哪些银行可以办理？可以跨银行办理吗？

买卖双方该如何规避风险？

......

官方答案就在这里！

佛山市自然资源局产权登记科副科长李静（右）、招商银行佛山分行零售信贷部总经理助理陈杰（左）在线上节目中解答市民疑问。

01

佛山进一步优化“质押转让”服务

二手房“有按过户”，是指已经抵押的商品房，在还清抵押贷款之前，可以再次作为二手房出售。

“佛山借鉴了其他城市的经验做法，因地制宜进一步优化。”市自然资源局产权登记科副科长李静介绍，佛山的模式是先办理现有房屋过户登记（过户），不取消卖方抵押权，同时办理买方抵押权设立登记，即办理“二次抵押”，确保抵押权不空置。交易完成、新抵押贷款发放后，新旧抵押银行直接对接，新旧抵押资金通过在人民银行登记的资金账户划转。原抵押贷款还清后，原抵押权人直接在网上申请取消抵押权，只需一趟、一个工作日即可办结。其他办理环节均由金融机构在网上办理、后台操作，大大方便了百姓。

与新政实施前相比，买卖涉及未还贷款的二手房需要先筹集资金偿还贷款、取消房产抵押、过户、申请新的贷款、登记新的抵押，不仅耗时耗力、财务负担重，而且流程繁琐、风险不确定。

在新政策实施之前。

如今，在二手房“有按过户”新模式下，只要产权正常，原抵押权人、新抵押权人、旧主人、新主人达成共识，签订相应协议，“二手房过户”一天就能完成，省钱、省时、省心。

新政策实施后。

“质押转让”流程

（1）在不取消出卖人抵押权的前提下，应先办理现有房屋转移登记（产权转移），同时办理买受人抵押权设立登记。

（2）银行办理完抵押登记后，发放贷款并将原银行贷款退还给卖方。

（3）办理出卖人抵押权的注销登记。

原来的组合注册需要3个工作日才能完成。现在只需1个工作日即可完成。

李静进一步解释，“佛山模式”之所以能实现服务优化，是因为人民银行佛山分行、银保监会佛山监管局指导商业银行采取签订四方协议等保障措施，对“质押转让”过程中买卖双方、前后抵押权人的权利义务、贷款资金安全监管对公账户、业务办理时限、印章使用等事项做出统一规定，并确定协议模板广州全款房做经营贷，形成行业公约，防止抵押权空置，保障质押转让抵押权和新业主抵押贷款顺利实现。

02

佛山有大约11家银行可以处理

近日，自然资源部、银保监会联合发布《关于协同做好“不动产抵押转让”工作为群众和企业提供便利服务的通知》，对协同做好“不动产抵押转让”工作作出全面部署。

“从近期我们收集到的市场信息来看，四大国有银行、招商银行、广州银行、广发银行、顺德农商银行等11家银行可以办理‘有质押过户’，但目前只允许在同一行内进行过户。”李静解释，不动产登记业务支持跨行业务，但跨行业务的开展仍需要金融机构之间进一步对接，达成共识，形成共同做法。

市民陈先生在桂城行政服务中心办理二手房抵押过户手续。刘公平 摄

截至4月12日，佛山已办理二手房“有按过户”493笔。

其中，招商银行佛山分行是最早开展该项服务的银行之一，目前已办理案件约50起。

“新政策实施以来，我们接到不少客户的问询。”招商银行佛山分行零售信贷部助理总经理陈杰介绍，“质押转让”业务目前可在同一家银行办理，这意味着买家需要在卖家原抵押的银行办理新的抵押业务。买家的抵押贷款可按照现行的抵押贷款政策安排。质押转让后的放款时间一般为转让后三至五个工作日，卖家一般在放款当天或次日原贷款结清后收到购房款。招商银行安排了质押转让业务，重新梳理了原贷款和新贷款的业务流程，将原贷款的还款、结算、取消等业务整合到新贷款业务流程中，有效提高了业务办理效率。一般转让后两至三个工作日即可放款。

陈杰表示，如果银行接手这项服务，既能解决卖家（银行存量贷款客户）提前筹措资金卖房的问题，又能满足新买家（新贷款客户）购房的融资需求，这样既能提升对存量客户的服务，又有助于增加按揭客户和业务，一举两得。

03

新政策助力二手房交易

对于经常和二手房打交道的房产中介来说，全面推广二手房“带按过户”服务，对促进二手房交易也是一大利好。

陈兆民总经理表示，二手房“带按过户”业务可以大幅缩短二手房交易时间、降低交易成本，提高交易效率和便捷性广州全款房做经营贷，有利于激发二手房乃至一手房市场交易活力，是一件利民利企的大好事。

自然资源部、银保监会发布的数据显示，目前我国15个省份100多个城市已实行“质押过户”，主要针对二手住宅交易。

李静介绍，下一步，佛山不仅将推动包括离婚财产分割、继承、赠与等住宅类房产实现“按揭过户”，还将逐步拓展至工业、商业等类型房产，最终实现“按揭过户”全覆盖。

“抵押过户”热点问答

“直系亲属”可以申请“有抵押过户”吗？

陈杰：不是。据近期咨询，有部分市民将“房产过户”和“抵押过户”混淆。银行“抵押过户”是在真实的购房交易基础上发放的贷款。银行抵押过户，准确的说是将原有房产在银行抵押，在真实的购房交易基础上发放的贷款。

“质押过户”可以跨银行办理吗？

李静：不动产登记业务支持跨行业务，但跨行业务的发展还需要金融机构之间进一步对接，达成共识，形成惯例，鼓励银行探索互信贷款转让机制。不动产登记业务支持跨行或有质押跨行转让，但银行是否开展“有质押跨行转让”，需要金融机构之间达成共识，形成惯例，仍需探索优化。

目前，新政策实施近4个月来，绝大部分申请都是在同一银行内进行，政府部门和银保监会也将积极推动新政策，让更多银行、跨行申请惠及更多市民。

办理“质押转让”需要注意什么？

李静：有几点需要注意：

1. 房屋必须为个人所有广州全款房做经营贷，而非公司所有；

2、只允许一笔抵押，不允许多笔抵押；

3、房屋须为商业抵押贷款，不得为经营性贷款；若为组合贷款，须先偿还住房公积金部分；

4、买房人需支付全额房款或申请个人住房商业贷款购买该房屋。

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