客户首先还要知道市场上有什么条件符合贷款资金方

第一：房屋类型

有房当然是最好的之一，但是房屋的情况也有很多细分。种类繁多：商品房、别墅、商铺、写字楼、公寓、小产权房、自建房、宅基地等，里面有好有坏 参差不齐。房屋这种资产好不好，核心就是看流通性，简单地说出问题 能否卖掉。

商品房、住宅、70年产权公寓等：这些类型的房屋流通性最好，最容易卖掉，一般贷款成数高，利息低。无论刚需、炒家、置换等买家群体都会首选。

别墅次之：古路无行客，寒山独见君。别墅流通性相比商品房较差，在评估方面存在比较大的人为风险，而且不是谁都买得起别墅，买家市场相对较少。又因为价格较高，银行出现坏账容易砸手里面难以处理。这类资产一般成数会控制。

公寓：公寓在广州的流通性一般来说比住宅差的有点远。尽管公寓收租很好，但是产权通常40年，无法明火煮饭，商业水单等等因素造成难以卖出。所以成数方面也比住宅要低。

商铺：电商崛起，实体经济的排头兵商铺自然而然受到影响，虽然有俗话一铺养三代，但现在商铺的流通性实在是差，好的位置天价，不好的位置多少价都无人问津。在贷款的角度，通常商铺只看是否临街，临街临哪里，当然这里面有操作空间，部分机构也喜欢二层之类的。总体说商铺成数也比住宅低，利息较高。

自建房，宅基地，小产权房这几个就不说太多了。正由于这几类房标准不一，存在集体用地，产权不清晰、红线拆迁补偿等等问题，展开篇幅很大。虽然这里面有很多操作空间，但是属于疑难杂症抵押之一。

抵押类产品对房屋类型看得比较紧，信贷类产品会适当放宽。

第二：房屋状态

房屋状态分一下几种：全款房、按揭房、抵押房、有二押房、被锁网签贷房、查封房、刚解查封房、交易受限制房、借抵分离等。

这里面需要结合房屋类型来分析，不同的案件和借款人操作方法不一样。一般来说全款房、按揭房会比较好，抵押房、有二押房、被锁网签贷房相对次之、查封房、刚解查封房、交易受限制房、借抵分离等具体情况具体分析。

通常来看抵押类产品，房屋状态操作空间很大，一般可以选择合适的金融公司操作处理。而信贷类产品则看得比较死板，房屋状态影响就比较大。

第三：借款人自身情况

借款人自身情况，包括个人征信、个人事业、银行流水、户口、婚姻状况、产权，贷款用途，还款能力等。

征信：一般来说当前没逾期、两年没4、两年内没超6个1等的征信都还算不错，在银行贷款还是比较好商量的。当然情况也不是死板的，客户两年内征信有黑名单7、当前有逾期、十几个一的我司也有方法操作过下来，而且成数还不低，具体情况具体分析。抵押类产品有沟通余地，信贷类产品一般没有。

个人事业：这个在银行贷款里面影响很大，在机构贷款里面几乎忽略不计，为什么很多机构类抵押公司能存在，大多数情况就因为这点。银行方面由于国家规定，房屋个人抵押一般情况下分为经营抵押和消费抵押，经营抵押一般要求客户有营业执照加实体经营场地，而消费类抵押则不能超过100万而且很少能做先息后本，资金周转率较差。当然这是指抵押类产品，信贷类产品的这方面相对来说比较灵活。市场上有很多包装客户做成经营贷进银行，这一定程度上也是很多金融公司生存的伎俩之一。

银行流水、还款能力：现在很多银行抵押已经不需要提供银行流水。这块操作空间较大，但现在来看也属于比较简单的领域。

户口、婚姻状况、产权，这些就一起说了，主要涉及处置时产权的问题，析产清楚就没问题。部分宣传可以单签的，我们不鼓励太多这样的案件。

贷款用途：现在这块国家捉的最严格，尤其国家严禁贷款资金不能流入股市、房市、理财等投资。大多数客户抵押房子并不是拿去真实做买卖的，单单这一点已经足够让很多金融公司活跃于市场上面。

总而言之，进银行的话 在广州办理房屋抵押这部分有操作空间，但建议客户不要轻易自己去处理，一旦被银行发现，抽会贷款事小，其他违法的事情入罪是大。必须合理沟通，让专业的人办理专业的事情。

第四：房屋的其它情况

房屋的学位、楼龄、结构、是否电梯、地区、入押在机构中、二押中、等细微的因素。尽管这些因素很细微，但是往往都会成为拒单的原因之一，绝对不能够忽视的。举例楼龄来说，一般30年楼年龄内进银行都是可以的，而很多金融机构可以做到35年楼年龄。地区这块影响相当大，在广州为例子,老六区是最优秀的，其次外区番禺、再次增城南沙、花都、最后是从化。

最后祝大家用款愉快！

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