最近有不少广州的朋友问我，2025年如果想把房子的抵押贷款转成首套房贷（也就是大家常说的“转一押”），利率到底怎么算？特别是听说现在利率是LPR加基点，这俩到底怎么搭伙儿算出实际利率？今天咱们就掰开了揉碎了聊，用大白话讲清楚。

一、先搞明白“转一押”和“LPR+基点”是啥

首先，“转一押”简单说就是把你原来的房产抵押贷款，转成银行的首套住房按揭贷款。比如你之前用房子抵押贷了经营贷，现在想换成更便宜的房贷，就属于转一押。这操作的核心目的之一，就是可能拿到更低的利率——毕竟首套房贷利率通常比经营贷、二套房贷低。

那“LPR+基点”是啥？LPR是“贷款市场报价利率”，每个月20号由18家银行一起报价，去掉最高和最低，算个平均价，所以它是浮动的，反映市场整体资金成本。比如2024年8月，5年期以上LPR是3.45%，这就是基础利率。而“基点”是银行在LPR基础上加减的点数，1个基点是0.01%，比如加50个基点就是0.5%。

划重点：转一押的利率=当前最新的LPR（5年期以上）+银行给你定的基点。这里的“基点”可能是正也可能是负，比如广州首套房贷利率下限现在是LPR20BP（也就是减20个基点），所以如果符合首套资格，基点可能是负数，利率就比LPR还低。

二、2025年广州转一押利率怎么算？举个例子更清楚

假设2025年3月你去办转一押，首先得查当时的5年期LPR是多少。比如2024年8月LPR是3.45%，如果2025年3月没调整，还是3.45%，那这就是基础。

接下来看银行给你的基点。广州的首套房贷利率政策是“LPR20BP”（下限），但具体到不同银行，可能根据你的征信、房产情况、贷款成数等上下浮动。比如：

如果你征信很好（没逾期、负债低），房子位置好（比如天河核心区），贷款成数低（比如只贷50%），银行可能给你“LPR30BP”（减30个基点）；

如果征信有点小问题（比如近两年有1次逾期），房子在郊区，贷款成数高（比如贷70%），可能只能拿到“LPR10BP”（减10个基点）。

具体计算：

假设2025年3月LPR是3.45%，银行给你定的基点是20BP（减20个基点），那实际利率就是3.45% 0.2% = 3.25%；

如果基点是30BP，利率就是3.45% 0.3% = 3.15%；

如果是二套转一押（但这种情况很少，因为转一押通常针对首套），可能基点是+20BP，利率就是3.45% + 0.2% = 3.65%。

三、2025年要注意这俩变量，利率可能上下浮动

1. LPR本身会变：LPR每个月都可能调整，比如2023年降了3次，2024年也降过。如果2025年经济形势变化，LPR可能涨也可能跌。比如如果2025年5月LPR涨到3.55%，那即使基点不变，你的利率也会变成3.55%+基点。

2. 基点不是固定的：银行定基点主要看三方面：

政策要求：比如央行规定首套房贷利率下限是LPR20BP，银行不能低于这个数；

市场竞争：如果多家银行抢客户，可能主动降低基点（比如从20BP降到30BP）；

你的资质：征信越好、房子越保值、贷款风险越低，银行越愿意给你更低的基点（也就是更优惠的利率）。

四、给想办转一押的朋友几个实在建议

1. 提前查LPR走势：2025年办转一押前，先查最近3个月的LPR，比如1月、2月、3月的数值，大致判断趋势。如果LPR在降，可能等几个月再办更划算；如果在涨，就尽早办。

2. 找银行问清楚基点：不同银行给的基点可能差1030BP，比如A银行给20BP，B银行给30BP，100万贷款30年，每月能少还六七十块，总利息差2万多。所以一定要多问几家，特别是中小银行，有时候为了抢客户，基点给得更松。

3. 确保符合首套资格：转一押能拿到低利率，前提是你这套房符合“首套”标准（比如名下无房贷记录，或之前的房贷已结清）。如果不符合，基点可能变成正数，利率反而更高，这就得不偿失了。

总结一下，2025年广州转一押的利率计算并不复杂，核心就是“LPR+基点”，其中LPR看市场，基点看银行和你的资质。关键是提前了解政策、对比银行、确保自己符合首套条件，这样才能拿到最划算的利率。要是还有具体问题，直接跑趟银行信贷部，客户经理会给你算得明明白白——毕竟他们也想拉业务嘛！