最近有朋友问我，想在广州买套住宅性质的公寓，申请贷款时能不能用年终奖抵扣收入？毕竟现在很多人工资不高，但年终奖挺可观，比如互联网、金融行业的朋友，年终奖可能占年收入的30%甚至更多。今天咱们就聊聊这个事儿，结合广州目前的房贷政策和银行实操，给大家理清楚思路。

一、广州住宅公寓贷款，年终奖能算收入吗？

先明确结论：大部分银行是认年终奖的，但得满足“稳定性”要求。

广州的房贷审核，银行主要看的是“可支配收入”，也就是能覆盖月供2倍以上的稳定收入。这里的“收入”不只是每月工资，像季度奖、年终奖这类周期性奖金，只要能证明是“长期、规律发放”的，通常会被折算进月收入里。比如你去年年终奖12万，银行可能按月均1万算，加到月工资里一起算还款能力。

不过要注意，住宅性质公寓虽然属于住宅，但贷款政策和普通住宅一样，都受“房贷集中度管理”影响，银行对收入审核更严了。如果平时工资不高，全靠年终奖“撑场面”，银行可能会打个折扣——比如只算近3年平均年终奖的70%，避免你今年拿了大奖，明年突然没了，还款能力就掉链子。

二、银行怎么判断年终奖“靠不靠谱”？

银行可不是看你随便说句“我年终奖高”就信了，关键得证明这钱不是“偶然所得”。总结下来，核心就看两点：

1. 发放频率是否稳定

比如你在同一家公司工作3年，每年12月都能拿到年终奖，金额波动不大（比如上下浮动不超过20%），银行就会觉得这是“固定福利”。但如果是第一次拿年终奖，或者前两年没拿过，今年突然有一笔，银行可能不认，怕你是“碰运气”。

2. 公司性质和行业背景

国企、事业单位、上市公司的年终奖更被银行认可，因为这些单位的奖金制度更规范，很少出现突然停发的情况。如果是小公司、创业公司，哪怕年终奖高，银行可能会要求提供更多证明（比如公司章程里的奖金条款），甚至直接折算更低比例。

举个例子：在广州某互联网大厂工作的王女士，月工资2万，近3年年终奖分别是18万、20万、19万，银行会算她的月均收入=2万+（18+20+19）/3/12≈2万+1.6万=3.6万。如果她申请的房贷月供是1.5万，3.6万＞3万（月供2倍），就符合要求。

三、想用年终奖抵扣，需要哪些材料？

具体要准备什么？整理了一份“材料清单”，照着准备能少跑冤枉路：

1. 基础材料：收入证明+银行流水

收入证明要找公司HR开，记得让他们写上“包含年终奖”，并注明近1年的总收入（工资+奖金）。银行流水要打近1224个月的，重点看年终奖入账记录——备注最好是“年终奖”“年度奖金”这类明确字样，别是“报销”“补贴”，不然银行可能不认。

2. 年终奖专项证明

如果年终奖占比超过年收入30%，银行可能会额外要求：

近3年的年终奖发放记录（电子工资条、个税申报记录都可以，个税最权威，因为奖金会单独计税）；

公司出具的《奖金发放说明》，要盖公章，内容包括“奖金发放周期（年度/半年度）、近3年金额、发放稳定性说明（如‘本单位员工年终奖为常规福利，无特殊情况不会停发’）”；

劳动合同里如果有“年终奖条款”（比如“根据公司业绩，员工可获得不低于月薪3倍的年度奖金”），最好也复印一份给银行。

3. 补充材料（可选但有用）

如果公司比较小，或者年终奖波动略大，可以额外提供：

社保/公积金缴存记录（证明你在这家公司工作多年，稳定性高）；

纳税记录（个税APP里下载，奖金部分会单独显示，比流水更有说服力）；

同岗位同事的年终奖证明（比如同事的收入证明或流水，证明你们部门的奖金是普遍发放的）。

四、实操提醒：这些细节别忽略

最后说几个容易踩坑的点：

提前规划：如果打算用年终奖贷款，建议至少提前3个月整理材料，特别是个税和流水。有些朋友平时不注意，贷款时才发现流水里年终奖备注是“其他”，得找公司财务改备注，耽误时间。

和银行“沟通”：不同银行审核宽松度不同。比如国有大行可能更严格，只算近3年平均；股份制银行可能灵活些，允许算近1年的。建议多问几家银行，或者找个靠谱的贷款中介，帮你匹配政策宽松的银行。

别虚开证明：有些人为了提高收入，让公司多开年终奖金额，结果银行查流水对不上，直接拒贷，甚至影响征信。实在收入不够，可以考虑增加共同还款人（比如配偶、父母），比造假更稳妥。

总结一下，2025年在广州买住宅公寓，年终奖是可以抵扣收入的，但关键是要证明它“稳定、可预期”。准备材料时抓住“流水+个税+公司证明”三大核心，再根据银行要求补充细节，基本就能顺利通过审核啦。