最近打算在广州买二手房的朋友可能注意到，去银行问房贷的时候，客户经理总爱多问一句：“房子房龄多少年？”这可不是随便聊聊，2025年广州的房贷政策里，房龄对贷款利率的影响比以前更明显了。咱们今天就掰开了说——老房子的贷款利率真的会更高吗？怎么选房更划算？

一、2025广州房贷利率大背景：LPR降了，但“差别化”更严了

先给没关注过房贷的朋友划重点：2025年广州房贷利率的基准还是跟着LPR（贷款市场报价利率）走，上半年5年期以上LPR降到了3.7%，首套房主流利率普遍是LPR20BP（也就是3.5%），二套是LPR+20BP（3.9%）。但和前几年“一刀切”不同，银行现在更爱“差别化定价”——房龄、小区位置、房龄甚至物业类型，都会影响最终利率。

举个例子，同样是首套房，房龄10年内的次新房，大部分银行能给到3.5%的最低利率；房龄20年以上的老房子，利率可能变成3.55%3.65%；超过30年的“爷爷辈”房子，有些银行直接上浮0.1%0.2%，甚至拒贷。

二、老房子利率更高？银行的“风险计算器”怎么算的？

银行不是慈善家，放贷款前要算风险。房龄老的房子，银行主要担心两件事：

第一，房子“贬值风险”更高。 广州很多2000年左右的老房子，虽然位置好（比如天河员村、越秀老城区），但房龄长意味着户型旧、设施老化（比如没电梯、水管老化），未来再交易时接盘的人可能更少，银行怕万一你还不上贷款，拍卖房子时卖不出价，自己亏本金。

第二，维修成本可能转嫁给银行。 房龄超过25年的房子，很多进入“维修高发期”，比如屋顶漏水、墙体开裂，维修需要钱。如果业主没钱修，房子价值进一步下跌，银行的抵押物就“缩水”了。所以银行会通过提高利率，把这部分潜在风险“摊”到利息里。

广州某股份制银行信贷经理跟我说：“2025年我们内部有个‘房龄红线’——房龄超过25年的房子，利率至少上浮5BP（0.05%）；超过30年的，上浮1015BP，而且贷款成数最多只能贷评估价的50%（正常是70%）。”

三、广州老房子贷款实测：差10年房龄，利息差多少？

为了让大家更直观，咱们算笔账。假设在天河买套300万的房子，首套房贷款200万，30年等额本息：

房龄10年的房子：利率3.5%，月供8982元，总利息123.35万；

房龄25年的房子：利率3.6%，月供9126元，总利息128.54万；

房龄35年的房子：利率3.7%，月供9273元，总利息133.83万。

算下来，房龄多25年，总利息多了10.48万，相当于多交了一辆代步车的钱。

不过也不是所有老房子都“踩雷”。比如越秀区东风东板块的老房子，虽然房龄30年，但对口省一级小学，学区属性强，银行评估时会放宽，利率可能只比次新房高0.05%。所以具体还要看房子的“附加价值”——学区、核心地段、稀缺性，能对冲一部分房龄的负面影响。

四、给买老房子的建议：这3件事提前做，少花冤枉钱

1. 查清楚“实际房龄”：房产证上的“登记时间”不一定是建成时间，最好去房管局调档，或者问小区物业，避免被中介“虚报房龄”。比如有些房子登记时间是2005年，但实际建成是1998年，房龄多算7年，利率可能就涨了。

2. 对比3家以上银行：国有大行（比如工行、建行）对房龄要求严，但利率上浮少；股份制银行（比如招行、中信）可能接受房龄更长的房子，但利率上浮多。比如民生银行2025年针对30年房龄的房子，利率只比基准高0.08%，而某城商行要高0.15%。

3. 考虑“贷款年限”：房龄+贷款年限≤50年（大部分银行要求），比如30年房龄的房子，最多只能贷20年，月供压力大。如果月供紧张，可能需要多凑首付，或者换房龄短的房子。

总结一下，2025年广州老房子的贷款利率确实可能更高，但高多少要看房子的“抗风险能力”——核心地段、学区房、维护好的小区，利率上浮少；偏远地段、设施差的老破小，利率上浮多，甚至贷不到款。打算买老房子的朋友，提前查房龄、多问银行、算清楚利息差，别让“房龄坑”多花冤枉钱。