最近不少广州的房东朋友问我：抵押的房子出租，现在是不是更容易了？确实，2025年广州部分银行悄悄放宽了出租限制，咱们今天就来盘盘具体条件和变化，都是干货，看完心里有数。

一、抵押率放宽：从“卡脖子”到“松口气”

以前抵押房要出租，银行最在意的就是“抵押率”——简单说就是贷款额度占房子评估价的比例。比如一套评估价300万的房子，要是贷了210万，抵押率就是70%。以前很多银行卡着60%的红线，超过这个数基本不让出租，怕房东“两头占”：既用房子借钱，又靠租金赚钱，万一还不上贷款，处置起来麻烦。

2025年变化来了！据我拿到的几家股份制银行内部通知，像广发、民生这些，把抵押率上限从60%提到了70%。举个例子，评估价300万的房子，以前最多贷180万才能出租，现在贷210万也能申请了。国有大行比如农行、建行虽然没全面松绑，但对优质客户（比如征信好、收入稳定的）也能放宽到65%。这对很多“高抵押”房东来说，简直是解了燃眉之急——以前为了出租，要么提前还一部分贷款降低抵押率，要么干脆不敢租，现在选择更多了。

二、租金覆盖比例降低：不用再“多攒钱”

另一个卡人的点是“租金覆盖贷款本息的比例”。以前银行怕租金不够还月供，要求租金至少是月供的1.2倍甚至1.5倍。比如月供1万，那租金得1.2万以上才能通过。但广州现在很多区域的租金回报率也就2%3%，像天河老破小，70平的房子评估价400万，贷款200万，月供大概1万（按30年商贷算），但实际租金也就80009000，根本够不着1.2倍的要求，只能放弃出租。

2025年，部分银行把这个比例降到了100%。还是上面的例子，月供1万，租金8000的话以前不行，现在只要能覆盖月供（比如租金刚好1万），或者房东自己补2000差额，银行也能批。更人性化的是，有些银行允许“综合覆盖”——比如房东其他收入稳定，就算租金只覆盖80%，也能通过审核。据业内朋友说，政策调整后，申请出租的客户量涨了30%，主要就是卡在这里的人松绑了。

三、租客资质审核简化：不用“查三代”了

以前出租抵押房，银行比房东还严格：租客要提供收入证明、无犯罪记录，甚至查征信。有位房东朋友说，之前租给一个刚毕业的程序员，银行非要人家提供6个月工资流水，小伙子嫌麻烦，最后租了别的房子。

2025年，大部分银行把租客审核简化成“三不查”：不查收入流水、不查征信、不查工作单位，只要求租客签一份“无违法承诺函”。个别银行更宽松，只要租客不是失信被执行人、没有刑事犯罪记录就行。不过要注意，短租（比如民宿）还是不行，银行只接受至少1年的长租合同——毕竟短租不稳定，怕影响还贷。

四、线上流程提速：手机就能办

以前办抵押房出租，得跑银行网点34次：交材料、签协议、等审核，前前后后至少半个月。现在多家银行上线了“抵押房出租线上申请”功能。以招商银行为例，房东在手机银行上传房产证、抵押合同、租赁合同，系统自动比对信息，24小时内就能出初审结果；通过后电子签一份《同意出租确认书》，全程不用跑网点。我同事上个月刚办，从提交到拿到同意函，只用了3天，比以前快了5倍。

五、放宽≠“随便租”：这3条红线别碰

虽然条件松了，但银行也留了后手，这3件事千万别做：

1. 隐瞒出租：就算银行放宽限制，也得提前申请。有位房东没打招呼就把房子租了，结果银行查征信发现租金流水，直接要求提前还贷，差点闹到打官司。

2. 租给“问题户”：虽然不查收入，但租客要是搞传销、开赌场，银行查到会立刻终止出租许可，还可能影响房东征信。

3. 断供还收租：如果连续3个月没还贷款，银行有权要求租客把租金直接打给银行，房东一分钱拿不到。

总结一下，2025年广州抵押房出租的关键变化：抵押率更高了、租金要求更低了、租客审核更松了、流程更快了。但核心还是“风险可控”——银行放宽限制，是因为这几年大数据风控更准了，能更精准识别优质房东。如果你有抵押房想出租，不妨先查下贷款银行的最新政策，说不定现在就能申请了。