法律分析

广州二套房认证标准中首付比例是多少？

根据广州市政府《关于进一步促进广州房地产市场平稳健康发展的意见》广州全款买二套房首付比例，对家庭申请贷款购买首套自住住房，以及拥有1套住房且已结清相应住房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住住房，执行30%的首付比例。对拥有1套住房且未结清相应住房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住住房的，首付比例不得低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

2. 什么是“第二套房”？

“第二套住房”是第二套普通自住住房的简称，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶和未成年子女）为单位，且借款人家庭人均住房建筑面积高于当地平均水平，向商业银行申请的第二套抵押贷款。家庭贷款购买第二套住房，首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

1、抵押贷款数按借款人家庭情况（包括借款人本人、配偶及未成年子女）确定；

2.以住房登记信息系统公布的家庭住房总面积[1]计算，借款人家庭人均住房面积高于当地平均住房水平；

3.已经用住房公积金贷款购买住房的家庭，可以向商业银行申请住房贷款。

家庭贷款购买第二套住房，首付比例不得低于40%广州全款买二套房首付比例，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

三、第二住房认定标准

1. 如果你曾经用贷款买房，商业贷款已经还清，那么你可以再用贷款买房，算第一套房子，如果贷款还没有还清，就算第二套房子。

2、若个人有两套房产的两次商业贷款记录，其中一套已还清，一套尚未还清，若个人再次进行转贷，将视为两套房产及以上。

3.夫妻一方婚前以商业贷款购房，另一方婚前以公积金贷款购房，婚后以夫妻名义办理夫妻共同贷款的，如已还清贷款，银行金融机构可根据借款人还款能力、信用状况等具体因素，灵活控制贷款利率和首付比例；如尚未还清贷款，则视为二套房及以上。

4. 出售第二套住房所支付的税款

卖方出售第二套房子，涉及到房产面积以及从拿到房产证到现在的年限，下面逐一解释：

1、营业税：面积144平方米以上，产权到位满5年，征收营业税差额，产权未到位满5年，全额征收。面积144平方米以下，产权未到位满5年，征收营业税差额，产权已到位满5年，税率5.6%。

差额计算方法（现房价-原购买价）×5.6%

2. 个人所得税：如果拥有该房产超过5年，则必须缴纳个人所得税，普通住宅为1%，非普通住宅为3%。如果拥有该房产不足5年，则必须缴纳全额营业税，5.65%加上个人所得税。

3.土地增值税：土地价值在144以上但未满5年的，免征；在144以下的，不需缴纳。税率为0.5%。

如果要在广州购买二套房，首付比例不能低于70%，对于已经还清相关房贷的购房者，首付比例可以降低到30%，所以购买二套房要根据自己的情况来定。

扩展和延伸

在广州，二套房的认定标准和首付比例是多少？根据我国《房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的有关规定，二套房是指购买者已拥有符合规定套数的住房。广州二套房认定标准是拥有套数达到10套及以上。

至于首付比例，根据《商品住房销售管理办法》，第二套房首付比例不得低于60%，同时购房者需按照贷款额的一定比例先行缴纳一部分首付，以保证住房贷款的顺利办理。具体比例由商业银行和公积金贷款中心根据市场情况和风险评估确定。

综上所述，广州对于二套房认定标准、首付比例等均有一定的规定，在购房时请务必遵守相关规定，以避免可能的风险。

结论

根据广州市政府《关于进一步促进广州房地产市场平稳健康发展的意见》，对贷款购买首套自住住房的家庭，以及拥有一套住房且已结清相应住房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通自住住房改善居住条件的，实行30%的首付比例。对拥有一套住房且未结清相应住房贷款的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住住房改善居住条件的，首付比例不得低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。因此，对于二套房的认定标准要根据具体情况确定，首付比例也要根据借款人家庭情况确定。

法律基础

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释：第十四条因出卖人的过错，导致买受人未在下列期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当承担违约责任广州全款买二套房首付比例，但当事人另有特别约定的除外：

（一）商品房买卖合同约定的办理房地产登记的期限；

（2）商品房买卖合同标的为未竣工房屋的，自该房屋交付使用之日起九十日；

（3）商品房买卖合同标的为已竣工房屋的，期限为合同成立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照购房支付的总价款，参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准计算。

商品房销售管理办法第四章销售代理第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，委托的中介服务机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受委托的房地产中介服务机构订立书面委托合同，明确委托期限、委托权限以及委托人和受托人的权利、义务。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释：第八条房屋转移占有的，视为交付房屋使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人收到出卖人的书面交付通知，无正当理由拒绝接收的，自书面交付通知确定的交付使用之日起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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