最近有几个广州的朋友问我，手里有房但还有贷款没还清，想再借钱的话，二次抵押贷和转按揭哪个更划算？今天咱们就来好好唠唠2025年广州的情况，重点对比利率和流程，帮大家把账算明白。

先搞清楚：二次抵押贷和转按揭是啥？

简单说，二次抵押贷就是“房本上有贷款，再拿房子剩余价值抵押借钱”。比如你房子现在评估价300万，原贷款还剩100万，那剩余价值大概是300万×70%（抵押成数）100万=110万，这部分能再贷出来。不用还清原贷款，直接找银行办抵押就行。

转按揭则是“换银行重新做房贷”。比如你原来在A银行贷了200万，现在B银行利率更低，你就把A银行的贷款结清，再用房子抵押在B银行贷一笔新的，可能贷更多（比如按现在房价重新评估），也可能只是降低利率。但结清原贷款需要钱，要么自己凑，要么找垫资公司（得付垫资利息）。

利率对比：谁更省利息？

2025年广州的情况，二次抵押贷利率普遍在4.2%5.8%之间（具体看银行和个人征信），转按揭因为是房贷性质，利率更低，大概3.6%4.8%（参考2024年底LPR调整后，首套房贷利率下限是LPR20BP，2025年预计维持低位）。

举个例子更直观：

假设你需要贷100万，分5年还（等额本息）：

二次抵押贷按5%利率算，总利息约13.2万，月供18869元；

转按揭按4%利率算，总利息约10.6万，月供18433元。

但注意，转按揭的低利率有个前提——你得能成功结清原贷款。如果原贷款还剩150万，你自己没这么多钱，就得找垫资公司。广州垫资费用一般是每天0.03%0.05%，假设垫150万15天，费用是150万×0.04%×15=9000元，这会摊到总成本里。如果转按揭省的利息（比如每年省1万）比垫资费用高，那才划算；反之可能白忙活。

流程大拆解：哪个更省心？

二次抵押贷流程（约1525天）：

1. 找银行咨询（现在很多银行线上就能测额度）；

2. 提交材料（身份证、房产证、原贷款合同、收入证明）；

3. 银行上门评估房子（现在部分银行用线上评估，更快）；

4. 审批通过后，去房管局办二次抵押登记（广州现在可以线上预约，12天搞定）；

5. 放款（快的话抵押登记后3天到账）。

转按揭流程（约2540天）：

1. 找新银行谈好利率和额度（记得对比至少3家，不同银行评估价可能差5%10%）；

2. 新银行审批通过后，原银行申请提前还款（一般要等1530天，部分银行收违约金，比如1%）；

3. 凑钱或找垫资公司结清原贷款（垫资要签合同，注意别踩“砍头息”陷阱）；

4. 原贷款结清后，去房管局解押（13天）；

5. 拿解押后的房产证去新银行办抵押登记（同上，线上快）；

6. 新银行放款（可能直接打给垫资公司还垫资款，剩下的到你账户）。

明显能看出来，转按揭多了“结清原贷款”和“垫资”两步，时间更长，变数更多（比如解押时发现原银行没及时操作，或者新银行审批突然变卦）。二次抵押贷不用折腾原贷款，适合急用钱的人。

到底选哪个？看这3个条件

1. 急不急用钱：如果1个月内就要钱，选二次抵押贷（最快20天到账）；转按揭至少要1个月，还可能卡壳。

2. 原贷款剩余多少：原贷款剩得少（比如只剩30万），自己能凑钱结清，转按揭省利息更划算；如果剩100万以上，垫资费用高，可能二次抵押贷更实在。

3. 想贷多少：二次抵押贷额度是“评估价×70%原贷款余额”，如果房子涨了很多（比如5年前买的，现在评估价涨50%），可能能贷出更多；转按揭额度是“新评估价×70%”（首套），但要先结清原贷款，适合想“贷更多钱+降利率”的人。

最后说句大实话：2025年广州房贷利率整体还是低位，转按揭的优势主要在利率低，但操作麻烦；二次抵押贷胜在方便，适合不想折腾原贷款的人。建议先算笔账——转按揭省的利息减去垫资和违约金，剩下的如果超过1万，再考虑；不然直接选二次抵押贷，省心。

（注：具体利率和政策以2025年银行最新规定为准，办理前建议咨询3家以上银行对比。）