最近有位广州的朋友问我：“打算提前还20万房贷，可银行说还完后剩下的贷款要重新定价，这到底是啥意思？月供会变多还是变少？”刚好2025年广州房贷政策有新调整，今天咱们就掰开了聊清楚——提前还房贷后，剩下的钱到底怎么算？

一、2025广州房贷政策：提前还款后为啥要重新定价？

先明确个大背景：2025年广州大部分银行的房贷还是以“LPR（贷款市场报价利率）+加点”模式为主。简单说，你的房贷利率=当年LPR+固定加点数（签合同时定好的）。

以前提前还房贷，很多人以为“还完就完事了”，剩下的贷款接着按原利率、原期限还。但2025年政策调整后，银行会重新核算你的剩余贷款。为啥？因为提前还款相当于你和银行“修改”了贷款合同——原本借30年的钱，你提前还了一部分，剩下的本金变少了，银行需要重新评估风险，调整还款计划。

二、重新定价到底怎么算？3个关键点要记牢

1. 利率会不会变？

答案是：加点数不变，LPR看重定价日。比如你2020年签合同时，LPR是4.65%，银行给你加了50个基点（0.5%），当时利率是5.15%。2025年你提前还款，这50个基点的加点数是合同里写死的，不会变。但LPR会根据你贷款的“重定价日”调整——大部分人的重定价日是每年1月1日，或者贷款发放日的对应日。比如你重定价日是1月1日，2025年12月的LPR是3.85%，那2026年你的利率就是3.85%+0.5%=4.35%。

2. 还款方式怎么选？

提前还款后，银行一般给两个选项：

缩短还款年限，月供基本不变：比如你原本贷100万，30年，月供5000元，还了5年后剩85万，提前还20万剩65万。选缩短年限，可能从剩下的25年缩短到15年，月供还是5000左右，但总利息少很多。

减少月供，年限不变：同样情况，选减少月供，年限还是25年，月供可能降到3800元，压力小但总利息略多。

2025年政策里，银行更鼓励选“缩短年限”，因为这样能更快降低银行的长期风险，但具体看你自己需求——想省利息选缩短年限，想留现金选减少月供。

3. 重新定价的“时间差”要注意

很多人以为提前还款后，下个月就能按新利率算，其实不是。2025年广州大部分银行规定：提前还款申请通过后，还款当日结清部分本金，剩余贷款的重新定价要等下一个重定价周期。比如你7月10日提前还款，重定价日是1月1日，那新利率要到2026年1月1日才生效，中间几个月还是按原利率还。

三、举个例子：100万房贷提前还20万，到底省多少？

咱们用具体数字算笔账（假设当前LPR是3.85%，加点50个基点，利率4.35%，等额本息）：

原贷款：100万，30年，月供约4919元，总利息约77.1万。

已还5年：还了本金约10.8万，利息约18.7万，剩余本金约89.2万。

提前还20万：剩余本金69.2万。

选缩短年限：原本剩25年（300期），现在月供保持4919元，年限能缩短到约15年（180期），总利息约15.5万（比原剩余利息少了约32万）。

选减少月供：年限保持25年，月供降到约3430元，总利息约33.7万（比原剩余利息少了约14万）。

看出差别了吧？选缩短年限能省更多利息，但月供压力不变；减少月供则是每月轻松点，但省得少。

四、2025年提前还款，这3件事别踩坑！

1. 提前申请别忘！ 2025年广州大部分银行要求提前1530天提交申请，有的还限制每年只能提前还12次，错过申请可能得等下一季度。

2. 违约金可能有变化！ 以前很多银行提前还款不收违约金，但2025年部分银行调整了——比如还款未满3年提前还，要收剩余本金1%的违约金。签合同前一定要问清楚。

3. 别盲目跟风！ 如果你房贷利率已经低于4%（比如公积金贷3.1%），或者手里的钱投资收益能超过房贷利率（比如买稳健理财4.5%），其实没必要急着提前还，钱留在手里更划算。

总结：提前还款后重新定价，核心是“本金减少+利率随LPR浮动”

2025年广州的政策说白了，就是提前还房贷后，剩下的贷款会根据你选的还款方式（缩短年限/减少月供）重新计算，利率还是“LPR+固定加点”，但具体省多少、怎么选，得结合自己的资金情况和未来规划。

最后提醒一句：提前还款前最好找银行拉一份“还款计划变更表”，算清楚新月供和总利息，别稀里糊涂就操作了——钱是自己的，算明白才踏实！