最近好多朋友问我，2025年想在广州或深圳买公寓，贷款政策哪个更松？毕竟公寓和住宅不一样，贷款门槛一直高一些，尤其这两年楼市调整，政策变化快。我翻了两地最新的银行通知、银保监文件，还问了几个在广深做房贷的朋友，整理出这篇对比，咱们直接看干货。

首付比例：广州降了，深圳稳住？

先聊最关键的首付。2025年广州公寓贷款首付比例普遍降到30%了——注意，是“普遍”，不是所有银行，但主流大行（比如工行、农行广州分行）都执行这个标准。而深圳呢，大部分银行还是坚持40%首付，只有个别小银行针对优质客户能做到35%，但要求名下无其他贷款、收入流水是月供2.5倍以上，门槛不低。

举个例子，假设买50万的公寓，广州首付15万就能贷35万，深圳得20万首付贷30万。对预算有限的朋友来说，广州的30%首付明显更友好，尤其是首套公寓的刚需用户。

贷款利率：谁更划算？

利率直接影响月供。2025年广州公寓贷款利率普遍是LPR+50BP（当前LPR是3.45%，所以实际利率3.95%），而深圳是LPR+80BP（4.25%）。同样贷30万、20年期，广州月供约1830元，深圳约1890元，每月多60块，20年多掏1.4万。

不过要注意，广州的3.95%是“最低”，具体看个人征信——如果征信有逾期，可能上浮到LPR+70BP（4.15%）；深圳的4.25%是主流，优质客户最多降到LPR+60BP（4.05%），但很少见。整体看，广州利率更低，省钱更实在。

贷款年限：长一点压力小

贷款年限越长，月供越低。2025年广州公寓贷款最长能贷25年（之前是20年），深圳还是20年上限。比如贷35万，广州25年月供约1890元，深圳20年则要2190元，每月差300块，对月薪1万左右的上班族来说，压力差挺明显。

为什么广州能延长？听银行朋友说，主要是这两年广州公寓去库存压力大，政策适当松绑刺激需求；深圳公寓供需更平衡，所以年限没调整。对想长期持有、靠租金覆盖月供的投资者，广州的25年更有优势。

资格门槛：谁卡得更松？

除了钱，贷款资格也很关键。广州现在对公寓贷款的资格要求是：年龄2265岁，收入流水覆盖月供2倍（之前是2.5倍），不需要本地社保或个税记录——哪怕你是外地户口，只要收入达标就能贷。

深圳这边，虽然没明确要社保，但实际操作中，银行会看你在深圳的工作时长，比如最好有1年以上社保记录；收入流水要求是月供2.5倍（和之前一样）。另外，深圳查负债更严，如果名下有车贷、信用贷，总负债不能超过收入50%，广州则是60%。

简单说，广州对“新深圳人”或收入波动大的自由职业者更友好，深圳更倾向稳定工作、负债少的客户。

总结：谁更适合你？

如果预算有限、想减轻前期压力，选广州——30%首付、更低利率、更长贷款年限，月供压力小；如果在深圳工作稳定、收入高，深圳的40%首付虽然高，但公寓保值性可能更好（毕竟深圳土地少）。

不过提醒一句，公寓贷款和住宅不同，大部分是商贷，不能用公积金，而且未来转卖时税费高（增值税、个税等），所以买之前要算清楚持有成本。如果是自住过渡，选广州更划算；如果是投资，得看具体地段的租金回报率，别光看贷款政策。

最后说个小细节：广州有些区（比如番禺、黄埔）的银行，对公寓面积超过40平的，还能再降0.1%利率；深圳则对核心区（南山、福田）公寓贷款审批更快，但利率没优惠。买之前最好跑两家银行问问，政策虽有大方向，具体到个案可能有灵活空间。

（注：本文政策信息综合自2025年13月广深两地银行官方通知及从业人员访谈，具体以贷款时银行最新要求为准。）