最近有个客户，自己名下广州全款房想说抵押出来做贷款，给儿子购置新房首付用。结果跑了9家银行，居然都抵押不了。

很多朋友潜意识都觉得名下有全款房，在银行可以随便抵押，其实这个思路是错误的。在银行做抵押，银行要看很多细节，其中很多细节也是国家规定要求的。

银行抵押一般分为消费类抵押和经营性抵押，消费类抵押国家规定最高100万，还款方式不太灵活月供压力挺大。剩下大部分银行房屋抵押 基本上指的都是经营性抵押了。

• 那么银行一般都看哪些情况呢？

抵押物价值

抵押物在什么区域、价值多少万、是否好买卖、楼龄、产权情况、抵押物性质、是否有违建、按揭中还是抵押中还是全款的，等等等。

银行看抵押物之余，更重要一个是看客户的经营情况。都说了是经营性抵押嘛，那么经营肯定是除抵押物之外严重考察的一个方面。

经营情况

是否有营业执照？营业执照年限?营业收入流水多少？营业地址在哪里？合伙人多少个股权如何分配？营业额、毛利润、往来单据、购销合同、行业是否高风险、租赁合同这些都是银行个贷经常考察的经营情况，稍有不慎或者不合乎逻辑，都会导致贷款不通过。

个人情况

年龄、身体状况、是否有犯罪前科、真实贷款用途等等

以上三个方面，有一个方面不行，基本也就无法在银行抵押房子了。

• 如果我们碰到了确实抵押不了的情况，该如何操作呢？

第一个方法：

换银行，跟按揭一样，这个方案也是可行的。毕竟不同银行的政策不一样，通过换银行也是可以处理。不过跟按揭不一样，这里有一个前提，那就是必须是真实经营，如果是没有真实经营的，那么这个方法无效，因为无论你怎么换都过不了经营这个关。

第二个方法：

找投资担保公司、担保公司通过评估客户的还款能力和财务状况，决定是否进行担保，如果担保公司愿意进行担保，那么银行对经营的问题就会放得很松，尽管你做的生意还比较小微，甚至只是微信的小微商、自媒体的小作者、等等，在收入来源明确的前提下，担保公司担保，银行也可以对经营这块放款准入，例如新注册的营业执照、流水宽松等条件。尽管担保公司会额外收取一些费用，不过也是物超所值，毕竟贷得到款解决问题才是关键，没必要因为几个小钱卡着。

第三种方法：

不找银行抵押。找金融机构、小额贷款公司抵押房产。机构的利率肯定比银行的利率要高的，虽然对经营这个方面基本没有要求，只要抵押物足值都可以做。而且大多数机构资金都可以做二押，或者再按揭，这点也是比银行有优势。还有一些征信差一点的客户可以通过机构入押，先周转一年半载，再转回银行，也不失是个好方法。

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