最近有位白云区的朋友问我：“2025年想拿房子抵押贷点钱换房，手里有套带省一级学位的老破小，是不是比普通房子能多贷点？”这问题挺实在的，毕竟现在大家买房、换房都离不开“钱”的算计。今天就结合白云区的实际情况，聊聊学区房在抵押贷款里的“隐形优势”。

一、白云区学区房，为啥银行更“高看一眼”？

先说说大背景：白云区这两年教育投入特别猛。2023年白云区新增了1.2万个义务教育学位，培英中学、广外附设外语学校这些老牌名校周边的小区，房价一直比同地段非学区房贵15%20%。比如景泰板块的一套60平老房子，对口省一级小学的能挂到4.8万/平，隔壁没学位的同户型只能卖4万出头。

银行放贷最看重啥？说白了就是“你押的房子值不值钱，能不能卖出去”。学区房因为有“学位”这个硬需求兜底，哪怕房龄老、户型差，市场流通性也比普通房子好。举个例子，2024年上半年白云区二手房成交数据里，带优质学位的房子平均成交周期是45天，普通房子要60天以上——银行评估时，流通性好的资产自然更愿意给高额度。

二、抵押额度怎么算？学区房到底能多贷多少？

咱们先理清抵押额度的计算公式：可贷额度=评估价×抵押率。这里的“评估价”不是你挂牌的价格，是银行合作的评估公司根据周边3个月成交价、房龄、户型等综合算出来的；“抵押率”一般是50%70%，房龄新、地段好的房子能拿到更高比例。

那学区房的“优势”具体在哪？主要是评估价可能更高。比如白云新城板块一套90平的房子，房龄10年，对口区一级小学，评估价大概能给到市场价的90%（假设市场价6万/平，评估价5.4万/平）；如果对口的是省一级小学，评估价可能给到市场价的95%（同样6万/平，评估价5.7万/平）。按70%的抵押率算，前者能贷5.4×90×70%=340.2万，后者能贷5.7×90×70%=360.9万，差了20多万。

另外，房龄超过20年的老破小，普通房子可能只能拿50%的抵押率，但如果是核心学区的老破小（比如三元里板块对口广园小学的），银行可能愿意给到60%——毕竟再老的学区房，也有人抢着要学位。

三、2025年要注意的新变化：这些情况可能“拉低”额度

不过，学区房抵押也不是“稳赚不赔”。2025年有几个新情况得留意：

1. 多校划片的影响：白云区2024年已经在部分区域试点“多校划片”（比如云城街），如果2025年扩大范围，原本“一对一”对口名校的房子，学位确定性降低，评估价可能跟着降。之前有中介统计过，多校划片后，相关小区的挂牌价平均跌了8%10%。

2. 学位是否被占用：现在银行评估时会查学位占用情况——如果房子的学位已经被用了（比如前业主孩子还在上学），哪怕对口名校，评估价可能打9折。之前有位客户拿一套学位被占用的学区房抵押，本来能贷300万，最后只批了270万。

3. 房龄+学区的“双重门槛”：白云区有些25年以上房龄的老学区房，虽然学位好，但银行现在卡得严——房龄超过25年，抵押率最多50%；如果小区还没装电梯，可能再降5%。之前有套28年房龄的景泰小学对口房，评估价4万/平，最后只按45%的抵押率批贷。

四、普通人的实操建议：这样做能多贷点

说了这么多，总结几个实用技巧：

优先选“学位+地段”双保险的房子：比如白云湖数字科技城周边的新学区（广外附属实验学校），既有产业人口支撑，又有新建名校，评估价涨得稳。

提前查学位状态：抵押前找中介或教育局查清楚学位有没有被占用，没占用的能多贷5%8%。

装修别太“个性”：银行评估喜欢“干净整洁”的房子，那些贴满卡通墙贴、装了榻榻米的，评估价可能比普通装修低3%左右——毕竟接手的买家可能要重新装修。

回到开头的问题：2025年白云区的学区房，抵押额度大概率比同地段非学区房高，但高多少得看学位的“含金量”（省一级＞市一级＞区一级）、学位是否被占用、房龄这些细节。说白了，银行不是看“学区”两个字放贷，是看这套房子在市场上“好不好卖、值不值钱”——而优质学区房，刚好在这两点上占了优势。

最后提醒一句：抵押贷是长期负债，不管能贷多少，都得算清楚自己的还款能力。毕竟房子是用来住的，可别为了多贷点钱，把自己套进去了。