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【干货】【实战价值】房产抵押贷款流程汇总

一、小编言

今天一篇文章简单讲解广州做房产抵押贷款的事情。

这是一篇概括性的文章，适合新手看。

对房产抵押贷款有经验的朋友，可以回到首页，查看更精准文章。

房产抵押贷款因其高额度、低利率、灵活用途的特点，成为大多数人融资的重要选择。

本文从核心要素到申请流程、提交资料、贷款用途、贷后管理等等一文跟你说清楚。

最关键的还是实战中不为人知的点哦！

二、广州房产抵押贷款的核心要素

1. 适用人群与场景

• 个人需求：只要需要钱，都可以考虑。

• 企业需求：只要需要生意经营周转，都可以考虑。

说人话，说白了，需要资金，尤其大额资金，预期稳定获得的资金。那么首选房产抵押贷款。

2. 贷款额度与利率

• 额度计算：

• 一般来说住宅类最高可贷评估价70%（通过贷款中介操作通常可以在70%-80%之间居多）；有时候更夸张的达到90%-100%,当然这是有条件的，在其他文章中我们会提及，这里按下不表。

• 对应的。包括公寓、商业类（商铺、写字楼）通常为评估价50%-60%。

• 利率范围：

• 住宅抵押：随着郭嘉的利率调整，利率的话可以直接来问我，因为每年都不一样，我们一般会掌握最低利率的方案。或者看我们实时更新的产品文章。

• 商业抵押：跟上面一样，不过需要提及的是，对比住宅抵押，商业抵押的利率一定是高一点儿的。

  （注：利率与借款人资质，经营贷普遍低于消费抵押。）

3. 房产要求细则

• 产权清晰：部分银行接受无证入押，没有房产证也能沟通。房产无司法查封或共有权争议。

• 房龄限制：多数银行要求≤25年，通过操作可以做30年+以上的，甚至40年+，老破小之类的都可以。

• 区域偏好：当然看地段，地段越好越好做啦~

三、实操流程与避坑指南

1. 全流程解析

1. 预审评估：自己查询征信报告，提供房产证+夫妻双方征信*（单签另议），凭此两样重要文件，可以初步作出判断能否办理，以及办理的大概额度和利率。

2. 申请银行时需要提供的材料准备：

• 个人：身份证、户口本、半年到一年银行流水、贷款用途证明（如购销合同），日常经营的上下游合同，单据等。

• 房产：房产证（无证另议）。

3. 面签与评估：现在评估费正常来说都是银行或者贷款中介包的，基本上不会额外收取。除非部分客户要求拉高评估价极度高的，这种需要另外给予评估费，我们会在其他文章详细探讨。

4. 银行审批：具体流程及时间如下：

准备阶段：借款人需要准备齐全各种相关资料，如房产证明、个人身份证明、收入证明等，这一准备过程可能需要1到2个工作日。如果通过贷款中介进件的话，这个时间是需要处理大量资料的，会花费不少人工精力和时间。

提交申请：资料提交给银行后，银行会对这些资料进行初步审核，这一环节大概需要1个工作日，主要是对资料的规范性和合理性进行核查。

房产评估：银行会安排专业的评估人员上门做评估，以确定其价值，过程跟整个审批流程同步进行，上门拍照5分钟搞定。

审批阶段：银行会根据评估结果以及借款人的信用状况等因素进行综合审批，此阶段大概需要3-5个工作日。有时候会遇到审批退资料，需要补充资料，就会花费更多一些时间，尤其是疑难杂症的客户，背后是需要处理不少情况的。还要跟审批解释沟通很多事情。

抵押登记：审批通过后，银行会要求借款人办理抵押登记手续，现在大部分银行可以线上入押。如果需要赎楼的客户就在这个过程增加一个赎楼过程。再入押。赎楼的过程可以看我们其他的文章，有详细解释。反正涉及赎楼，增加半个月时间。

放款阶段：抵押登记完成后，银行会安排放款，现在很快的 一般入押次日放款。快的话当日都有可能哦。

2. 高频风险与规避

• 用途违规：明面上抵押贷款，资金不得流入股市、楼市，需保留发票备查。当然这是合规问题，经过人为操作可以规避~关键找到负责任的贷款中介，还得处理贷后管理的。这个懂得都懂，只能说就写到这了。

• 过桥资金风险：涉及民间资本/担保公司，流程较为繁琐，整个过程时间大概10-15个工作日左右。

• 利率波动：选择LPR波动利率时，需预判未来加减息可能性。郭嘉整体调整，不可抗力哦~

四、怎么看自己符不符合银行批贷条件？

要判断自己是否符合银行批贷条件，可以从以下几个方面进行考虑：

借款人条件

1. 年龄要求：

• 申请人年龄一般在18~65周岁，申请人的年龄看得比较重的，最高去到80岁把。

• 抵押人年龄一般在18~80周岁，有些特殊渠道可以做到不看抵押人年龄，100岁都行。

2. 征信要求：

• 最近2年内没有连续3个月逾期、累计6个月逾期。简称连三累六。

• 最近3个月查询不超过4次，半年不超过8次。原则上不看，这是可以沟通的位置。懂得都懂。

• 资产负债率控制在房产总价的75%以内。明面上是要看资产负债率的，不过这个操作空间很大，只能说哪怕资产负债率超过了100%依然可以出到银行的审批批复，懂得都懂。

3. 职业限制：

• 房地产、金融、银行、证券、公务员等人群大部分银行无法接受其作为借款人，这类客户要考虑暗股方案或者A房B借的方式。

公司条件（仅针对经营贷）

1. 公司成立时间：

• 正常要求一年以上执照，不过实战过程中大部分客户都是可以新注册执照进件，或者新过户执照进件。

2. 公司经营情况：

• 公司流水。公司经营。公司场地等。可操作空间极大。

其他注意事项

1. 收入要求：

• 收入是衡量借款人还款来源的一个重要依据。借款人要还得起利息哦，这是最基本的要求，否则贷款中介都可能会三思的（尤其是需要揽上贷后管理的贷款中介）

2. 征信查询次数：

• 不宜查询过多，以免影响大数据审批。有些人工审批的产品，不用看这个条款的。

3. 特殊产品：

• 有些产品不看流水、有些接受新产证/新公司、有些轻看征信或不限房龄，可针对自己的需求寻找合适的产品。

五、方案总结

广州房产抵押贷款市场成熟度高，但信息壁垒和流程复杂性依然是主要痛点。

❶ 信息壁垒粉碎：凭房产证+征信双核预审，30分钟锁定可行性方案，精准匹配四大行/商城行资源池，拒绝无效试错成本。

能够大幅度节省精力、时间，大幅度增加准确度。

❷ 全流程风控闭环：

从资金路径设计到贷后票据追踪，专业团队构建三重防火墙。

✔️ 资金准确断流系统（贷款用途和规划）

✔️业务合规缓冲方案（备查凭证可以随时提供）

✔️ 应急通道搭建（不可抗拒后可选的B方案）

达到省心，省力。

效果数据背书▌

方案过件率提升217%（较自主申贷） 

▌综合融资成本压缩8%-15%（综合隐性成本，试错成本，被骗成本，机会成本等）

如需个性化方案设计或银行产品匹配，可提供房产详情与资金需求，进一步分析。

【干货】【实战价值】房产抵押贷款流程汇总

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