对于深圳市内（深汕合作区除外）已经办理抵押登记的房地产，转让方、受让方、贷款银行达成协议并办理房地产“抵押转让”相关登记的，适用本指引，无需提前注销原抵押登记。

若由银行以外的机构或个人作为贷款人，可参照本指引办理。

该服务模式为在全市范围内推行房地产“带抵押转让”登记业务，当事人可根据自身实际情况选择合适的“带抵押转让”模式，相关登记事项可同时申请合并办理。

抵押状态下的离婚财产分割、夫妻姓名变更、继承、遗赠、一次性付清购房款等情形，可以选择抵押权变更模式；购买商品房或其他不动产的贷款，可以选择优先抵押模式或双通知模式。三种模式的办理时长均为3个工作日。

抵押权变动模式是指当事人达成协议，在不注销原抵押登记的情况下，办理抵押权转移手续，抵押人变为受让人。

优先抵押模式是指当事人达成协议广州房屋抵押贷款办理条件，在不注销原抵押登记的情况下，办理过户手续，抵押人变更为受让人，并就受让人的贷款办理优先抵押登记，受让人的贷款银行发放贷款偿还转让人的贷款后，注销原抵押登记。

双通知模式是指双方达成协议并办理转让通知和抵押通知后，受让方贷款银行将资金放款存入约定的托管账户，在不注销原抵押登记的情况下，办理双通知转让（正式转让和优先抵押），将资金划转结清转让方贷款，同时注销原抵押登记。

今年1月5日，深圳市住房和建设局等六部门联合印发《深圳市推行二手房‘以房抵债’模式工作方案》（以下简称《方案》）。

《方案》指出，在二手房“有抵押过户”办理过程中，将通过推广“优先抵押”、二手房过户、抵押“双预登记”（下拉查看具体流程）等多种模式，优化业务流程，让二手房交易更加高效便捷。在二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房“有抵押过户”模式，交易财产须满足除原有银行贷款抵押外，未设立其他抵押的条件。

2022年以来，二手房“以贷过户”模式备受关注，目前，广州、深圳、东莞、珠海、昆明、南京等十多个热点一二线城市均已出台“以贷过户”新政或试行。

在深圳，2022年9月1日，深圳市坪山公证处发布消息称，坪山公证处近日完成深圳首笔“公证定金+有抵押免赎回过户”二手房交易服务；不过，该业务当时仅针对不良资产和扣押房产。

随后，又有消息称邮储银行推出了“质押转账”模式，但当时该模式只对邮储银行的客户开放。

“带按转”抵押贷款是个人住房贷款受理的一种新模式，现有抵押贷款客户在不还清贷款的情况下，可将贷款转让给经本行同意有意在我行办理住房贷款业务的第三方，并办理产权转移和产权抵押登记手续。原借款人无需还清原有抵押贷款即可办理产权转移登记；新借款人申请的贷款部分将用于偿还原借款人的抵押贷款。

“有抵押转”其实就是“有抵押转，无赎回”，省去了赎回环节，除了节省时间，也节省了资金，交易资金全程由银行监管，交易安全也有保障。

与传统二手房交易相比，抵押转房模式简化了抵押结算、解除抵押、过户等流程广州房屋抵押贷款办理条件，交易效率更高。抵押转房模式下，买方借入的资金用于偿还卖方贷款，卖方无需自行筹集资金进行还贷，有效节省了卖方提前还款所需的财务成本。

在以往二手房交易中，都进行过二手房债务赎回，卖方房产抵押贷款本息还清并注销抵押登记，赎回一手证。一旦赎回一手证并注销抵押登记，即视为房屋赎回完成。

二手房赎回业务主要有两种形式：一是现金赎回，二是信用赎回。

现金赎回：担保公司垫付资金给房主赎回房屋，并收取贷款利息，目前最低可达0.04%；

赎回有贷款额度的房子，需要由担保公司出具担保函，向银行申请短期贷款，需要支付担保费和短期贷款利息，担保费一般至少要收取贷款额的0.8%，一般总费用在3万元以上。

“有抵押过户”可节省抵押赎回费用，达到快捷、省钱的效果。

附原文：

房地产“有抵押转让”登记申请指南

为进一步方便申请人申请办理房地产“有抵押转移”登记，制定本指引。

1.适用范围

对于深圳市内（深汕合作区除外）已经办理抵押登记的房地产，转让方、受让方、贷款银行达成协议并办理房地产“抵押转让”相关登记的，适用本指引，无需提前注销原抵押登记。

若由银行以外的机构或个人作为贷款人，可参照本指引办理。

2.服务模式

全市范围内推行房地产“有抵押转让”登记业务，当事人可根据自身实际情况选择合适的“有抵押转让”模式，相关登记事项可同时申请合并办理。

抵押状态下的离婚财产分割、夫妻姓名变更、继承、遗赠、一次性付清购房款等情形，可以选择抵押权变更模式；购买商品房或其他不动产的贷款，可以选择优先抵押模式或双重通知模式。

1.抵押权变动模型

抵押权变动模式是指当事人达成协议，在不注销原抵押登记的情况下，办理抵押权转移手续，抵押人变为受让人。

1. 注册事宜

房地产转移登记、抵押变更登记（抵押人变更）。

2. 申请人

房地产转移登记+抵押变更登记（抵押人变更）合并申请，由转让方、受让方和转让方的贷款银行共同申请。

转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日（含）之前，且贷款银行已出具同意抵押转让的书面文件的，该银行无需联合提出申请。

三、申请材料

申请人应当一次性提交下列材料，登记机构一次性受理：

①不动产登记申请表；

②身份证明材料；

③ 房地产权证；

④不动产登记证明；

⑤ 房地产权属转移证明文件；

⑥纳税申报材料或税收收据或免税证明；

⑦其他必要材料。

转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日（含）之前，且贷款银行未联合申请的，还需提交银行同意抵押转让的书面材料。

4.办理时间：3个工作日。

（二）优先抵押模式

优先抵押模式是指当事人达成协议广州房屋抵押贷款办理条件，在不注销原抵押登记的情况下，办理过户手续，抵押人变更为受让人，并就受让人的贷款办理优先抵押登记，受让人的贷款银行发放贷款偿还转让人的贷款后，注销原抵押登记。

1. 注册事宜

房地产转移登记、抵押变更登记（抵押人变更）、首次抵押登记（先抵押）。

2. 申请人

采用房地产转移登记+抵押变更登记（抵押人变更）+抵押首次登记的组合方式，由转让方、受让方和双方贷款银行共同申请。

转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日（含）之前，且贷款银行已出具同意抵押转让的书面文件的，该银行无需联合提出申请。

三、申请材料

申请人应当一次性提交下列材料，登记机构一次性受理：

①不动产登记申请表；

②身份证明材料；

③ 房地产权证；

④不动产登记证明；

⑤ 房地产权属转移证明文件；

⑥主债务合同、抵押合同；

⑦纳税申报材料或税收收据或免税证明；

⑧其他必要材料。

转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日（含）之前，且贷款银行未联合申请的，还需提交银行同意抵押转让的书面材料。

4. 处理时限

3个工作日。

（三）双重通知模式

双通知模式是指双方达成协议并办理转让通知和抵押通知后，受让方贷款银行将资金放款存入约定的托管账户，在不注销原抵押登记的情况下，办理双通知转让（正式转让和优先抵押），将资金划转结清转让方贷款，同时注销原抵押登记。

第一步：申请双重通知登记

1. 注册事宜

房地产转让预登记、抵押权预登记。

2. 申请人

房地产转让公告登记+抵押公告登记合并申请，由转让方、受让方和受让方贷款银行共同申请。

三、申请材料

申请人应当一次性提交下列材料，登记机构一次性受理：

①不动产登记申请表；

②身份证明材料；

③ 房地产权证；

④ 房地产权属转移证明文件；

⑤主债务合同、抵押合同；

⑥预登记约定的材料（如相关过户证明材料或抵押合同中已约定的，无需另行提交）。

4. 处理时限

1 个工作日。

第 2 步：申请转让前登记

1. 注册事宜

转移预告登记的登记事项包括房地产转移登记、注销转移预告登记、抵押变更登记（抵押人变更）；抵押预告登记的登记事项包括首次抵押登记、注销抵押预告登记。

2. 申请人

房地产转让登记+注销转让公告登记+抵押权变更登记+抵押权首次登记+注销抵押权公告登记合并办理，由转让方、受让方和双方贷款银行共同申请。

转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日（含）之前，且贷款银行已出具同意抵押转让的书面文件的，该银行无需联合提出申请。

三、申请材料

申请人应当一次性提交下列材料，登记机构一次性受理：

①不动产登记申请表；

②身份证明材料；

③ 房地产权证；

④不动产登记证（含原始抵押登记证、转让通知登记证、抵押通知登记证）；

⑤ 房地产权属转移证明文件（无需重复提交）；

⑥主债务合同及抵押合同（无需重复提交）；

⑦纳税申报材料或税收收据或免税证明；

⑧其他必要材料。

转让方贷款抵押登记日期在2021年1月1日（含）之前，且贷款银行未联合申请的，还需提交银行同意抵押转让的书面材料。

4.办理时间：3个工作日。