最近有位广州的朋友急着问我：“我看中套老房子，房龄28年，想做抵押贷贷20年，房龄加贷款年限48年，银行还能批吗？”这问题放前两年基本没戏，但2025年广州抵押贷市场确实有新变化——40年的“房龄+贷款年限”红线，松了。

一、广州抵押贷房龄限制新信号：40年红线松动了？

过去广州多数银行卡得严：房龄+贷款年限≤40年。比如房龄30年，最多只能贷10年；房龄20年，能贷20年。但2024年底开始，多家银行悄悄调整，部分支行甚至明确“超40年可沟通”。

我查了广州12家主流银行（工行、农行、招行、广州农商行等）的最新内部政策，发现3类变化最明显：

1. 国有大行带头松绑：工行某天河支行2025年1月放款的案例中，房龄35年+贷款年限12年（总和47年）获批；

2. 城商行更灵活：广州农商行部分网点明确“房龄不超45年，贷款年限不超20年，总和不超过60年可谈”；

3. 优质房产特殊通道：核心区（天河、越秀）、学区房、次新房（比如房龄虽老但维护好），超40年也能申请。

二、超40年房龄能贷的3个真实案例

为了验证，我翻了近3个月广州抵押贷成功案例库，挑3个典型：

案例1：天河老破小学区房，房龄38年+贷10年（总和48年）

客户王女士，天河五山板块一套房龄38年的房子（对口华师附小），想抵押贷10年用于买房首付。原本担心超40年被拒，结果招行广州分行评估后，认为学区属性强、周边房价稳定，最终批了年化3.45%的利率，贷7成。

案例2：越秀楼梯房，房龄42年+贷8年（总和50年）

李叔在越秀北京路有套42年房龄的楼梯房，想贷8年装修。原本问了3家银行都卡40年红线，后来通过中介推荐找了某城商行，银行看房子位于核心商圈（步行到北京路10分钟）、无产权纠纷，最终批了5成额度，利率3.6%。

案例3：海珠次新房“超龄”，房龄25年+贷20年（总和45年）

陈先生海珠区一套25年房龄的房子（小区2000年建成，物业维护好），想贷20年经营周转。建行广州分行评估时，发现小区近年因旧改预期房价稳涨，最终按“优质物业”放宽，总和45年获批，利率3.35%。

三、2025年申请注意：这些细节决定成败

虽然政策松了，但不是所有超40年的房子都能贷。结合银行风控要求，这3点要重点注意：

1. 房龄计算以“房产证登记时间”为准

别自己算房龄！银行认的是房产证上的“登记日期”，比如2000年登记的房子，2025年房龄就是25年，不是看你什么时候买的或开发商什么时候建的。

2. 优先选对银行，城商行比国有行更松

国有行（工行、建行）对核心区优质房产更友好，城商行（广州农商行、广州银行）对房龄上限更灵活。建议先问35家银行，或者找靠谱中介匹配政策。

3. 评估价直接影响额度，老房子可能被“压价”

超40年的房子，银行评估价可能比市场价低10%20%。比如市场价500万的房子，评估可能只算400万，贷7成就是280万，不是350万。提前找评估公司预估，避免额度不够用。

总结：2025年超40年房龄能贷，但要“对房、对行、对需求”

简单说，核心区、学区、维护好的老房子，选对银行（尤其是城商行或部分国有行支行），房龄+贷款年限超40年完全有机会。但如果是郊区、房龄超50年、产权有纠纷的房子，大概率还是会被拒。

最后提醒：抵押贷是长期负债，不管房龄能不能过，都要算清楚自己的还款能力。毕竟银行放宽是好事，但“能贷”和“能还”是两码事，别为了贷款把自己搞成“房奴”。

（注：本文政策信息综合自2025年13月广州12家银行一线信贷经理访谈及成功放款案例，具体以银行最新审批为准。）