最近有几个广州的朋友问我：“2025年要是拿宅基地房去银行抵押，利率大概多少？和商品房贷款比有啥不一样？”这问题挺实在的，毕竟现在农村自建房翻修、创业周转，不少人会想到抵押融资。今天咱们就聊聊这个事儿，结合广州目前的政策和银行实操，尽量说得明白点。

一、先搞清楚：宅基地房抵押，现在广州能贷吗？

首先得明确，宅基地房和商品房最大的区别是“产权”。商品房是“国有建设用地+个人产权”，房本上写着“出让”，能自由买卖抵押；宅基地房是“集体建设用地+村民使用权”，地属于村集体，房子虽然是自己建的，但使用权仅限本村村民。

前几年广州宅基地房抵押基本是“卡脖子”状态，因为银行担心“处置难”——万一还不上钱，宅基地房没法像商品房那样公开拍卖，只能在本村流转，接盘的人少，风险大。但这两年政策有松动，2023年广东出台的《农村宅基地管理办法》提到“探索宅基地使用权抵押融资”，广州增城、从化这些农村地区的农商行、村镇银行，已经零星在做试点，但条件卡得很严：比如要“房地一体”不动产证（房和地的证合一）、借款人必须是本村村民、贷款用途得是农业生产或乡村经营（不能炒股、买房）。

所以到2025年，广州宅基地房抵押大概率还是“有限开放”，不是所有银行都能做，主要看试点进展，核心还是得有证、用途合规、银行敢接。

二、2025年，宅基地房抵押利率大概多少？

先看商品房贷款的利率。2024年广州首套商品房贷款利率是LPR（3.45%）减20个基点，大概3.25%；二套是LPR加60个基点，4.05%左右。但宅基地房抵押利率肯定高不少，为啥？因为风险高啊！

举个例子：2023年广州某农商行的宅基地抵押贷，利率是年化5%7%，比同期商品房经营贷（3.8%4.5%）高12个百分点。银行内部人士说，主要是宅基地房评估价低（一般按同地段商品房的30%50%估）、处置周期长，所以得用高利率覆盖风险。

那2025年呢？如果政策没大变化，利率可能稳定在5%8%区间。要是试点范围扩大，银行有更多数据支撑风险评估，利率可能小降，但不太可能和商品房看齐。毕竟“集体土地”的属性在这儿摆着，银行的顾虑不会一下消除。

三、和商品房贷款比，到底差在哪儿？

咱们直接列几个关键区别，更清楚：

1. 能不能贷：商品房“随便贷”，宅基地“挑着贷”

商品房只要有房本、没查封，大部分银行都能做抵押；宅基地房得看三点：有没有“房地一体”证、是不是本村村民、用途是否符合政策（比如搞种植养殖、开农家乐）。就算满足，也只有少数银行（比如本地农商行）愿意接。

2. 能贷多少：商品房“贷七成”，宅基地“贷三成”

商品房抵押一般能贷评估价的70%（比如房子估200万，能贷140万）；宅基地房因为评估价低，加上银行保守，最多贷评估价的30%50%（同样估200万，可能只能贷60100万）。

3. 利率高低：商品房“低息”，宅基地“高息”

商品房抵押贷（经营用途）利率2024年普遍3.8%4.5%；宅基地抵押贷利率5%8%，高了13个百分点。比如贷50万，一年利息差1万1.5万，不是小数。

4. 还不上咋办：商品房“好处置”，宅基地“难变现”

商品房还不上，银行可以拍卖，买家多，很快能回款；宅基地房只能在本村村民间流转，接盘的人少，拍卖可能流拍，银行可能得“压着债”慢慢收，风险更高。

四、想贷的话，广州街坊要注意啥？

如果确实需要用宅基地房抵押，记住这几点：

先查证件：赶紧去办“房地一体”不动产证，没证的话银行基本不接；

挑对银行：优先找本地农商行、村镇银行，他们对农村业务更熟；

说清用途：别想着套钱去买房、炒股，银行会查资金流向，违规可能抽贷；

算好成本：利率比商品房高，得先算清楚自己能不能承担，别最后还不上，房子有风险。

总结一下，2025年广州宅基地房抵押还是“试点为主、条件严格”，利率比商品房高13个百分点，能贷的额度和银行选择也更少。如果不是急用钱，或者有其他抵押物（比如商品房），可能优先选商品房贷款更划算。但要是只有宅基地房，试点银行也是个可行选项，关键得把证件、用途这些基础条件准备好。

（注：具体政策以2025年广州最新文件和银行规定为准，本文数据参考20232024年实际案例。）