最近有广州房东问我：“手里这套抵押房出租两年了，现在想涨点租金，可行吗？”刚好最近整理了2025年广州租赁市场的最新数据，发现抵押房租金普遍比同地段普通住宅低15%，今天就和大家聊聊这个事儿——抵押房到底能不能涨租？先别急着下结论，咱们一步步分析。

抵押房出租，广州租金为啥低15%？

首先得弄明白，抵押房和普通住宅出租有啥不一样。抵押房是房东把房子抵押给银行或机构借钱，产权还在房东手里，但一旦还不上钱，可能被拍卖。这特性直接影响了租金定价。

2025年第一季度，贝壳研究院监测了广州11个区的2万套抵押房源，发现平均租金58元/㎡/月，而同地段普通住宅是68元/㎡/月，刚好差15%。为啥差这么多？主要有三个原因：

一是房东心态“急”。很多抵押房业主是因为资金周转才抵押房子，急着出租回笼资金，定价时更倾向“快速成交”，宁愿降点价也不想空着。比如天河珠江新城一套80㎡的抵押房，房东挂牌时直接比隔壁普通房源少了800块，两周就租出去了。

二是租客心里“怕”。租客租房时听说房子有抵押，第一反应是“会不会突然被拍卖？住进去会不会有纠纷？”为了降低风险，他们更愿意选价格低的抵押房，或者直接压价。我认识的中介小王说：“现在年轻人租房前都要查产权，抵押房带看时，80%的租客会提‘能不能便宜点’。”

三是市场标签“偏”。抵押房在租赁市场里像被打了“折扣标签”，中介推房源时也会下意识说“这房子有抵押，价格比普通的低”，时间久了，买家和卖家都默认了这个价差。

想涨租金？先看这3个现实门槛

那房东想涨租，难不难？我翻了广州近三年的租赁纠纷案例，整理出三个关键门槛：

1. 周边普通房源涨了吗？

抵押房租金是“跟涨型”，得看同小区普通住宅的租金走势。比如2025年第二季度，番禺万博板块普通住宅租金涨了5%，但抵押房租金只涨了2%——因为租客会比价：“普通房子才涨这么点，抵押房凭啥多要？”如果周边普通房源没涨，抵押房单独涨租，租客大概率会搬走。

2. 房子本身有“加分项”吗？

抵押房租金低，除了产权问题，也可能因为房子本身条件一般。比如老破小、装修差、没家具。这时候想涨租，得先“升级”。有个白云区的房东，把抵押房重新刷了墙、换了智能锁，还配了品牌家电，租金从3200涨到3800，租客反而觉得“性价比高”。但如果房子还是破破的，涨租就是“硬要”，租客不买账。

3. 租客接受产权风险吗？

最关键的是租客心态。如果租客是短租（比如住1年），可能更在意价格；但如果是长租（比如3年），他们会更担心“住到一半被拍卖”。这时候房东想涨租，得主动解决顾虑——比如提供抵押合同复印件、承诺按时还款、签合同时写明“若因抵押问题影响居住，房东赔偿违约金”。我有个客户这么做后，租客同意涨了10%的租金。

2025年，抵押房涨租有戏吗？

回到开头的问题：2025年广州抵押房能不能涨租金？分情况看——

如果是核心区优质抵押房，有机会小涨。

比如天河、越秀这些租客多的区域，优质抵押房（比如次新房、地铁口、配套好）本身就稀缺。2025年上半年，天河体育西板块的抵押房租金已经从55元/㎡涨到58元/㎡（涨了5%），因为很多年轻人愿意为“位置”买单，对抵押风险的接受度也高了点。

如果是非核心区老破小抵押房，涨租难。

比如从化、增城这些区域，租赁需求本身不旺，租客选择多，更倾向“低价优先”。2025年第一季度，增城新塘的抵押房租金甚至跌了3%，因为房东急着出租，只能降价抢客。

最后给房东的小建议：

想涨租别“一刀切”，先查周边普通房源的租金（可以用链家、贝壳的“租金参考”功能），再看看自己房子的条件。如果房子有升级空间，先花点钱装修；如果租客是长租的，主动沟通风险、签个补充协议。实在想涨，建议每次涨5%8%，别一下涨太多，租客更容易接受。

总结一下，广州抵押房租金低15%是市场默认的“风险折扣”，2025年能不能涨，得看房子位置、条件和租客需求。与其硬涨，不如先提升房子价值，让租客觉得“多花钱值得”，才是长久之计。