最近有不少广州的朋友在问房贷的事，特别是2025年LPR加点数会不会变，还有签合同后加点到底是固定还是浮动。今天咱们就掰开了揉碎了聊，尽量用大白话，不整虚的。

一、房贷利率=LPR+加点，这俩有啥不一样？

先搞清楚基本概念。现在房贷利率都是“LPR+加点”的组合，就像点奶茶选基茶加小料——LPR是基茶，每个月20号央行会公布最新价格（比如2024年8月5年期以上LPR是4.2%）；加点就是小料，比如+30个基点（1个基点=0.01%），最终利率就是4.2%+0.3%=4.5%。

那LPR和加点有啥区别？LPR是“市场报价利率”，由18家银行每个月根据自己的资金成本、市场情况等报出来的，所以它是浮动的，可能涨也可能跌。而加点数是银行在你签房贷合同时定的，相当于你和银行谈好的“固定小料费”——签完合同后，这个数一般不会变。

举个例子：2023年5月你在广州买房，签合同时LPR是4.0%，银行给你加了20BP（也就是减0.2%），那你的利率就是3.8%。之后不管LPR怎么变，比如2024年LPR涨到4.3%，你的利率就是4.3%0.2%=4.1%；如果LPR跌到3.9%，你的利率就是3.9%0.2%=3.7%。但加点数20BP是雷打不动的。

二、签完合同后，加点数是固定还是会浮动？

答案很明确：加点数一旦签进合同，就固定了。这不是我说的，是央行规定的。2019年央行发过文件（银发〔2019〕285号），明确“加点数值在合同期限内固定不变”。

为啥要这么定？其实是为了让利率调整更透明。如果加点也浮动，那老百姓根本算不清未来月供怎么变。现在好了，你只要盯着LPR就行——LPR降，你月供跟着降；LPR涨，月供跟着涨。加点数就像你和银行签的“保底协议”，签完就锁死，不会今天加50BP，明天变80BP。

不过有两种特殊情况要注意：

1. 公积金贷款不参与：公积金利率是国家直接定的，和LPR、加点没关系（比如2024年首套公积金利率是2.6%）。

2. 转贷或重新签合同：比如你后面办了“商转公”，或者和银行协商重新签房贷合同，这时候加点数可能会重新谈，但这种情况很少见。

三、2025年广州房贷加点数可能咋变？

这里要分两种情况说：已签合同的加点数和2025年新签合同的加点数。

对于已经签了合同的朋友，前面说过，加点数固定，2025年不会变。影响你月供的只有LPR——如果2025年LPR降了，你月供就降；涨了，月供就涨。

重点是2025年新买房的朋友，这时候的加点数可能怎么变？咱们可以从三个角度看：

1. 看市场利率大环境

这两年房地产市场不太热，银行也想多放点房贷，所以加点数一直在降。比如2023年初，广州首套房贷加点普遍是+30BP，到年中就降到+0BP（也就是LPR本身），年底部分银行甚至能做到20BP（LPR0.2%）。2024年上半年，虽然市场有波动，但加点数基本维持在10BP到+10BP之间。

如果2025年房地产政策继续支持刚需（比如降首付、减税），银行可能为了抢客户，继续压低加点数，甚至可能出现更低的负数加点。

2. 看银行自己的资金成本

银行放房贷的钱不是大风刮来的，是从市场上借的（比如同业存单、存款）。如果2025年银行借钱的成本降了（比如央行降准、降息），那银行可能愿意少加点，让房贷利率更低；反过来，如果银行借钱成本涨了，加点数可能往上调。

3. 看广州本地的楼市情况

广州作为一线城市，刚需和改善需求一直有，但也受库存、成交量影响。如果2025年广州新房库存高、二手房挂牌多，银行可能为了吸引客户，给出更优惠的加点；如果楼市回暖快，成交量大涨，加点数可能慢慢回到正数。

总结：给买房人的实在建议

已签合同的：别操心加点数了，它固定了，多关注LPR变化（每个月20号看央行公告）。

2025年打算买房的：加点数可能继续低位，但具体多少得看当时市场和银行政策，签合同前多问几家银行，对比加点数和其他费用（比如手续费），选最划算的。

最后再唠叨一句：房贷是长期负债，别光看眼前的加点数，还要考虑未来收入稳定性和LPR可能的波动。比如你预期未来LPR会降，那现在签低加点的合同更划算；如果担心LPR涨，也可以考虑固定利率（不过现在大部分是浮动利率）。

总之，2025年广州房贷加点数，已签的不变，新签的看市场——买房前多做功课，总能找到适合自己的方案。