最近有不少广州的个体工商户朋友问我：“2025年申请房贷是不是更难了？听说经营年限和流水要求变了？”确实，今年广州针对个体工商户的住宅贷款政策有几个明显调整，尤其是经营年限和流水审核这块。作为经常帮客户梳理贷款资料的“老法师”，我把最新政策和实操要点整理了一下，咱们边聊边说。

一、经营年限：从“有执照就行”到“稳定经营是关键”

以前很多个体户觉得，只要有营业执照就能申请房贷，最多银行看一眼注册时间。但2025年政策明确收紧了经营年限要求——从“注册满1年”升级为“实际持续经营满2年”。

举个例子：李姐2023年5月注册了美甲店营业执照，但中间2024年3月到8月因为装修暂停营业，这种情况就算注册满2年，银行也可能不认，因为实际经营有断档。现在银行会通过三个维度核查“持续经营”：一是营业执照的注册时间，二是水电、租金、税费等经营成本的连续缴纳记录（比如至少24个月的水电费账单），三是上下游合同或平台经营记录（像美团、抖音的店铺运营数据）。

特别提醒：如果是“新接手”的店铺（比如从别人手里转过来的），除了新执照，还需要提供原经营者的转让协议、近2年的经营流水（证明店铺本身有持续收入），否则可能按新经营主体算，需要重新等2年。

二、流水要求：从“看数字”到“看质量”，电子流水终于被“正名”

流水审核是个体户贷款的老大难，以前常遇到“明明月入3万，银行说流水不够”的情况。2025年政策最大的变化是从“单纯看金额”转向“看稳定性+覆盖能力+来源合理性”，具体有三个新玩法：

1. 覆盖倍数提高，但计算方式更灵活

以前银行要求流水覆盖月供的1.5倍，现在提到了2倍，但允许“个人流水+经营流水”合并计算。比如王哥每月房贷6000，他个人银行卡月进账8000（工资/兼职收入），店铺对公账户月流水1万，合并后总流水1.8万，覆盖6000×2=1.2万的要求，就达标了。

2. 电子流水被正式认可

微信、支付宝的经营流水终于不用再“截图凑数”了！2025年政策明确，只要能提供连续12个月的电子支付账单（需加盖银行或支付平台公章），且交易备注能对应经营内容（比如“美甲收入”“肠粉订单”），就可以作为有效流水。不过要注意：频繁的“亲友转账”“红包”会被剔除，银行更看重“客户付款”类交易。

3. 纳税记录成“加分项”

以前个体户没开票、没缴税，流水全走个人账户，银行很难验证收入真实性。现在如果能提供近2年的增值税申报表、个人所得税纳税记录（哪怕是零申报），哪怕流水金额不高，银行也会更认可你的经营稳定性。比如开小超市的陈叔，月流水1.5万但没缴税，和月流水1.2万但正常申报的早餐店老板相比，后者反而更容易通过。

三、给个体户的实操建议：提前6个月“养资料”最稳妥

知道了政策变化，咱们得提前准备。总结下来就三句话：

经营别“断档”：如果打算明年申请房贷，现在开始别轻易关店、换执照，水电、租金尽量用对公账户或固定个人账户支付，保留好缴费凭证。

流水“养”起来：提前6个月整理微信/支付宝流水，把经营收入和个人消费分开（比如单独用一个账号收货款），避免大进大出（比如今天进10万明天转走9万），这种“过账”流水银行会怀疑是“借钱凑数”。

多备“辅助材料”：除了流水，把店铺租赁合同、进货单、客户好评截图（电商/外卖店）、会员系统消费记录都整理好，这些能帮银行更直观看到你“确实在好好做生意”。

最后说句大实话：2025年的政策不是要卡个体户，而是通过更细致的审核，筛选出真正稳定经营、有还款能力的人。只要咱们提前把经营记录、流水资料理清楚，申请房贷反而会更顺利。毕竟银行也明白，个体户是广州经济的“毛细血管”，合理的住房需求肯定会支持——关键是要让银行“看明白”你的收入来源。

如果还有具体问题（比如老店转让怎么算年限、电子流水怎么盖章），可以留言，咱们再细聊！