最近有朋友问我，用拆迁补偿款当首付买广州的普通住宅，银行要查哪些材料？今天咱们就来好好唠唠这个事儿。2025年广州的房贷政策里，首付来源审核越来越严，尤其是像拆迁补偿款这种“特殊收入”，银行得确认钱来得合法、用得清楚，才敢给你批贷款。具体要准备啥？注意啥？咱们分着说。

一、为啥银行要查拆迁补偿款的来源？

简单说，就是怕你“借钱凑首付”或者“来路不明的钱”。现在国家管得严，银行得确保首付是你自己的合法收入，不是借的、骗的，否则万一你还不起房贷，风险可就大了。拆迁补偿款虽然是“天上掉的钱”，但也得证明这钱确实是你应得的，而且没被倒腾过（比如先转给别人再转回来，这种操作银行一眼就能看出来）。

二、用拆迁补偿款当首付，具体要啥材料？

咱们一项一项列，都是银行明确要的，漏了哪样都可能卡审批。

1. 拆迁补偿协议原件+复印件

这是最核心的材料。协议里得有几个关键信息：你家被拆的房子地址、拆迁方（得是政府或者有资质的拆迁公司）、补偿方式（是给钱还是房换钱）、补偿总金额、支付时间和方式（比如分几次打款，是银行转账还是现金）。银行要通过这个协议确认两点：第一，这拆迁是真的，不是你自己伪造的；第二，补偿款金额和你用来付首付的钱能对上（比如协议写着赔200万，你首付用了80万，那得能从流水里看出这80万是从200万里来的）。

2. 补偿款到账的银行凭证

光有协议不够，得有“钱确实到你账户”的证据。比如银行的转账回单、收款短信截图（要显示完整的账号和金额）、或者打印出来的银行流水（得盖银行章）。如果是分几次打款，每一笔都得有记录。举个例子，拆迁方分3次打了150万、30万、20万到你卡上，那这三笔的到账时间、金额都要在流水里清楚显示。

3. 首付款支付的凭证

这是证明“补偿款确实用来付首付”的关键。比如你从补偿款的账户直接转钱给开发商，那得有转账记录（备注最好写“购房首付”）；如果是取现金再存到另一张卡付首付，银行可能会追问资金去向，这时候最好留好转账的“痕迹”（比如从A卡取，B卡存，再从B卡转开发商，这两张卡的流水都要打出来）。

4. 个人银行流水（关键时间段）

银行会重点看补偿款到账日到首付支付日这段时间的流水。比如你3月10号收到拆迁款200万，5月20号付了80万首付，那3月10号到5月20号的流水必须完整，不能有大笔资金“莫名消失”（比如转给朋友又转回来）。如果流水里有其他收入（比如工资），也要解释清楚，但别让这些钱和拆迁款混得太乱，不然银行可能怀疑你“凑首付”。

5. 其他辅助材料（可能需要）

如果拆迁方是政府部门，可能需要提供拆迁公告（比如区政府官网的公示文件）；如果是企业拆迁，可能要对方的营业执照复印件（证明对方有资质）；如果补偿款是通过第三方代付（比如拆迁办委托某公司打款），得让拆迁方出个“代付说明”，盖公章。这些材料不是必选，但如果银行觉得协议或流水有疑问，可能会让你补。

三、这些细节不注意，审批可能卡壳！

材料准备齐了还不够，有些“坑”得提前避开：

别倒腾资金！ 比如把拆迁款先转给亲戚，再让亲戚转回来当首付，银行一看流水里有“来回倒”的痕迹，直接怀疑你是借钱凑首付，大概率拒贷。

流水别“断档”！ 补偿款到账后，别马上全部转走（比如转到理财账户），留一部分在账上，付首付的时候从同一账户转，这样资金链更清晰。

时间别隔太久！ 拆迁款到账和付首付的时间最好别超过6个月。如果隔了一年半载，银行可能问你“这钱这段时间干啥去了”，得能说清楚（比如存定期了，有存单证明）。

材料要真实！ 别想着伪造协议或流水，现在银行和房管局、拆迁办都能联网核查，一查一个准，不光贷款下不来，还可能上征信黑名单。

总结：提前准备，少跑冤枉路

用拆迁补偿款当首付，核心就是“证明钱是你的，且没用其他渠道凑”。把协议、到账凭证、支付凭证、流水这四样准备齐，再注意别倒腾资金、别留“可疑痕迹”，审批通过的概率就大很多。如果实在不确定材料全不全，签购房合同前可以先拿材料去银行“预审”，让信贷经理帮你看看缺啥，省得签了合同再补材料，耽误时间。

最后说句实在的，现在房贷审核越来越细，咱们多花点时间准备材料，总比贷款被拒、定金打水漂强。毕竟买房是大事儿，稳妥点没错～