最近有位广州的朋友小张在看房，看中一套300万的房子，首付准备了90万，剩下210万想靠贷款。他查了下自己的公积金账户，按2025年广州最新政策算下来，最多只能贷80万（家庭最高额度），剩下130万得走商贷。他最纠结的就是：这130万商贷的利率到底怎么算？会不会比纯商贷高？今天咱们就掰开了揉碎了聊清楚。

一、先算清公积金能贷多少，心里才有底

2025年广州公积金贷款额度还是那几个关键指标：账户余额、缴存年限、月缴存额，以及家庭/个人最高限额。比如，个人最高可贷60万，家庭最高100万（部分区域可能调整，具体以当年政策为准）。计算公式是：贷款额度=账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数。

举个例子，小张夫妻两人，账户余额一共20万，月缴存额合计4000元（单位+个人），两人都30岁，退休年龄60岁（还有360个月）。代入公式：20万×8=160万，4000×360=144万，取两者最小值144万，但没超过家庭最高100万的限额，所以他们最多能贷100万。如果小张的情况是账户余额少或者缴存时间短，可能实际额度更低，这时候商贷部分就得多补。

二、商贷利率怎么看？2025年的关键指标是LPR+加点

2025年商贷利率还是以LPR（贷款市场报价利率）为基准，各银行在此基础上加减点。简单说，利率=当月LPR+银行加点。

1. LPR是基础，每月20日更新

2025年LPR大概率还是由18家银行报价形成，央行每月公布一次。比如2024年8月5年期以上LPR是3.45%，2025年可能根据经济情况波动，但长期看是稳中有降的趋势。

2. 加点数看首套/二套，广州有“地方指导”

广州对首套、二套商贷有明确的加点要求：

首套房：一般是LPR20BP（BP是基点，1BP=0.01%），比如LPR3.45%，首套利率就是3.25%；

二套房：LPR+60BP，同样LPR3.45%的话，二套利率就是4.05%。

这个加点数是广州的“底线”，银行可以根据客户资质（比如征信、收入）在底线基础上微调，但差别不大。比如小张是首套房，商贷部分利率就是当月LPR减20个基点。

三、组合贷里的商贷部分，具体怎么算？举个例子更清楚

小张的情况：总房价300万，首付30%=90万，需贷款210万。公积金贷了100万，商贷就是110万（210万100万）。假设2025年5月LPR是3.4%，首套商贷利率=3.4%0.2%=3.2%（LPR20BP）。

商贷月供怎么算？

用等额本息公式：月供= [贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数－1]。

小张商贷110万，30年（360期），月利率=3.2%÷12≈0.2667%。代入计算：

月供≈110万×0.2667%×(1+0.2667%)^360÷[(1+0.2667%)^360－1]≈4783元。

总利息多少？

总利息=月供×360－本金=4783×360－110万≈172.2万－110万=62.2万。

对比纯商贷210万的情况（假设利率同样3.2%），月供≈9083元，总利息≈117万。显然，用了公积金贷款的部分（利率3.1%左右），整体利息能省不少。

四、给刚需的3个实用提醒，少踩坑

1. LPR选固定还是浮动？ 商贷部分的利率可以选固定或浮动（LPR挂钩）。2025年经济环境下，选浮动更划算，因为LPR长期下行概率大，利率可能跟着降。

2. 银行加点能谈吗？ 能！虽然有广州的底线，但如果是优质客户（比如收入稳定、征信良好、在贷款行有存款/理财），可以和银行协商适当降低加点，比如首套从LPR20BP争取到LPR30BP（但可能性不大，具体看银行政策）。

3. 组合贷要注意“双合同” 公积金和商贷必须同一家银行，且审批流程比纯商贷慢1015天。建议提前和银行沟通，确认资料齐全（收入证明、流水、购房合同等），避免影响过户。

总结一下，2025年广州公积金贷不够时，商贷部分利率=当月LPR+（首套/二套加点），具体数值看LPR走势和个人资质。关键是先算清公积金能贷多少，再根据商贷利率倒推月供，结合自己的收入选合适的贷款方案。买房是大事，多跑两家银行问利率，多对比，总能找到更划算的组合。