最近有朋友问我，在广州看了套别墅，中介催着签购房合同，但自己还没开始办贷款，到底该先签合同还是先预审贷款？这问题可太关键了——我有个客户去年就是先签了合同，结果贷款卡壳，最后赔了10万定金，肠子都悔青了。今天就结合2025年广州最新的房贷政策，跟大家唠唠：买别墅到底要不要先预审贷款？怎么操作才能避坑？

一、预审贷款是啥？和正式贷款有啥区别？

简单说，预审贷款就是银行提前“摸底”你的贷款资格。比如查你的征信有没有逾期、收入够不够还月供、名下有没有其他房贷影响额度，甚至会初步评估别墅的价值（别墅评估价通常比普通住宅严）。预审通过后，银行会给个“预审函”，相当于口头承诺“你这情况能贷，具体额度大概XX万”。

而正式贷款是签完购房合同后，把合同、房产证等材料提交给银行，银行走完所有流程后的最终审批。两者最大的区别是：预审不涉及具体的购房合同，主要看你个人资质；正式贷款则要结合房子本身（比如房龄、产权）和合同细节。

二、为啥说签合同前必须先预审？过来人的血泪教训

我经手过3个典型案例，全是没预审就签合同的坑：

1. 征信突然出问题：有位客户签完合同才发现，之前用的网贷没还清，征信上多了几笔逾期，银行直接拒贷。最后只能凑全款，差点卖了车。

2. 收入证明不够：别墅贷款额度高（比如总价1000万，首付3成贷700万），月供可能4万+。有个客户以为自己年薪50万够了，结果银行要流水覆盖月供2倍（8万+），他每月实际到账只有3万，预审都过不了，合同签了只能违约。

3. 政策突然变：2024年底广州部分银行收紧别墅贷款，要求首付从3成提到4成。有客户签合同时写的是3成首付，结果预审时银行说要4成，他凑不出多的首付，定金20万打水漂。

总结：预审就像“贷款体检”，能提前发现你和银行之间的“不匹配”，避免签了合同才发现贷不了款，导致赔定金、付违约金。

三、广州别墅贷款预审具体咋操作？手把手教你

2025年广州的别墅贷款预审流程其实不复杂，分3步走：

第一步：准备材料

需要带的材料和正式贷款差不多，但不用购房合同（毕竟还没签）：

身份证、户口本、婚姻证明（已婚要配偶材料）；

收入证明（要盖公司公章，最好和社保、个税一致）；

近6个月银行流水（工资卡流水，大额转账要备注“工资”）；

征信报告（可去人民银行网点打，或用“中国人民银行征信中心”官网查）；

名下房产情况（比如已有房贷的，要提供贷款合同）。

第二步：选对银行

广州能做别墅贷款的银行不多，建议优先选你平时有业务往来的银行（比如工资卡行），审批可能更快。另外要问清楚：

利率是多少？（2025年广州别墅房贷利率普遍在LPR+30BP左右，不同银行有浮动）；

最高能贷几成？（别墅一般贷35成，具体看房龄、面积，比如200平以上的可能额度更低）；

预审需要多久？（快的3天，慢的7天，记得催进度）。

第三步：拿到预审结果

银行审核完会给两种结果：

✅ 通过：拿到“预审函”，上面写清楚可贷额度、利率、期限，这是你签合同的“底气”；

❌ 不通过：会告诉你具体原因（比如征信逾期、流水不够），这时候可以换银行试，或者调整贷款方案（比如增加首付、找共同还款人）。

四、预审通过后，签合同要注意的3个细节

就算预审过了，签购房合同时也不能马虎，这3条一定要写进合同：

1. 加“贷款失败可退定金”条款：比如“若因乙方（购房者）个人资质问题导致贷款未通过，甲方（开发商/卖家）需退还已付定金”。别信中介说“不用写，肯定能过”，白纸黑字才保险。

2. 明确贷款额度和时间：合同里要写“乙方需在X年X月前获得XX银行XX万元贷款”，如果银行最终批的额度比预审少（比如预审700万，正式批了650万），要约定差额部分怎么补（是加首付还是换银行）。

3. 确认首付比例和预审一致：比如预审时银行要求首付4成，合同里就不能写3成，否则银行可能以“首付比例不符”拒贷。

最后说句大实话：买别墅不是小事，贷款预审就像给交易上道“安全锁”。多花37天做预审，能避开90%的贷款坑，比签了合同再焦头烂额强多了。2025年广州的房贷政策更严，尤其是别墅这种“非普通住宅”，提前预审绝对是聪明操作！