最近有位准备在广州买144平房子的朋友问我：“听说等额本息贷款前几年还的都是利息，本金基本没动？2025年在广州买房，是不是也这样？”这问题挺常见的，今天咱们就用广州的实际例子掰开了讲——等额本息还款到底咋算，前几年利息占比到底多高，真相可能和你想的不太一样。

一、等额本息到底咋算？先搞懂公式再纠结

等额本息的核心就一句话：每个月还的钱总数固定，但里面利息和本金的比例会变。打个比方，你借了504万（假设2025年广州144平房子总价720万，首付30%后贷款504万），30年还清，按现在广州首套房贷利率4%算（2023年底LPR是4.2%，但2025年可能有波动，这里取4%方便计算），每月还款大概24070元。

这24070元里，第一个月利息最多——504万×4%÷12≈16800元，剩下的2407016800=7270元才是还本金。第二个月，本金剩下504万7270=5032730元，利息就变成5032730×4%÷12≈16775元，本金部分涨到2407016775=7295元。之后每个月，利息慢慢降，本金慢慢涨，像爬楼梯一样。

二、广州144平房贷，前3年利息占比有多高？用数字说话

咱们直接算笔账：前3年（36个月）一共还了24070×36=866520元。那里面有多少是利息？

第一个月利息16800元，第36个月利息是多少呢？假设到第36个月，本金已经还了约27万（实际需要精确计算，但大致这个数），剩余本金约477万，利息就是477万×4%÷12≈15900元。前36个月的利息总和大概是（16800+15900）×36÷2≈59.4万（实际会略低，因为利息是逐月递减的）。

也就是说，前3年还的86.6万里，大约59.4万是利息，占比68.6%，剩下的31.4%是本金。你看，虽然利息占大头，但本金也还了27万左右，可不是“基本没还本金”。

三、为啥大家觉得“前几年还的都是利息”？3个真实原因

1. 首月利息太扎眼：第一个月利息16800元，占了月供的70%，对比后面本金越还越多，初期的高利息就特别显眼。

2. 本金还得慢，感觉“没进展”：前3年还了27万本金，对比504万的总贷款，确实像“毛毛雨”，但这是因为贷款期限长，本金是慢慢累积的。

3. 和等额本金对比太明显：如果选等额本金，首月还款31500元（本金14000元+利息17500元），第二个月本金还是14000元，利息降到17452元，总利息比等额本息少约34万。但等额本金前期压力大，适合收入稳定的人。

四、2025年在广州买房，给你3个实用建议

1. 别被“前几年还利息”吓退：等额本息的好处是月供稳定，适合收入固定的上班族。前几年利息高是正常现象，只要你不打算5年内卖房或提前还款，长期看和等额本金的差距没那么大。

2. 想省利息可以这么做：如果手头有闲钱，建议在还款前10年提前还。比如前3年还了27万本金，这时候提前还50万，剩下的本金按新的金额重新计算利息，能省不少。但要注意银行是否收违约金（广州大部分银行提前还款满1年免违约金）。

3. 144平房子注意税费：广州144平以上算非普通住宅，契税是3%（首套90平以下1%，90144平1.5%），如果贷款时能多凑点首付，减少贷款金额，利息也会少很多。

总结一下：等额本息前几年利息占比高是事实，但“还的都是利息”是误解——每月都在还本金，只是前期还得少。2025年在广州买144平房子，选等额本息还是等额本金，关键看你能承受的月供压力和长期规划。别被“前几年还利息”吓住，算清自己的账，选适合的方式最重要。