近年来，由于信用贷款、保证贷款风险相对较高，机器设备抵押贷款的抵押物处置变现难度较大，银行发放的房地产抵押贷款越来越多。房地产抵押贷款具有抵押物处置变现容易、升值潜力大、处置方式灵活等优点，综合分析风险相对较小。但由于房地产抵押贷款涉及环节多、专业性强、内容复杂，如果不重视过程中的风险点，不采取有效的措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。

1、房地产抵押贷款风险

1. 租赁权冲突风险

1.抵押物处置困难。根据“卖不掉租”的原则，如果借款人不能按时还款，由于租约仍在有效期内，银行很难处置抵押物。

2.获取租金收入困难。借款人在与银行签订贷款合同前，如果与抵押房产承租人签订了长期租赁协议，要求承租人一次性支付租赁费用；或者借款人以明显低于市场价格的租金将该房产出租给关联人，银行将很难获取租金收入用于偿还贷款。

3、抵押物拍卖价格不公平。借款人如不能按时归还贷款，银行有权处分抵押物以偿还贷款。银行拍卖抵押物时，根据我国现行法律，承租人享有优先购买权，并可采取措施故意压低该财产的拍卖价格。

（二）抵押登记权风险

1、“一物多抵押”风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，其价值大于所担保债务的剩余余额的，可以再次抵押，但不得超过剩余余额。”借款人将财产抵押给多家银行后，一旦发生破产，抵押财产将难以处置。

2、土地使用权风险。银行在办理房地产抵押登记手续时，如果只办理房地产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房地产将无法处置和变现。另外，中国法律规定集体土地不能作为抵押物，因此，如果用农村集体土地抵押贷款，必须将其转为国有土地。

3、登记期限风险。银行在办理房地产抵押贷款时，如果将贷款期限设定为与抵押财产的登记期限一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将失效，银行将无力处置抵押财产。

3.土地性质导致的风险

1、土地使用年限。我国现行土地性质分为划拨土地和出让土地，不同土地类型办理难度也不同。划拨土地是在土地流转制度实行前国家实施的行为，由政府部门批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后交付给土地使用者使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者。出让土地是指开发商以有偿方式取得土地，并支付土地出让金。此类土地使用年限住宅用地70年广州房产抵押贷款银行有哪些银行，工业用地50年。银行在办理房地产抵押贷款时，如果不注重土地的使用年限，将为土地上房地产的处置埋下隐患。

2.处置费用。涉及土地出让的房地产交易，由于房地产开发商已经缴纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时，不再需要缴纳其他费用；划拨使用的宅基地，在处置房产时需缴纳一定比例的土地出让金。银行在办理房地产抵押贷款时，如果不注重土地性质，抵押房产的处置成本可能会增加。

4. 土地用途改变的风险

土地出让按用途不同有很多种，其价值完全不同，尤其是工业、仓储等类型的土地出让。由于其取得成本低，如果能将其转换为商业用地，用于居住、商业、旅游、娱乐等用途，其价值将增加数倍。根据《土地管理法》第五十六条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门、城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人申请房地产抵押贷款后，如果私自改变土地用途，如将仓库用地改为娱乐中心用地，按照我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，银行不得处分抵押财产。

（五）在建工程抵押风险

1.建设工程款受偿优先权。最高人民法院在《关于建设工程款受偿优先权问题的批复》中规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件时，应当依据《合同法》第二百八十六条的规定，确定建设工程承包人的受偿优先权优先于抵押权和其他债权。根据上述规定，建设工程承包人的受偿优先权优先于抵押权的受偿优先权，不利于银行处置抵押财产用于还贷。

2.税收优先权。《税收征收管理办法》第四十五条第一款规定：“税务机关征收税款时，税款优先于无担保的债权，但是法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人不缴纳税款的行为发生在纳税人以其财产设立担保之前，即纳税人欠税在先，以其财产设立担保在后，税款优先于担保私权。

（六）共有财产抵押的风险

根据《担保法解释》第五十四条规定广州房产抵押贷款银行有哪些银行，共有人以其共有的财产抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。借款人以共有财产申请抵押贷款时，如果银行不要求借款人和共有人共同签字，抵押权将自动丧失，从而产生风险。

（七）抵押财产评估价格风险

目前，评估机构管理不规范，有时房产评估价格不公平，往往根据评估用途提高或降低评估价格。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付。评估机构可能会故意提高房产评估价格，以便借款人申请到更多的贷款；银行拍卖用作抵押的房产时，评估机构也会故意压低房产评估价格。

（八）房地产处置执行难

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《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》司法解释第六条规定，人民法院可以查封被执行人及其受扶养人生活必需的住宅，但不得拍卖、变卖或者用于偿还债务。根据该规定，如果借款人以其唯一的住房办理了抵押贷款，即使贷款到期不还，法院和银行也无权处分抵押财产。

二、防范房地产抵押贷款风险的对策

1.深入排查，防范“先租后贷”

银行在办理抵押贷款前，一定要认真进行贷前调查，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经出租给他人。已经出租的房产，银行不会办理抵押贷款，防止出现“先租后押”的问题。当然，如果出现“先押后租”的情况，即抵押人在设立抵押权后，将抵押房产出租，这种情况下，已登记的抵押权优先于租赁权，银行可以办理抵押贷款。

（二）认真办理抵押登记

银行办理房地产抵押登记前，应调查抵押房地产是否属于“一房多押”，如属“一房多押”，银行应定期进行贷后检查，了解借款人及抵押房地产情况，一旦出现影响贷款偿还的不利因素，应尽快采取有利措施广州房产抵押贷款银行有哪些银行，尽量减少贷款损失。银行在办理抵押贷款时，应要求借款人将房地产和土地使用权一并抵押，以利处置变现。房地产抵押登记的期限比抵押贷款的期限长，银行应有充足的时间处置抵押房地产。

3. 注意土地性质及使用年限

银行办理抵押贷款前，要对房产占用的土地性质进行调查，区分土地用途为住宅用地还是工业用地。根据土地性质，要查看土地使用年限是否已届满，即将届满或已届满的土地，土地上附着物不得抵押。对于划拨使用的住宅用地，银行应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时缴纳土地出让金。

（四）加强贷后检查，防范土地用途改变

银行办理抵押贷款前，应当检查土地使用证上注明的土地用途与借款人实际用途是否一致，如不一致，则不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应当在贷款发放后进行贷后检查，检查借款人土地实际用途是否发生变化，并根据情况及时采取有效措施。

（五）在建项目抵押贷款重点管理

由于在建项目的特殊性，在还款权利上对银行并不有利，因此银行应适当减少在建项目抵押贷款的发放数量。对发放的在建项目抵押贷款，银行应单独管理，要求借款人在银行开设基本存款账户，通过银行办理往来账户，并随时监督借款人的资金使用情况。

（六）共有财产抵押需要所有共有人签字

银行办理按揭贷款时，应通过房产证等方式了解房产的实际权属情况。对于共有房产，要真正了解共有人有多少人？共有人是否同意以该房产作为贷款抵押？所有共有人同意后，银行才能办理贷款，所有共有人也应共同签字。

7. 银行应培训自己的房地产估价师

为了准确获得抵押物的评估价格，银行应主动培训自身的房地产评估师，对抵押物进行公正、公平的评估。银行虽然无权决定评估机构对抵押物的评估价格，但可以根据自身的实际评估价格确定贷款发放金额。在房地产评估机构作出评估报告后，银行内部评估师应对抵押物进行二次评估，根据自身的评估价格按照一定的比例确定实际发放的贷款金额，并在贷款发放中发挥主动作用。

8. 了解借款人拥有的房产数量

银行在发放抵押贷款时，应详细调查借款人的实际房产数量，是否存在欺诈、欺骗行为。如果借款人只有一套住房，银行将不予办理抵押贷款；如果借款人有多套住房，但存在法律纠纷，银行也不能办理贷款。待法律纠纷解决后，银行将根据实际情况决定是否办理贷款。

9.关注借款人的主要还款来源

银行发放房地产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源，更重要的是要关注第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，还要对借款人进行财务分析、现金流分析和非财务分析，对借款人进行定期贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房地产抵押贷款质量，有效防范房地产抵押贷款风险。

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