贷款年限看“房龄+年龄”双限制

简单说，35岁在广州买二手房，贷款年限=min（7035，50房龄），主流银行最多能贷35年（房龄≤15年），房龄超过25年就只能贷25年了。如果想多贷，要么选房龄小的，要么换政策宽松的银行。

最后提醒：2025年政策可能微调，但核心逻辑还是“年龄+房龄”双限制，买房前最好让中介或信贷经理用具体房源算一遍，避免签了合同才发现贷款不够，导致首付压力大增。