最近有两个朋友问我类似的问题，一个在广州有套房但贷款早还清了，想再买一套；另一个也有房，但房贷还没还完，也想换房。两人最关心的都是同一件事：二套房首付到底要准备多少？差别大不大？刚好2025年广州的房贷政策有新调整，今天咱们就掰开了聊清楚——有房无贷和有房有贷买二套房，首付到底差多少。

先明确：2025年广州二套房的“分界线”

要聊首付比例，得先搞明白“二套房”怎么界定。简单说，只要在广州名下有一套房（不管是全款买的还是贷款买的），再买第二套就算二套房。但关键区别在于：第一套房的贷款有没有结清。这直接决定了首付比例是高是低。

根据2025年最新政策，广州对二套房的信贷政策更灵活了，核心就是“认房又认贷”但更支持合理置换需求。具体来说，分两种情况：有房无贷（名下有房，贷款已结清）和有房有贷（名下有房，贷款未结清），首付比例差了整整10%。

情况一：有房无贷，首付压力轻一半

先讲朋友A的情况：他在天河有套80平的房子，2018年买的，商贷早就还清了。现在想给父母在番禺买套电梯房养老，算二套房，但属于“有房无贷”。

2025年政策里，这种情况的首付比例是30%。举个例子，假设他看中的房子总价400万，首付就是400万×30%=120万，剩下的280万可以贷款。如果按商贷利率4.2%（2025年最新LPR）算，贷30年的话，月供大概13700元左右。

为什么能这么低？因为银行认定你之前的贷款风险已经解除，信用记录良好，所以愿意给更低的首付比例。这种情况特别适合想“以小换大”“以旧换新”的家庭，尤其是第一套房贷款还清的，换房门槛明显降低。

情况二：有房有贷，首付得多掏几十万

再看朋友B：他在黄埔有套100平的房子，商贷还剩80万没还（月供6000多），现在想换套120平的改善房。因为第一套房贷款没结清，属于“有房有贷”，2025年的首付比例是40%。

同样以400万的房子为例，首付就是400万×40%=160万，比朋友A多了40万。贷款部分只能贷240万，同样按4.2%利率、30年计算，月供大概11700元。但这里有个细节：虽然月供比朋友A少，但首付多了40万，对很多家庭来说，这可能是一笔不小的压力。

为什么没结清贷款首付更高？银行会考虑你已有负债，担心同时还两笔房贷的还款能力，所以提高首付比例来降低风险。这种情况更适合手头资金比较充裕，或者暂时不想结清首套贷款的购房者。

差别在哪？不止首付，还有“隐性成本”

表面看，两者首付差10%，但实际影响远不止钱。比如朋友A如果想换500万的房子，首付只要150万；朋友B同样买500万的房，首付要200万，差了50万——这50万可能是很多家庭好几年的积蓄。

另外，贷款利率也可能有差异。虽然2025年政策里两种情况的基准利率一样（4.2%），但部分银行可能对“有房有贷”的客户上浮5%10%的加点，实际利率可能到4.4%4.6%，月供会更高。

给想换房的你：这3件事得提前打算

1. 如果不急换房，先结清首套贷款：如果手头有闲钱，提前结清首套房贷，换房时首付能少10%，长期看更划算。

2. 算清楚“首付+月供”的组合：别只盯着首付，要结合家庭月收入算月供。比如朋友B虽然首付多40万，但月供比朋友A少2000，适合月收入稳定但存款不多的家庭。

3. 关注政策细节：2025年政策里，“有房无贷”还包括公积金贷款结清的情况，比如首套是公积金贷，现在商贷买二套，同样算“有房无贷”，首付30%。

总结一下，2025年广州二套房首付的关键就看首套贷款有没有结清——结清了首付30%，没结清40%。差别不仅是几十万的首付，还可能影响月供和贷款额度。想换房的朋友，先查查自己首套贷款的剩余金额，再结合手头资金，就能算出最适合自己的方案了。毕竟买房不是小事，多算一步，压力少一点。