房产银行抵押贷款，是以房产作为抵押物向银行申请贷款的一种方式。其优势显著，首先是额度高，由于房屋属于价值较高的固定资产，银行能给到的额度自然比其他贷款方式要高出很多，一般房产抵押贷款额度最高上限是 1000 万，最高达到房产评估值的七成，有的产品甚至能做到满成，可有效解决借款人大额周转的困难。
再者，利率相对较低。因借款人提供了房产做抵押，贷款机构需要承担的风险相对较小，也更愿意给予借款人较低的利率。以当前市场情况为例，近期央行屡次下调 LPR，当下的贷款利率可谓近年来最低。比如，1 年期 LPR 为 3.65%，对比往期 3.7% 下降 5BP；5 年期 LPR 为 4.3%，对比往期 4.45% 下降 15BP。这意味着借款人无需承担太大的还款压力，每月少还一些，长久下来能节省一笔可观的金额。
此外，贷款期限较长。用房产抵押贷款，贷款机构一般可以贷到 5 年到 10 年，也有些银行可以贷到 20 年，最长授信期限可达 30 年。同样贷款 100 万，贷款年限越长，每月的月供越少，能缓解借款人的资金压力和生活压力。
总之，大额房产银行抵押贷款凭借其额度高、利率低、期限长等优势，成为许多人解决大额资金需求的首选方式。
二、利率选择与策略
（一）利率比较：先息后本与等额本息
先息后本是每月只还利息，到期归还本金。这种还款方式前期还款压力小，资金利用率高。例如，授信额度 200 万，年化利率 3.6%，支用 100 万就按 100 万计息，月供仅 3000 元，资金回笼可随时还款，无违约金。但到期还本压力大，且目前很多银行先息后本一般签到一年期合同，到期续贷需一次性归还全部本金，若经营状态不佳，可能面临较大压力。此外，还存在银行政策风险，即使到期还本，银行续贷也需重新审核经营和征信情况。
等额本息是在还款期内将利息总额与本金总和平摊到每个月，每月还款总金额相同。以贷 100 万，利率 5%，20 年期为例，首月利息为 100W×5%÷12 个月 = 4166.67，月供 6599.56 元，首月本金为 6599.56 - 4166.67 = 2432.89。等额本息还款方式前期还的利息多，本金少，后期还的利息少，本金多，适合消费型贷款，如普通上班族的房贷。但这种方式资金利用率低，还款压力相对较为平均，前期还款压力也较大。
低利率对还款压力至关重要。以房产抵押贷款为例，若利率过高，每月还款金额增加，会给借款人带来巨大的经济压力。而选择低利率的还款方式，能有效减轻还款负担，让借款人在还款过程中更加轻松。
（二）降低利率方法
- 选择合适贷款机构：国有银行的贷款利率往往处于市场最低水平，紧随其后的便是民营银行，而民间贷款机构的利率则相对较高。一般情况下工商银行和建设银行等大型银行在房屋抵押贷款利率方面相对较为优惠。
- 提升个人信用：注意培养个人征信，要注意信用卡还款期，避免逾期情况；其他贷款也要按时还款；注册的公司要按时报税，避免经济纠纷。良好的个人征信可以防止被记录在个人征信中，影响贷款利率。
- 注意贷款申请时机：新的金融政策或楼市情况的变动会影响房抵贷利率变动。在银行放贷压力变动的时候也会对应的调高或降低房抵贷利率，因此，把握申请房抵贷的时机很重要。例如，在银行放贷压力较小时申请贷款，可能获得较低的利率。
三、经营执照维护
（一）贷款后不可注销执照
房产抵押经营贷是基于公司经营资金需求而设立的，一旦公司注销，借款原因就不复存在。银行在发放贷款后会进行贷后管理，若发现公司已经注销，会认为经营出现了问题，并可能提前收回贷款。即使银行暂时未发现，当贷款到期需要续贷时，银行会重新进行审核，此时续贷申请也可能被拒绝。
例如，在实际案例中，有粉丝朋友在银行发放抵押贷款后想要注销营业执照，这种做法是不可取的。目前房产抵押贷款的年利率已经由此前的 2.95 降到了 2.65，堪比公积金贷款利率。在广州、佛山，如果申请房产抵押，额度最高 3000w，年莉率 2.65 厘，还款方式可以选等额本息、随借随还等，年限最长 30 年。在这样的优惠条件下，如果因为注销营业执照而导致贷款被提前收回，将会给借款人带来巨大的损失。
（二）空壳公司的应对
对于空壳公司在贷后管理中需要特别注意。首先，不能让银行认为公司是纯粹的空壳状态。可以找代理记账的公司帮忙打理账目，让银行看到公司还在正常运转，比如按时报税、有一定的财务流水等。同时，要保持公司状态正常，选择长期合同，给银行一种公司稳定经营的印象。
很多人担心空壳公司会被银行查，其实银行更关心的是借款人能不能按时还钱。但这并不意味着可以随意造假，资料还是得合规。例如，在 “买房 - 抵押 - 融资 - 再买房” 的炒房模式中，先借款买房然后通过抵押来套取资金，这种很隐蔽的骗贷模式是不可取的。一旦被发现，银行会采取严厉措施，如要求提前结清贷款。
三部委联合发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》明确，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款，空壳公司后续将面临较大的审查。所以，即使是空壳公司，也要做好贷后管理，维护好公司状态，避免被银行提前收回贷款。
四、经营流水处理
（一）流水要求及作用
在房屋抵押贷款中，银行对流水有一定的要求。一般来说，银行通常要求借款人提供 3 - 6 个月的流水作为还款能力的参考。银行之所以重视流水，是因为流水能够直观地反映借款人的收入和消费情况，是证明还款能力的重要依据。用房子做抵押贷款，各贷款机构会综合考虑借款人的还款能力来发放贷款，而个人的收入情况往往通过银行流水来查看。例如，在房屋抵押银行贷款中，银行需要借款人提供流水，以评估其每月的还款总额是否超过总收入的一半，部分贷款机构甚至要求不得超过三分之一。
（二）流水不足的补救方法
- 自存银行流水：如果借款人的银行流水不够，可以在每个月固定的时间往同一张银行卡存入固定的资金。这样的银行流水也是有效的，能够证明借款人有稳定的资金来源。比如，每月 10 号固定存入 5000 元，连续几个月下来，就形成了较为稳定的流水记录。
- 提供夫妻双方的银行流水：对于已婚人士来说，在银行流水不够的情况下，可以向银行提供夫妻双方的银行流水。只要夫妻双方的银行流水符合银行的要求，就能够成功申请贷款。夫妻双方的流水合计起来，能增加还款能力的证明力度。
- 增加共同还款人：如果银行流水不足，借款人可以考虑增加共同还款人。共同还款人的流水可以作为借款人还款能力的参考，有助于顺利通过贷款申请。比如，找一位有稳定收入的亲属作为共同还款人，其银行流水能为贷款申请加分。
- 提供社保或公积金缴纳证明：在银行流水不够的情况下，借款人可以提供每个月缴纳的社保或公积金证明代替银行流水。不过需要注意的是，并不是每个银行都认可这种方式，因此在贷款前要仔细咨询清楚。社保或公积金缴纳证明也能从侧面反映借款人的工作稳定性和收入情况。
五、房产抵押物价值
房产作为抵押物在银行抵押贷款中起着至关重要的作用，其价值直接影响着贷款额度。以下几个方面体现了房产抵押物价值的重要性。
（一）房龄对贷款额度的影响
一般来说，银行对房屋的房龄有一定要求。大多数银行接受的房龄在 20 - 30 年之间。房龄越长，贷款额度可能越低。例如，当房龄超过 20 年时，银行在发放贷款时会更加谨慎，可能会降低贷款成数甚至拒绝贷款申请。这是因为房龄越长，房屋的升值保值空间越小。据统计，房龄每增加 10 年，贷款额度可能会下降 10% - 20%。如果一套价值 500 万的房产，房龄为 20 年时可能能贷到七成即 350 万；但当房龄变为 30 年时，可能只能贷到六成，即 300 万。
（二）升值空间对贷款额度的影响
房产的升值空间也是银行考量的重要因素之一。如果房产所处地段好、周边配套设施完善、有学区等优势，其升值空间就会大很多，银行也更愿意给予较高的贷款额度。以深圳为例，南山和宝安的房子由于发展前景好，升值空间大，相对布吉、罗湖的房子在贷款额度上会更高。同时，坐北朝南的房子通常比其他朝向的房子价格贵一点，也更受银行青睐。例如，一套位于南山的学区房，由于其地理位置优越和教育资源丰富，评估价值可能会比同面积但不在学区的房子高出 20% - 30%，贷款额度也会相应提高。
（三）其他评估因素
除了房龄和升值空间，房产的面积、朝向等也会影响贷款额度。一般来说，面积较大的房子贷款额度相对较高，但如果面积过大，可能会影响房产的变现能力，银行也会谨慎考虑。朝向好的房子，如坐北朝南，采光和通风条件好，更受市场欢迎，贷款额度也可能会有所增加。此外，房产的评估价值一般不等于房产市值，为了抵御房地产市场的价格波动，银行会参考专业评估公司的报告，如世联、国策等评估公司，对房产进行公平、公正的评估。评估价值一般分为总值、净值 1、净值 2 和可贷金额，不同银行的贷款成数也会根据评估价值的不同类型而有所差异。有的银行是做评估价总值的七成、有的银行是做净值的七成。
综上所述，房产抵押物的价值受到多种因素的影响，借款人在申请大额房产银行抵押贷款时，应充分了解这些因素，以便更好地评估自己的贷款额度和还款能力。
六、申请流程配合
在大额房产银行抵押贷款的申请流程中，借款人的积极配合至关重要。以下是借款人在各个环节应采取的行动，以确保贷款顺利进行。
（一）贷款申请环节
在贷款申请环节，借款人应向银行提供准确、完整的个人信息、收入证明、房产证等材料。对于个人信息，要确保姓名、身份证号码、联系方式等准确无误，以便银行能够及时与借款人取得联系。收入证明应真实反映借款人的经济状况，包括工资收入、经营收入等。如果是经营贷款，还需提供公司的相关资料，如营业执照、公司章程、财务报表等。房产证应是合法有效的，且房屋产权清晰，没有纠纷或争议。
例如，借款人在填写贷款申请表时，应认真核对每一项信息，避免出现错误或遗漏。同时，对于银行提出的问题，要如实回答，不得隐瞒或虚报信息。如果借款人对某些问题不清楚，可以向银行工作人员咨询，确保提供的信息准确、完整。
（二）资料审核环节
在资料审核环节，借款人应积极配合银行的审核工作。银行会对借款人的信用、还款能力以及抵押品的考察，进行风险评估。在此过程中，借款人可能需要提供补充材料或解释某些问题。借款人应及时响应银行的要求，尽快提供所需材料或进行解释说明。
比如，如果银行要求借款人提供更多的收入证明材料，借款人应尽快收集并提交。如果银行对借款人的经营状况有疑问，借款人应详细说明公司的经营情况、业务模式、盈利能力等，以消除银行的疑虑。同时，借款人要保持电话畅通，以便银行工作人员能够及时与借款人取得联系。
（三）房屋评估环节
在房屋评估环节，借款人应配合银行和评估公司的工作。评估公司会对房屋进行实地勘察和评估，借款人应确保房屋的状况良好，没有损坏或违建等情况。如果房屋存在问题，应及时进行修复或整改。
例如，在评估公司进行实地勘察时，借款人应提供房屋的相关资料，如房产证、购房合同等，并陪同评估人员进行勘察。如果评估人员提出问题，借款人应如实回答，以便评估公司能够准确评估房屋的价值。同时，借款人要注意保护房屋的安全和整洁，避免在评估过程中出现意外情况。
（四）贷款审批环节
在贷款审批环节，借款人应耐心等待银行的审批结果。银行会根据借款人的信用、还款能力、抵押品价值等因素进行综合评估，决定是否批准贷款申请。在此过程中，借款人可以通过银行的客服热线或网上银行查询贷款审批进度，但不要频繁催促银行，以免影响审批结果。
如果贷款申请被批准，借款人应仔细阅读贷款合同，了解贷款金额、利率、期限、还款方式等重要条款。如有疑问，可以向银行工作人员咨询。在签订贷款合同前，借款人要确保自己已经清楚了解合同内容，并同意合同中的所有条款。
（五）抵押登记环节
在抵押登记环节，借款人应与银行一起到当地不动产登记部门办理抵押登记手续。借款人要提供相关的资料，如房产证、身份证等，并按照登记部门的要求填写申请表格、缴纳登记费用等。
例如，在办理抵押登记手续时，借款人要认真核对登记信息，确保抵押登记的准确性和合法性。如果发现登记信息有误，应及时向登记部门提出更正申请。同时，借款人要妥善保管抵押登记证明，以备日后查询或使用。
（六）贷款发放环节
在贷款发放环节，借款人应按照银行的要求提供收款账户信息。银行会将贷款资金发放到借款人指定的账户中。借款人要及时查询账户余额，确保贷款资金已经到账。
例如，借款人在提供收款账户信息时，要确保账户名称、账号等准确无误。如果贷款资金到账后，借款人应按照贷款合同的约定使用资金，不得将资金用于非法或违规用途。同时，借款人要按时还款，避免逾期还款产生不良信用记录。
总之，在大额房产银行抵押贷款的申请流程中，借款人应积极配合银行的工作，提供准确、完整的资料，如实回答银行的问题，确保贷款申请顺利进行。只有这样，借款人才能成功获得贷款，满足自己的资金需求。
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