最近有朋友在广州看公寓，纠结选LOFT还是普通平层。他最关心两个问题：2025年买LOFT和普通公寓，贷款政策是不是一样？层高3米和4.5米的LOFT，评估价能差出多少？今天咱们就掰开了聊清楚，顺便用点真实数据和案例，帮大家避避坑。

一、2025年广州LOFT和普通公寓贷款，到底一样吗？

先给结论：贷款政策大方向差不多，但细节可能有差异。

广州的公寓（包括LOFT）属于商业性质房产，和住宅贷款完全不一样。2025年大概率延续现有的商业贷款逻辑——首付至少50%，贷款年限最长10年，利率一般是LPR基础上上浮10%20%（比如2023年主流是4.55%5.15%）。不管是LOFT还是普通平层公寓，只要产权性质是“商业”，首付比例、贷款年限这些大框架是一样的。

但为什么说“细节有差异”？主要看银行对LOFT的风险评估。LOFT因为能隔成两层（层高通常4.5米以上），实际使用面积更大，有些银行可能觉得它流通性比普通公寓好，审批时额度可能稍微松一点；反过来，如果LOFT层高太低（比如3米），隔层后压抑，银行可能担心未来不好转手，批贷时更严格。

举个例子：2023年广州某银行内部数据显示，4.5米以上LOFT的平均贷款成数（贷款额/总价）是48%，而3米层高的LOFT只有45%。虽然首付都是50%，但能贷到的钱更少，意味着购房者要多掏3%的首付，对预算紧的人来说也是笔压力。

二、层高多1米，评估价能差多少？

评估价直接关系到能贷多少钱（贷款额=评估价×贷款成数），而层高是影响评估价的关键因素。

广州的房产评估机构一般怎么算？层高每多0.5米，评估价可能涨5%10%。比如同小区同户型，3米层高的LOFT评估价可能2万/㎡，4.5米的能到2.3万2.4万/㎡。原因很现实：层高够高才能合法隔层（广州规定商业项目层高超过4.5米可做隔层，但不能超过两层），实际使用面积翻倍，租客或买家更愿意为“买一层得两层”买单。

不过要注意，层高不是越高越好。比如5.4米以上的LOFT，虽然能隔两层但每层高度可能超过2.2米（部分城市规定超过2.2米要按两层计容），可能被认定为“违规改造”，评估价反而会被压低。2023年广州珠江新城某LOFT项目，5.8米层高的公寓因为改造后被认定为“住改商”风险，评估价比同小区4.5米的低了8%。

另外，评估机构还会看“实际可利用空间”。比如3.6米层高的LOFT，强行隔层后下层只有2米，碰头、压抑，这种“伪LOFT”评估价可能比同地段普通公寓还低。去年有个案例：白云区某3.2米层高的LOFT，评估价1.8万/㎡，而同小区平层公寓评估价1.9万/㎡，因为买家觉得“隔了层也没法正常用”。

三、买LOFT前，这3个细节得先搞清楚

1. 查备案层高：开发商宣传“买一层得两层”，但要看《商品房买卖合同》里写的层高。有些项目备案层高4.2米，实际交付时可能缩水到4米（楼板厚度占了0.2米），这种隔层后下层只有2米，影响评估价和使用体验。

2. 问银行贷款政策：不同银行对LOFT的态度不同。比如2023年广州农商行对4.5米以上LOFT贷款成数给48%，而某股份制银行只给45%。签合同前最好拿具体房源去银行预审，避免交了定金贷不下来。

3. 算评估价差额：假设总价200万的LOFT，评估价如果比总价低10%（即180万），按50%首付算，实际要付200万（180万×50%）=110万，比预期多付10万。提前找中介或评估公司预估，避免预算超支。

总结一下：2025年广州LOFT和普通公寓贷款大框架一样，但LOFT的层高会影响银行批贷和评估价，直接关系到能贷多少钱、未来好不好转手。买之前别光看“买一层得两层”的宣传，先查备案层高、问银行政策、算评估价差额，才不会踩坑。