我是星叔，中国资深房产投资专家，你最好的购房策略师，已经为5000人提供过最好的购房方案。星叔不像其他自媒体那样遮遮掩掩，迷惑你！星叔是实干家，只告诉你最有用的操作和建议。

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问：你好广州全款80万房子首付多少，星叔，我住在北京，但是没有北京户口，在天津登记为集体户，有房贷，本金刚十几万，我家每年税前收入四五十万，请问在北京买房还是天津买房？孩子小，五六年后可以去天津。我看过大兴黄村的老房子和小房子，总价20-25万（单价刚四万多），请问有没有什么可以五六年拥有，而且靠近地铁的房子推荐？谢谢

答：你好，因为你有房贷记录，你在北京这个一线城市买的房子会算你第二套房子，所以100子弹太少了，你还不如在天津这个二线城市买房。

总价不到200万，从投资角度来说，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，买家购买力弱，加价难度大。同样的总价，可以在二线城市买一套三居室，涨幅会更大，流动性强。

在天津目前的价格下，与区域价值相匹配的250万以下中小户型以及中低总价的公寓销售速度都比较快，因此投资该类房屋还是可以的。

在全市六个区中，如果房子不太旧，周边设施比较成熟，可以考虑南开区和河西区。

例如陆锦太阳城是该区域大型项目，已开发多期，居住氛围浓厚，由于项目位于河东边缘，是河东入门选择之一。

环城四区、北辰区外环以内地铁沿线项目单价2万㎡-2.3万㎡。

其中有西青区中北镇、天津南站等地房源，单价1.9万元起，还有东丽区华明镇荣泰城、荣创运河四合院等。

详细天津投资建议请见知识星球内部分享！

问：你好，星叔，我在青岛，在老四方区有一套闲置的房子，想卖掉，这样手头就有200万左右了。想搬福山新房，看了东辰公馆、金地晨悦、远洋万达公馆。自住房还有90万的贷款，万和贷太多会比较困难。金地和东辰公馆价格差不多。东辰公馆在老山区地段不错，但是门口可能有高架，据说有安置房。金地小区环境景观都不错，但是市北区周边环境一般都是限价房、经济适用房。因为要再贷款，所以更看重增值性和孩子学区，应该怎么选？大家有更好的建议吗？谢谢

答：你好，市北区占据青岛人口的核心，人口密度非常大。原来的四方区也划入市北区。四方区以前人口比较少，现在人口也非常密集。所以整个市北区就成了青岛人口最密集的区域。这里面比较有名的就是台东商圈。

由于人口多，相对的劣势是空气质量差，交通拥堵，仅次于市南区。市北区和四方区合并后，仍然是青岛最小的一个区。由于离青岛市中心其他区比较近，人口多是个大问题。注意，四方区原本是青岛的一个工业区，后来工厂都搬走了，但还有发电站和暖气。现在的四方还很质朴。

这一带居住不舒适，房价高，不建议在这一带买房。有钱就去市南吧。崂山比市北好多了。

所以买房核心还是地段，优先考虑东辰公馆！

问：星叔叔您好！

我家在广东佛山，已经有郊区的房子了，想再买一套四室以上的房子，未来10年都住在这里，希望有更好的教育资源，因为还有2年孩子就要上小学了，目前对禅城或者桂城比较感兴趣，请问星叔有没有什么好的楼盘推荐？

其他需求：

1. 品牌开发商，

2.人文环境良好，

3、预算控制在200以内。

4、保值、升值潜力好。

5.交通便利，未来相对容易出售

我还有两个问题想问星叔：

1. 您会考虑居住在有回归居民的社区吗？

2.如果是第二套房，预算有限，怎么买比较划算，又能少交税？

盼望您的回覆，謝謝！

答：佛山有自住房需求的，可以先改善住房状况，更换住房，短期内可以享受深圳、广州城市群的人口溢出效应。

广佛一体化后，佛山增长强劲，将进入短期平静调整期，长期来看将是制造业人口的受益者。

我推荐保利中交都会，位于禅城南庄，是保利和中交两大500强强联手，楼盘品质应该有保证。交通方面，有佛山地铁2号线，距离广州南站30分钟，是换乘枢纽线，未来可直接换乘7条地铁线路。

学校方面，有佛山市顶尖公立小学佛山市第九小学（西区）+佛山市首所12年一贯制学校佛山市外国语学校+广东省一级学校佛山市第四中学+新增66班佛山市实验中学附属中小学一体化学校；商业配套方面，10-15分钟地铁沿线数家大型商场，5站到魁奇路，9站到祖庙商圈。

另外，买房尽量避免拆迁小区，这样会影响整体品质和未来的流动性。如果二套房预算有限，可以适当增加杠杆，减少首付。尽量选择至少两年或五年的二手房，以节省税费。

问：杏叔，请问一下，我托亲戚在非限购地区办一套新房，且人家是外地户籍，有一级或二级抵押资质，中介费多少合适？

答：能否成为被提名人，主要取决于被提名人的性格以及你是否能够控制他/她。

详情可参阅知识星球内部资料《突破限购代持的方法+如何完美规避一切风险》

问题：你好，星叔，我是新移民，资金有限，目前一共80万（首付+税），在北京工作，有广州户口，想在广州买一套小房子作为投资。基于我资金有限，单纯从地理位置考虑，我搜索了以下几个感兴趣的领域：

1.马赛国际公寓（一居室，比较新），2.五洋、杨集（一居室，80年代的老旧破旧小房子），3.海珠客村附近（比较宽敞的一居室，比较新），4.燕塘（两居室，90年代的房子）。这个价位，看你比较看好老黄埔区，所以目前有点迷茫，房子的位置（核心地段的老旧破旧小房子）和房子的质量（比如黄埔两居室，比较新）我该如何选择？想听听你的意见，谢谢！

答：80万的预算怎么可能买到独栋小楼里一两室一厅、一卫、破旧的公寓呢？

如果你不在广州工作，只要看重地段的潜力，租金在可接受范围内，如果愿意低调，甚至可以在番禺广场买一套三居室。

买二手房的时候一定要看房子的年龄，如果房子太旧的话，会出现一系列的问题。

最重要的是抵押贷款。

商业银行贷款时间规定是：50年减去房龄。

比如你买了一套1989年的房子，有30年房龄，50-30=20，也就是说你最多只能贷20年，每个月要付的利息会比较高，而且你买了房子之后，即使以后决定换房，也是几年之后的事情了，到时候下一个买主能拿到的贷款期限会比较短，这套房子的流动性注定会越来越差。

所以购买老房的最佳时机是15年以内，也就是2005年以后建的房子。

二是房子太旧，维护成本太高。曾经有位明星老乡不顾劝告，买了一套1988年建成的老房子，结果房子潮湿，墙体结构倒塌，每天在修下水管道、捉老鼠的焦虑中挣扎，为此还要承担很大一部分经济支出。

问：星叔，如果我现在买了一套房子，打算以后换一套，要考虑哪些因素才能让这套房子以后的流动性更强？我打算住5-10年。

答：买房只是我们进行房地产投资的第一步，真正的目的是利用房地产的金融属性，不断扩大我们的资产和债务。

优质房产的财务属性远比房产本身重要。

好房子的一个特点就是流动性强，容易出售。

流动性来自于核心购买力的需求，以及住房供应的挤压效应。

旅游区房屋很多，但基本没有产业，缺乏核心购买力，购房需求低迷，最终会导致房价滞涨。

只有人口不断流入、产业支撑的城市的房子才有长期投资价值，因为一直都有巨大的需求，偏远小城市的旅游地产投资价值有限，所谓的稀缺资源不是天然的青山绿水，而是政府用巨资打造的优质医疗、教育资源和高端就业岗位。

中国是一个地大物博的国家，拥有丰富的青山绿水和海岸资源，但缺乏良好的医疗和教育资源。

好房子的第二个特点：好贷款

很多人急需用钱，一套好的房子可以获得更高的抵押贷款。

首先，房产必须是住宅。公寓、商铺和办公楼不容易获得贷款。

其次，房子产权是新的，如果产权短，会影响贷款。

最后，房子位置很好。

好房子的第三个特点：适合出租

周边有高科技产业吸引就业，例如CBD区域吸引高消费的白领。

总结来说就是要有一个活跃的租赁市场，这样当需要房产的时候，才能快速的租出去。

好房子的特征：适合住

外部条件方面，周边设施齐全，有商场、医院、学校、公园、地铁或公交等，日常生活便利。

内部设施方面，公寓户型方正，南北通风，动静分离，干湿分区，小区物业品质高。

房地产投资还有20年的发展空间，因为它是一种稀缺的优质资产。

不管是房屋单价，还是总价，未来的涨幅都不太可能像过去那样翻倍。

只有优质资源的好房子，溢价才会更明显，简单来说，好房子是越来越值钱了！

如果条件允许，遇到就尽快买，不管现在是山底、山中、山顶，十年后回头看就是山底了。

问题：星叔你好，我是新会员！我现在在西安有两套房子，一套位于凤城二路，离2号线地铁口只有5分钟的路程，现在正在修8号线，5年后就是双地铁房，工作生活都很方便，住起来也很舒服！唯一的缺点就是房子快20年了，没有电梯，又旧又大！另一套是西咸新区秦汉新城的绿色公馆，是我去年买的，这十年肯定不会住的，算是投资房吧。

问：我家孩子在凤城九路上学，所以纠结是把凤城二路的老房子卖掉换成凤城九路附近的二手房，还是等两年卖掉换成远郊的新房？因为很多人不看好秦汉新城的发展，地铁也是未知数！我怕远郊的新房没人接手！又怕二路的老房子过几年卖不出去！真是举棋不定，不知道怎么办！请各位星叔回复

答：您好，我对秦汉新城的投资不是很看好，西安非限购区域投资还是选择沣东、沣西比较好，其他区域暂时不推荐，因为无论是配套、大型开发商的入驻、产业的设立都无法和沣东、沣西相比。

所以建议你优先卖掉秦汉新城的房子，你现在住的这个房子，有靠近地铁的优势，可以等几年再考虑换，继续持有的话还有升值空间。

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问：我家住深圳，在南山有两套房子，一套（西丽小区，市值700）有红证，另一套（南山海岸城，南外学区房，市值1500）公积金贷款还有十多万，明年10月前还清。去年我利用深圳杠杆在家乡无锡锡东新城购房，170万，现在出租给二房东了。考虑到明年10月家庭杠杆率会低一些，我打算利用杠杆在锡东新城再购一套房子，总价200左右。考虑到新城有天一学区房，政府投入很大，有新天一文景分校，实验小学等，请问以我家的情况，下一步该怎么利用杠杆投资，目标是稳、保值、升值。 谢谢

答：关于如何看待杠杆，我只能说杠杆是个好东西，关键是如何利用它！

用于确定性高的事情，就叫投资；用于确定性低的事情，就叫赌博。

如果你把它投资在回报稳定的优质城市房地产上，它可以让你快速致富。

如果你把这笔钱花在不确定的票证或商品上，它会让你很快重返贫困。

归根结底，这是一个概率问题。你应该自己评估风险，然后决定是否使用以及使用多少。

如果确定性不高，就尽量少用或者不用，否则可能损失惨重；如果确定性有90%，就尽量用，说不定就能发大财！

面对复杂的世界，我们要在不确定中寻求确定，只做确定的事情，我们也许会损失时间，但一定会赢得结果。

根据您的情况，您的资产其实还是不错的，深圳南山区的位置长期看好，而且房子剩余贷款不多，房子市值很高，所以如果合理使用杠杆，控制杠杆率，其实很容易实现资产裂变，风险也不大。

不过我不建议你去无锡不断加仓，意义不大，都是小仓，不会给你的资产带来更大的质的飞跃，建议你继续加仓深圳，试试新股，或者上海。

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问：杏叔，买二手房为什么一定要找中介呢？毕竟要给中介支付佣金，这可是一笔不小的数目。

答：如果你和卖家很熟悉，那就没必要，你可以自己去。如果你和卖家不熟悉，那么你必须找中介。原因有以下几点：

1、房产交易金额巨大，买家卖家通常是陌生人，无法建立信任关系，这时候就需要第三方担保平台了。尤其是行情好的时候，卖家抬价，买家无力反抗，连违约金都拿不回来，还有卖家卷款跑路的，这时候就需要中介来执行合同。其次，如果交房的时候有什么问题，可以找中介协商。

2、二手房交易流程复杂，需要有懂行的人带路，节省时间。个人购房，大概率会出现证件丢失、反复跑来跑去、合同不齐全等情况，不仅浪费大量时间，也给交易安全埋下隐患。

3、中介提供的选择多，毕竟中介手头上的房子多，能帮你找到合适的房子，相当于帮你跑腿，购房者可以根据自己的经济实力和需求来选择房子。

当然，在找经纪人之前，你一定要做一些基本的功课，比如你需要交哪些税，现在的房贷利率是多少等等，来判断经纪人的服务质量，有没有欺诈的嫌疑。而且你一定要提前选择你要买的房子的地理位置，因为你选择的经纪人只会尽力推荐他手头有的房子，而且都是该地区的房子。最好的办法就是在心里对楼盘有个大概的了解，让他帮你选择适合自己的房子。

问题：您好，谢谢您的回复！如果我有500万现金，在上海或长沙有稳定的年收入，如果我不全额还款怎么办？我的负债该如何配置？谢谢

答：你好，500子弹足够了，大单优先，先买上海，有余子弹再建仓长沙。

城市经济存在明显的网络效应，在网络效应主导的地区，资源长期会高度集中，因此一线城市比较安全，主力仓位应该放在一线城市，配置到二线城市主要是为了分散风险，提高资产组合的整体质量。

前十个一二线城市长期看好，二三十年都没问题，房地产要均衡配置，理想情况是三分之二在一线城市，三分之一在二线城市。

至于杠杆率，你可以根据自己的月供能力适当控制，如果月供能力强，可以加大杠杆，多借款；如果月供能力弱，可以少借款，多交首付，降低杠杆。

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问题：你好，星叔！我想卖一套买一套，想卖掉广州大道北梅花园附近的带电梯的小两居室（近20年楼龄），买一套东边或者南边的二手电梯公寓，楼龄5年左右，想长期持有，纯投资，总价控制在400万左右。能不能推荐一下具体的两居室或者三居室？谢谢！

答：你以为自己有很多选择，但仅仅这五年左右的选择就已经消除了大部分选择。

基本上只有黄埔可以看，番禺剩下的都是400万以下，而且大部分都是齐富板块的二手房，不推荐这些。

剩下的三房基本都在萝岗区域，比如东晖城、中海御城，或者岭南林宇。

对于两居室公寓，看看是否可以尝试保利学府或科城别墅。

问：你好，星叔，我家住烟台芝罘区，先简单说一下我的家庭情况，我现在住在石秀新区，不到90平米，住了快20年了，总体来说很喜欢我们这个小区，唯一担心的是我们小区的房子是有区证的，可能卖不出去，最近在犹豫要不要卖这个房子。

2017年，我买了一套40平米的学区房，在毓璜顶附近，供孩子上初中，由于疫情原因，空置了快一年，最近出租出去了。这套房子是继续持有还是尽快卖掉？重点来了！想咨询一下星叔，如果我想买房以装修为主，也想投资，大家有什么建议吗？

我手上有100万左右，最近在关注万科的翠湖山小，不知道能不能买？另外，我们一直看好高新区的锦香台十里别墅，这个是2016年左右建的小区，这两个地方我该选择买哪个？在高新区买还是在芝罘区郊区买，真是头疼啊！

另外还有一个关键问题，我的孩子几年后就要高考了，目标是北京广州全款80万房子首付多少，我是应该在烟台买房改善一下，还是在孩子将来工作的城市存首付，请大家帮我分析一下，非常感谢

答：你好，根据你的情况，我建议你同时做两件事，一方面可以改善自己的居住环境，优化资产配置，另一方面可以注重投资布局，用资产去追逐资产。

首先，石秀新区自建型集体产权房，后期交易会有隐患，升值能力有限，变现能力差，如果想优化资产，提高置换水平，可以考虑出售；

另外，学区房如果现在没用，等到学区功能用完之后，它的使命也就完成了，如果学区政策发生很大变化，也容易变成废品，所以也可以卖掉，然后集中资金换一套改良房，自用和投资都可以。

相比高新区，高新区的优势更多，高新区的产业未来是烟台的极致价值，无论怎么发展，都势必吸引烟台的精英白领，而且在规划上，烟台对高新区的重视程度，堪比北京海淀区。

您可以考虑金香台十里山庄。

再说第二手：投资布局。以你孩子现在的情况来看，他从高考到上大学，再到有资格在北京买房，至少需要5-10年的时间。如果把资金存起来，等孩子有资格后再在北京买房，这么长时间资金一方面会贬值，另一方面也赶不上房价。

所以，我们需要未雨绸缪，用资产追逐资产，抵御房价上涨的风险，等到孩子决定好城市之后再去换，而不是现在就等。

北京是一线城市，房票比较难拿到，投资可以考虑换个城市过渡一下，推荐济南，以后可以作为进京的垫脚石。

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问：你好，星叔，我最近看了碧桂园的房子，觉得还可以，但是碧桂园之前负面新闻比较多，我有很多顾虑，你怎么看？如果我有基本生活需要，买碧桂园的房子可以吗？

答：碧桂园一直存在质量问题，这和它的车型有关。

周转率高广州全款80万房子首付多少，行业内周转速度最快，速度快就意味着要赶工期，赶的时候就会用到一些不按照正常进度的施工手法。

例如混凝土未完全干透就进入下一阶段施工，或多个工作面同时施工，造成质量控制不同步等，连续加班工作导致注意力不集中等。

这些都是导致施工过程中出现质量问题的原因。

运营团队是任务导向，完成任务就能拿到行业最高奖金，完不成任务就会被裁员。

在高压下努力工作以完成任务并实现高营业额。

运营团队忽悠了一个又一个环节，层层忽悠，他们都知道，只要能忽悠过去，项目就能顺利交付，就能变现，他们就能拿到奖金。

谁遭受后果，谁就是问题发生地那一方。

房子质量是每个房地产公司都会遇到的问题，负责任的公司出现问题的概率很低，在碧桂园，买到没有问题的房子，概率跟中彩票差不多。

问题：你好，星叔，我有香港户口，住在香港，在东莞南城核心区有一套全款的小两居室（15年楼），价格经过上一轮暴涨后涨幅明显，现在23万左右应该可以买到。

我东莞的房子比较旧，所以现在还在找好价钱。我也看到罗湖是深圳市区最便宜的，所以我觉得如果装修成功的话，价格应该会上涨。我打算把东莞的房子卖掉，搬到深圳罗湖来，如果全款够的话，就买一套一房一厅的房子。或者可以贷款（我有记录，只能贷到50%）买，然后用剩下的钱在珠海或者大湾区买一套一房一厅的房子。

星叔，你觉得我的方案好吗？或者你还有其他好的方案？谢谢你的意见。

答：你好，你的想法可以说是一半正确，一半错误。

首先，如果你有资格在深圳买房，现在高价卖掉东莞、买进深圳是正确的大方向，未来深圳还是更大的选择。

错误的想法是，不要全款买（不用杠杆），不要买一居室，不要在珠海买，不要在罗湖买，而是用230子弹和抵押贷款在深圳买房，以后会更值钱，最好买流动性更好的两居室。

从供应的角度来看，卢胡（Luohu）的建筑物是古老的，虽然商业，教育和医疗设施是非常成熟的，但由于卢胡（Luohu）的行业薄弱改善需求不如僵化的需求。

现在，在深圳购买时，人们应该更加关注一些投资者的新物业。

问题：Xing叔叔，我很高兴认识您并加入您的圈子。

答：大多数人被下限锁定。

所谓的稳定性是维持下限的心态。

兼职完全适合这种美丽的想象力。

实际上，为他人工作的人会成为方向盘上的螺丝，并且他们的专业技能极为狭窄，只有下限，但没有上限。

开展业务是一个没有下限的领域，您可以赚很多钱，或者您可能会损失很多钱。

有多少人被抓住？

许多成功的企业家是被迫开展自己的业务的人，那些熟悉他的人应该知道他的谋生，而他曾经批评过杰出的大学。作为老师的工作。

无论如何，没有下限，拧紧，赌博。

该领域的下限是一个非常高的上限。

当您达到一定的水平时，您可以全职进行专业的房地产开发人员。

对于诸如之类的自我媒体，也可以保证下限，并且上限非常高。

如果您真的想成功，您可以全职，租用共享空间并组织一个小团队，因此，普通人适合维持下限并努力争取上限，并且不应通过维护下限来锁定。

房地产注定是一家只有少数人可以赚钱的业务。

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