最近好多朋友问，2025年在广州拿房子抵押借钱，额度到底怎么算？是不是评估价的70%就是顶了？今天咱们就把这事掰开了说清楚，结合现在的政策趋势和银行实际操作，给大家划划重点。

广州住宅抵押额度怎么算？先搞懂这两个关键数

简单来说，抵押额度=评估价×抵押成数。就像数学题，俩变量搞明白，结果也就清楚了。

先说“评估价”。这不是你自己心里的房价，也不是中介挂牌的市场价，而是银行找专业评估公司出的价。比如你家房子在天河区，市场价800万，但如果是房龄25年的老楼梯房，评估公司可能只给650万——毕竟银行要考虑未来万一还不上钱，房子好不好卖、能不能快速变现。所以评估价普遍比市场价低10%30%，具体看房子新旧、位置、小区环境这些。

再看“抵押成数”。这就是银行愿意贷给你的钱占评估价的比例。比如评估价650万，成数70%，那额度就是455万。但成数不是固定的，普通住宅一般50%70%，别墅、公寓这些可能更低（40%50%）。那70%是不是顶？接着往下看。

评估价70%是上限吗？银行实际怎么定？

先说结论：大部分银行对普通住宅的抵押成数上限确实是评估价的70%，但能拿到这个数的房子可不多。

举个例子，我朋友去年在珠江新城抵押一套10年房龄的电梯房，评估价1200万，银行直接给了70%（840万）。但另一个朋友在增城有套15年房龄的房子，评估价200万，银行只给55%（110万）。为啥差别大？因为银行要看“风险”——核心区（天河、越秀）的房子流通性好，就算降价也容易卖，所以敢给高成数；郊区或老破小，万一要拍卖，可能砸手里，成数就压得低。

另外，银行政策也会浮动。比如2024年下半年，有些银行为了冲业绩，对优质客户（比如国企员工、有稳定流水）的成数放宽到70%；但如果是个体工商户，或者房子有贷款未结清（二次抵押），成数可能降到50%60%。所以70%是“理论上限”，实际能不能拿到，得看房子和个人情况。

哪些房子额度容易被砍？这3类要注意

1. 房龄超20年的老房子：银行内部有个“房龄红线”，大部分卡在2025年。比如越秀区一套30年的老破小，评估价可能直接打8折，成数再降到50%，额度直接砍一半。

2. 位置偏、小区差的房子：比如从化、花都的远郊盘，或者没物业、没电梯的小区，评估价本来就低，成数可能只有50%。之前有客户在南沙买的海景房，离地铁站2公里，评估价300万，银行只给55%（165万），比预期少了几十万。

3. 产权有“小问题”的房子：比如划拨地（常见于老单位房），银行可能要求多交土地出让金，成数降5%10%；或者房子有共有人但没签字，直接拒贷；还有学区房虽然值钱，但如果学位被占用，评估价也可能被压低。

二次抵押能贷多少？和首次有啥不同？

现在很多人房子有贷款没结清，想做二次抵押。这种情况额度怎么算？公式是：（评估价×二次抵押成数）剩余贷款。

比如首次抵押时，房子评估价500万，贷了300万（成数60%），现在还剩200万没还。如果现在重新评估，房子涨到600万，二次抵押成数一般50%（比首次低），那可贷额度就是600万×50%200万=100万。

但要注意，二次抵押的成数普遍比首次低（40%60%），而且不是所有银行都做。比如国有大行可能不接，城商行或股份制银行（像广发、民生）做得多，但利率会比首次高0.5%1%。

最后说点实在的：想额度高，这3件事提前准备

1. 选对评估时间：如果小区附近要通地铁、建学校，等利好落地再评估，评估价可能涨10%15%。

2. 维护房子状态：简单装修（换地板、刷墙）能让评估价涨5%左右，银行看到房子保养好，成数也愿意给高。

3. 对比3家以上银行：不同银行的成数、利率差别大。比如某城商行对天河区房子给70%成数，另一家可能只给65%，多问几家能多贷几十万。

总结一下，2025年广州住宅抵押额度，核心还是看评估价和成数。70%是上限但不是“保底线”，房子越优质（新、位置好、产权清晰），额度越高。如果真要办，记得先找银行问清楚评估流程和成数政策，别自己瞎猜，省得耽误事。