最近有朋友问我：“2025年广州买二手房，贷款能不能贷到评估价的90%？”说实话，这个问题一出来我就想摇头——不是泼冷水，而是结合现在的政策、银行风控和市场情况来看，可能性真的微乎其微。咱们今天就掰开了聊，为什么这事几乎不可能。

先看现在：广州二手房贷款，7成是“天花板”

2023年广州的二手房市场，主流贷款成数是多少？我问了几个在银行做房贷的朋友，普遍反馈是“评估价的70%左右”。比如一套评估价300万的房子，能贷210万，首付得90万。就算是房龄新、地段好的次新房，最多也就75%，8成都算“特殊照顾”了。

这背后是明明白白的政策红线。2021年央行和银保监会划下“房地产贷款集中度管理”的硬指标，要求银行房贷占比不能超标；2023年广州跟进“认房不认贷”优化，但核心还是“房住不炒”——首付比例和贷款成数，本质上是调控杠杆的工具。现在首套房首付30%（对应贷款70%）、二套40%（对应贷款60%）是基本盘，要松到10%首付（90%贷款），等于把杠杆放大到10倍，和“防风险”的大方向完全相悖。

银行不傻：二手房贷90%，风险比炒股还高

银行放贷不是做慈善，核心看“能不能收回来”。二手房和新房最大的区别是“评估价水分”——中介常说“评估价可以做高”，但银行自己有一套评估系统，参考同小区近3个月成交价、房龄、楼层，甚至小区物业水平。2023年贝壳研究院数据显示，广州二手房实际评估价普遍比挂牌价低10%15%，老破小甚至低20%以上。

假设一套房市场价300万，挂牌320万，银行评估可能只给280万。这时候贷90%就是252万，但业主实际要300万，买家得自己补48万首付——这和“低首付”的初衷完全矛盾。更关键的是，如果房价跌了（比如广州2022年部分区域二手房价跌了5%8%），银行拿房子拍卖都不够还贷款，坏账风险直接砸手里。

我之前接触过某股份制银行的房贷风控报告，里面明确写着：“二手房贷款成数超过80%的，需总行特批，且仅限房龄5年内、核心地段、业主无抵押的优质房源。”2023年全年该行广州分行批过的80%以上贷款，占比不到房贷总量的1%。90%？系统直接跳出“高风险预警”，连提交的机会都没有。

市场现实：二手房“不好卖”，银行更不敢加杠杆

广州二手房的库存压力有多大？2023年12月，广州二手住宅挂牌量突破14万套，是2020年的2.3倍。更扎心的是“成交周期”——链家数据显示，2023年广州二手房平均成交周期长达112天，比2021年多了近1个月。房子卖得慢，意味着银行万一要处置抵押房产，变现难度大、时间成本高。

这种情况下，银行只会更谨慎。比如2023年下半年，广州多家银行悄悄收紧了房龄要求：以前房龄20年还能贷，现在超过15年就难了；以前楼梯房能贷7成，现在最多6成。连“好卖”的房子都在降成数，更别说给难卖的房子加杠杆到90%了。

2025年展望：政策和市场都不支持“高杠杆”

那2025年会不会有变化？我查了央行2023年四季度货币政策执行报告，里面特别提到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，保持房地产融资平稳有序”。关键词是“平稳”“有序”，不是“加杠杆”。

再看广州的楼市基调：2023年广州政府工作报告里，“促进房地产市场平稳健康发展”“有效防范化解优质头部房企风险”被反复强调。换句话说，政策更关注“稳”，而不是刺激投机。如果允许90%贷款，相当于鼓励“零首付”“低首付”，很容易吸引投资客入场，和“稳预期”的目标冲突。

总结一下，2025年广州二手住宅贷款要贷到评估价90%，政策不允许、银行不答应、市场不支持。与其琢磨“高杠杆”，不如踏踏实实攒首付——毕竟，买房不是“赌房价涨”，稳稳当当地住进去，才是大多数人的需求。