最近好多朋友问我，2025年广州的存量房贷利率新政出来了，首套房认定标准是不是变了？利率能降多少？今天咱们就掰开了揉碎了聊清楚，顺便算算自己能省多少钱。

一、首套认定标准：从“认房又认贷”到“认房不认贷”，变化到底多大？

先划重点：2025年广州存量房贷的首套房认定标准确实变了，核心是“认房不认贷”。以前判断是不是首套房，既要查你名下有几套房（认房），又要查你有没有房贷记录（认贷）——比如你之前贷款买过房，哪怕已经还清卖了，再贷款也算二套。现在只看你名下实际有几套房：只要在广州没房，不管之前有没有贷过款，都算首套。

举个例子更清楚：

李女士2020年在天河区贷款买了套房，2023年卖掉后，现在想把2018年在番禺买的另一套房的房贷利率调整一下。按老标准，她有过房贷记录，就算名下只有番禺这套房，也可能被认定为二套；但按新政，她现在名下只有番禺这套房，直接算首套，利率能按首套标准调。

二、存量利率怎么变？具体调整公式看这里

说完认定标准，大家最关心的是利率能降多少。根据新政，存量房贷利率调整分两种情况：首套房和二套房，调整后的利率不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）的下限。

具体公式是：

首套存量房贷：新利率 = 2025年1月LPR（5年期以上为4.0%） + 原合同中首套房贷的加点数（但加点数不能低于0）

二套存量房贷：新利率 = 2025年1月LPR + 30个基点（即0.3%）

举个实际例子：

张先生2021年在广州买了首套房，当时利率是LPR4.65%+100基点（即5.65%）。现在按新政，他的房贷属于首套，新利率是4.0%（2025年1月LPR）+原首套加点数（100基点）？不对！这里有个关键：原合同的加点数如果高于当前首套房贷的全国下限（即LPR），可以调整到不低于全国下限。简单说，张先生的原利率5.65%比现在首套房贷的全国下限（4.0%）高，所以他的新利率可以降到4.0%（LPR）+0基点（因为首套加点数下限是0），也就是4.0%。

再看二套的情况：王女士2020年买了二套房，原利率是LPR4.65%+150基点（6.15%）。新政后，二套利率下限是LPR+30基点（4.3%），所以她的新利率可以降到4.3%，比原来低了1.85个百分点。

三、对普通人有啥影响？算笔账更清楚

咱们直接算钱。假设贷款200万，30年，等额本息还款：

原利率5.65%：每月还11547元，总利息215.7万

新利率4.0%（首套调整后）：每月还9548元，总利息143.7万

每月能省近2000元，30年总利息少了72万！

如果是二套，原利率6.15%：每月还12160元，总利息237.8万；调整后4.3%：每月还9929元，总利息157.4万，每月省2231元，总利息少80.4万。

不过要注意两点：一是调整后利率不是“一降到底”，比如原利率已经低于新政下限的（比如2023年买房的朋友，当时利率可能已经是4.1%），可能不会调整；二是需要主动申请，大部分银行支持线上APP操作，不用跑网点，提交资料后13个工作日就能生效。

四、常见问题：这些情况能调吗？

1. 已经提前还贷的：如果房贷还没结清，剩余部分可以申请调整；如果已经还清，就不涉及了。

2. 组合贷（公积金+商贷）：商贷部分可以调整，公积金贷款按原有政策执行（目前5年期以上公积金利率3.1%，没变化）。

3. 异地有房但广州无房：按“认房不认贷”，只要广州没房，就算首套，可以调整。

总结一下，2025年广州存量房贷新政的核心是首套认定更宽松（认房不认贷）、利率能降更多（首套不低于LPR，二套不低于LPR+30基点），对大部分“卖一买一”或名下只有一套房的朋友是大利好。建议大家这两天登录自己的银行APP，查一下原合同的利率和加点数，算算能省多少，然后尽快申请调整——毕竟省下来的都是真金白银。